Na het volledig aflossen van je hypotheek is het essentieel om deze officieel door te halen bij het Kadaster, een proces dat ook bekend staat als royement en cruciaal is voor bijvoorbeeld woningverkoop of herfinanciering. Hier ontdek je de stappen, betrokken partijen, benodigde documenten, kosten, doorlooptijd en antwoorden op veelgestelde vragen om je hypotheek succesvol te royeren.
Het doorhalen van een hypotheek, ook wel bekend als royement of hypotheek schrappen, betekent het officieel verwijderen van het hypotheekrecht dat de geldverstrekker op uw woning had geregistreerd bij het Kadaster. Dit proces bevestigt dat de onderliggende lening, waarbij uw woning als onderpand diende, volledig is afgelost en het pand vrij is van deze specifieke financiële claim.
Het doorhalen van een hypotheek is essentieel en verplicht bij cruciale momenten zoals de verkoop woning of hypotheek oversluiten. Zolang de hypotheek niet is doorgehaald, behoudt de geldverstrekker het recht om de woning te verkopen bij niet-nakoming van de betalingsverplichtingen. Voor een koper is het van groot belang dat de woning vrij van hypotheken wordt overgedragen, wat alleen mogelijk is na het formeel beëindigen van het bestaande hypotheekrecht. Evenzo, bij het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker, moet het oude hypotheekrecht doorgehaald worden voordat de nieuwe kan worden gevestigd. Voor dit proces is het akkoord van de bank en een notariële mainlevée vereist, wat de juridische zuiverheid en overdraagbaarheid van het onroerend goed waarborgt.
Om een hypotheek officieel door te halen na aflossing, moet u doorgaans een notaris inschakelen die de benodigde documenten regelt, waaronder een notariële mainlevée, om het hypotheekrecht definitief te laten verwijderen uit het Kadaster. Dit proces van doorhalen hypotheek is cruciaal om uw woning vrij van dit onderpand te maken. De exacte stappen, betrokken partijen, benodigde documenten, kosten en doorlooptijd worden in de volgende secties gedetailleerder besproken.
Het doorhaalproces van een hypotheek omvat de samenwerking van drie cruciale partijen: de notaris, de kredietverstrekker en het Kadaster. De notaris speelt de centrale rol; deze is verantwoordelijk voor het opstellen van de akte van doorhaling (ook bekend als royementsakte), het officiële document om de doorhalen hypotheek te bewerkstelligen. Hiervoor neemt de notaris contact op met de hypotheekverstrekker om diens toestemming te verkrijgen, vaak in de vorm van een mainlevée, die bevestigt dat de lening volledig is afgelost. Na ontvangst van deze opdracht en toestemming zorgt de notaris voor de wettelijk vereiste inschrijving bij het Kadaster, dat vervolgens de hypothecaire inschrijving definitief verwijdert uit de openbare registers.
Voor het doorhalen van een hypotheek is de akte van doorhaling, ook wel bekend als royementsakte, het essentieel benodigde document. Deze akte is het officiële bewijs waarmee het hypotheekrecht definitief wordt verwijderd uit de openbare registers van het Kadaster. De notaris is verantwoordelijk voor het opstellen en indienen van deze akte, nadat de kredietverstrekker heeft bevestigd dat de lening volledig is afgelost, vaak middels een notariële mainlevée. Zonder deze doorhalingsakte kan de doorhalen hypotheek niet officieel worden voltooid.
De aanvraag voor het doorhalen van een hypotheek wordt niet direct door de huiseigenaar ingediend bij het Kadaster, maar verloopt uitsluitend via een notaris. De notaris is de enige partij die bevoegd is om de benodigde royementsakte digitaal aan te bieden bij het Kadaster. Hierdoor wordt de formele registratie van het hypotheekrecht uit de openbare registers verwijderd in het Kadaster, dat de aanvraag toetst aan de Kadasterwet en de registratie doorgaans binnen 2 werkdagen aanpast. Individuen kunnen wel contact opnemen met de klantenservice van het Kadaster voor algemene vragen, maar niet om de doorhaling zelf te initiëren.
De kosten voor het doorhalen van een hypotheek, ook wel royement genoemd, betreffen hoofdzakelijk de notariskosten, die doorgaans rond de €500 bedragen maar kunnen variëren afhankelijk van het specifieke dossier. Een belangrijk voordeel is dat deze kosten voor het doorhalen hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn. Wat de doorlooptijd betreft, moet u rekening houden met een gemiddelde van 1 tot 3 maanden voor het gehele proces, hoewel het Kadaster de uiteindelijke registratie na ontvangst van de notariële akte doorgaans binnen 2 werkdagen aanpast.
