Een hypotheek voor een huis in het buitenland is complexer dan u wellicht denkt. Nederlandse banken vinden het verkrijgen van een hypotheek voor een huis in het buitenland vaak moeilijk, doordat ze minder zekerheden hebben dan in Nederland en Rabobank bijvoorbeeld geen hypotheken voor buitenlandse woningen aanbiedt. Echter, financiering is zeker mogelijk via buitenlandse banken of, met een Nederlandse woning als onderpand, door een consumptieve verhoging van uw bestaande hypotheek.
Op deze pagina ontdekt u wat een buitenlandse hypotheek precies inhoudt, hoe het aanvraagproces verloopt en welke voorwaarden hierbij gelden. We belichten de belangrijke verschillen met een Nederlandse hypotheek, bespreken beschikbare rentepercentages en financieringsopties, en duiken in de juridische en fiscale aspecten, waaronder de vaak niet aftrekbare hypotheekrente in Nederland. Bovendien leert u over de voor- en nadelen van een recreatiewoning met hypotheek in het buitenland, hoe u de hypotheek berekent, en wat de ASR Welthuis hypotheek inhoudt, inclusief veelgestelde vragen om u volledig voor te bereiden.
Een hypotheek voor een huis in het buitenland is, net als een binnenlandse hypotheek, een lening waarbij de aangekochte woning in het buitenland als onderpand dient. Echter, in tegenstelling tot een Nederlandse hypotheek, is het verkrijgen van dergelijke financiering vaak complexer, omdat Nederlandse banken doorgaans geen hypotheken voor buitenlandse woningen verstrekken vanwege minder zekerheden dan in Nederland. Financiering is echter zeker mogelijk via buitenlandse banken, waarbij de buitenlandse hypotheek doorgaans een maatwerkproduct is aangezien de voorwaarden sterk variëren per land en geldverstrekker. Een alternatieve optie is het verhogen van uw bestaande Nederlandse hypotheek met uw Nederlandse woning als onderpand, vaak in de vorm van een consumptieve verhoging.
Belangrijk om te weten is dat de rentepercentages voor een hypotheek op een buitenlandse woning veelal hoger liggen dan die van een Nederlandse hypotheek, en zelfs hoger kunnen zijn dan de rente op een persoonlijke lening, gezien het grotere risico voor de bank. Bovendien is de hypotheekrente voor een buitenlandse woning die niet uw hoofdverblijf is – zoals een vakantiewoning – in Nederland in de meeste gevallen niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Door deze complexiteit en de unieke fiscale en juridische landschappen is deskundig hypotheekadvies bij een hypotheek voor een huis in het buitenland van cruciaal belang.
Het aanvragen van een hypotheek voor een huis in het buitenland vanuit Nederland verloopt doorgaans via buitenlandse banken of gespecialiseerde internationale hypotheekadviseurs, aangezien Nederlandse banken hier zelden directe financiering voor bieden. Het proces begint met het grondig onderzoeken van de specifieke hypotheekregels en -producten in het betreffende land, aangezien de voorwaarden en beschikbaarheid sterk variëren; zo is een buitenlandse hypotheek relatief eenvoudig te verkrijgen in Frankrijk, terwijl een Belgische hypotheek mogelijk is voor de aankoop van een huis in Spanje, wat de grensoverschrijdende mogelijkheden binnen de EU benadrukt.
Voor concrete voorbeelden geldt dat Niet-ingezetenen (buitenlandse kopers) in Portugal doorgaans maximaal 80% van de aankoopprijs gefinancierd krijgen, en banken zoals Eurobank in Griekenland hypotheken aanbieden voor buitenlandse kopers, met bijvoorbeeld een vaste rente van 2,90% per januari 2025 voor een hypotheeklening voor buitenlanders in Griekenland, zelfs zonder verblijfsstatus in dat land. Gezien deze complexiteit en de noodzaak om lokale regelgeving te doorgronden, is de inzet van gespecialiseerde intermediairs, zoals Hypotheek & Buitenland die samenwerkt met een Italiaanse hypotheekintermediair, cruciaal. Bedrijven als ConnectHouses B.V. ondersteunen de aankoop van buitenlands vastgoed, en Mortgage Direct specialiseert zich in het helpen van buitenlandse kopers bij het aankoopproces door middel van lokale vertegenwoordigers en adviseurs op locaties zoals Ibiza. Mocht financiering in het buitenland niet haalbaar zijn, bijvoorbeeld omdat een hypotheek in Noorwegen voor een vakantiewoning niet wordt verstrekt, dan blijft de optie om uw bestaande Nederlandse hypotheek te verhogen met uw Nederlandse woning als onderpand, vaak als consumptieve verhoging.
De voorwaarden en criteria voor een hypotheek voor een huis in het buitenland zijn sterk afhankelijk van het specifieke land, de geldverstrekker en uw persoonlijke financiële situatie, aangezien het doorgaans een maatwerkproduct is. Over het algemeen gelden voor niet-ingezetenen (buitenlandse kopers) strengere voorwaarden en hogere rentetarieven dan voor lokale bewoners, zoals een lager maximaal te financieren percentage van de aankoopprijs (vaak tussen de 70% en 85%). Banken beoordelen uw financiële draagkracht grondig op basis van uw huidige inkomen, maandelijkse besparingen, inkomenprognose en andere financiële verplichtingen; voor expats met buitenlands inkomen