Er is geen praktisch verschil tussen ‘doorhalen’ en ‘royeren’ van een hypotheek; het zijn in de Nederlandse hypotheekwereld synonieme termen voor hetzelfde essentiële proces. Beide begrippen verwijzen naar het officieel verwijderen van het hypotheekrecht dat de geldverstrekker op uw woning had, uit de openbare registers van het Kadaster. Dit proces bevestigt dat de onderliggende hypothecaire lening volledig is afgelost en dat de woning vrij is van deze financiële claim. Het royement van een hypotheek, formeel vastgelegd in een royementsakte door een notaris, is essentieel en vaak verplicht bij bijvoorbeeld de verkoop van een woning of het oversluiten van een hypotheek, en kan alleen plaatsvinden als de bank akkoord is met de doorhaling.
U controleert of uw hypotheek correct is doorgehaald in het Kadaster door een actueel uittreksel van het eigendomsregister op te vragen via de website van het Kadaster, door in te loggen op “Mijn Kadaster” met uw DigiD, of door contact op te nemen met hun klantenservice via 088 – 183 22 00. Op dit uittreksel dient geen vermelding meer te staan van het hypotheekrecht op uw woning, wat bevestigt dat de doorhalen hypotheek succesvol is voltooid en de woning vrij is van deze financiële claim. Controleer hierbij specifiek op de datum, deel, nummer en meer van de oorspronkelijke inschrijving. Aangezien het Kadaster de registratie doorgaans binnen 2 werkdagen aanpast en de Basisregistratie Kadaster een kwaliteitsnorm van 99,5% volledig en juist hanteert, zou de statuswijziging snel zichtbaar moeten zijn. Mocht de doorhaling onverhoopt niet zichtbaar zijn, neem dan direct contact op met de notaris die de doorhalen hypotheek heeft verzorgd, aangezien dit de enige partij is die de benodigde documenten bij het Kadaster kan indienen.
Het is altijd verstandig om je hypotheek door te halen zodra deze volledig is afgelost, omdat dit het officiële bewijs is dat het hypotheekrecht van de geldverstrekker op jouw woning definitief is verwijderd uit het Kadaster. Dit is niet alleen cruciaal en verplicht bij de verkoop van je woning of bij het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker (of bij verhuizen naar een andere woning), maar het zorgt ook voor juridische zuiverheid en gemoedsrust. Zolang de hypotheek niet officieel is doorgehaald, behoudt de geldverstrekker in theorie het recht om de woning te verkopen bij niet-nakoming van de betalingsverplichtingen, zelfs als de lening reeds volledig is voldaan, waardoor het pand niet volledig vrij is van deze financiële claim in de openbare registers.
Om een betaalbare notaris te kiezen voor het doorhalen van je hypotheek, is het essentieel om tarieven grondig te vergelijken, aangezien notarissen in Nederland hun eigen prijzen mogen bepalen en de kosten voor een royementsakte behoorlijk uiteenlopen. Als woningkoper heeft u de vrije keuze om zelf een notaris uit te zoeken voor dit proces, wat een belangrijke mogelijkheid biedt om op notariskosten te besparen. U wordt aangeraden om offertes op te vragen bij verschillende notariskantoren, waarbij online vergelijkingsplatforms zoals DeGoedkoopsteNotaris.nl een uitstekend startpunt zijn om notarissen te vinden die betaalbare tarieven aanbieden voor het doorhalen hypotheek. Zo kunt u de meest competitieve prijs voor de vereiste royementsakte vinden; de kosten hiervoor kunnen aanzienlijk variëren, met tarieven die al starten vanaf bijvoorbeeld € 199,50.
Bij speciale situaties zoals verkoop of herfinanciering (oversluiten) van een woning is het doorhalen hypotheek essentieel om het eigendom juridisch vrij te maken van het oude hypotheekrecht. Bij woningverkoop moet de bestaande hypotheek verplicht doorgehaald worden om de woning onbezwaard aan de nieuwe eigenaar over te dragen, waarbij de notaris de aflossing regelt en de royementsakte bij het Kadaster inschrijft na akkoord van de geldverstrekker middels een mainlevée. Ook bij hypotheek oversluiten naar een andere kredietverstrekker is het doorhalen van de oude hypotheek verplicht, zodat de nieuwe geldverstrekker het hypotheekrecht op uw woning kan vestigen en de notaris dit proces juridisch correct afhandelt.
Nee, u kunt uw hypotheek niet zelf doorhalen zonder notaris. De aanvraag voor het doorhalen hypotheek bij het Kadaster verloopt uitsluitend via een notaris. Dit komt omdat alleen een notaris de wettelijke bevoegdheid heeft om de benodigde royementsakte digitaal aan te bieden en de formele registratie van het hypotheekrecht uit de openbare registers van het Kadaster te laten verwijderen. Zonder deze essentiële tussenkomst kan de officiële doorhaling niet plaatsvinden, wat cruciaal is voor de juridische zuiverheid van uw woning. De notaris waarborgt de correcte afhandeling van dit proces, inclusief het verkrijgen van de benodigde mainlevée van de geldverstrekker.
Nadat de notaris de benodigde royementsakte digitaal bij het Kadaster heeft ingediend, is de doorhaling van uw hypotheek doorgaans binnen 2 werkdagen zichtbaar in de openbare registers. Het Kadaster past de hypothecaire inschrijving snel aan, waardoor de woning spoedig als vrij van deze financiële claim te controleren is. Hoewel het gehele proces van een doorhalen hypotheek langer kan duren, is de uiteindelijke verwerking en zichtbaarheid bij het Kadaster zelf zeer efficiënt.
Wanneer u ervoor kiest uw hypotheek niet te laten doorhalen bij het Kadaster na volledige aflossing, blijft het hypotheekrecht officieel op uw woning rusten. Dit betekent dat, ondanks dat de lening volledig is voldaan, uw woning in de openbare registers nog steeds als ‘bezwaard’ geregistreerd staat met een financiële claim van de geldverstrekker. Hoewel het doorhalen hypotheek niet wettelijk verplicht is als u de woning niet verkoopt of herfinanciert, kan het niet-royeren later onnodige complicaties veroorzaken. De juridische zuiverheid van uw eigendom is dan niet volledig gegarandeerd, wat toekomstige transacties, zoals een verkoop of het afsluiten van een nieuwe hypotheek, aanzienlijk kan bemoeilijken en vertragen.
De directe fiscale gevolgen van het doorhalen hypotheek zelf zijn minimaal en vloeien voornamelijk voort uit de financiële transactie die eraan voorafging, zoals de volledige aflossing of een herfinanciering van de hypotheekschuld. Hoewel het doorhalen de juridische status van uw woning beïnvloedt, brengt de administratieve handeling op zichzelf geen nieuwe belastingheffingen met zich mee. De notariskosten voor het royement, die bij het doorhalen hypotheek horen, zijn wel fiscaal aftrekbaar in Nederland, mits de hypotheekrente voor de betreffende eigenwoningschuld ook aftrekbaar was.
Voor het doorhalen van een hypotheek bij ING zijn er specifieke aandachtspunten die relevant zijn voor de klant. Bij ING bankspaarhypotheken is het bijvoorbeeld van belang te weten dat deze producten gericht zijn op een volledige aflossing aan het einde van de looptijd, wat dan de noodzaak tot royement initieert voor de eindafrekening van de hypotheek. Een belangrijk uniek aandachtspunt bij ING, net als bij andere banken, is het type hypotheekrecht; indien u een bankhypotheek heeft, kan de mogelijkheid bestaan tot heropname van afgeloste bedragen zonder notarisbezoek, wat betekent dat de hypothecaire inschrijving in het Kadaster in stand blijft en geen volledig royement vereist is, tenzij specifiek gewenst. Daarnaast, als u uw ING hypotheek intern oversluit naar een andere ING hypotheek, kan het proces van aanpassing of beëindiging van het oude hypotheekrecht sneller en potentieel goedkoper verlopen dan bij een externe overstap. Tot slot is het cruciaal te onthouden dat ING hypotheekadviseurs afhankelijke adviseurs zijn en uitsluitend adviseren over ING-producten, waardoor het voor een compleet beeld van alle doorhaal- en financieringsopties verstandig is een onafhankelijk adviseur te raadplegen.
De hypotheekrente heeft een directe invloed op het aflossingsproces van je hypotheek en daarmee indirect op het moment van doorhalen hypotheek. Hoe hoger de hypotheekrente, hoe aantrekkelijker het wordt om versneld af te lossen, omdat de besparing bij versneld aflossen dan significant is, wat de rendement van aflossen verhoogt. Deze financiële motivatie, vaak afhankelijk van een vergelijking tussen de hypotheekrente en bijvoorbeeld spaarrente, kan ertoe leiden dat men eerder de hypotheek volledig aflost, wat vervolgens de aanvraag voor het officieel doorhalen hypotheek bij het Kadaster in gang zet.
Tijdens een hypotheekgesprek bespreek je het doorhalen van je hypotheek door proactief je doel en financiële situatie kenbaar te maken en de nodige informatie te verzamelen. Begin het gesprek door duidelijk aan te geven waarom je de hypotheek wilt doorhalen (bijvoorbeeld verkoop van de woning of oversluiten), en zorg dat je je huidige hypotheekdetails kent, zoals de resterende schuld en rentepercentage. Bereid je voor door een lijst met specifieke vragen te maken over de benodigde documenten, de exacte stappen die de notaris en de geldverstrekker moeten nemen, en de bijbehorende kosten en doorlooptijd van het royement. De hypotheekadviseur zal vervolgens in overleg met jou de meest passende financieringsopties of afwikkelingsscenario’s vaststellen, en jou de volgende stappen uitleggen die nodig zijn voor het officieel verwijderen van het hypotheekrecht uit het Kadaster.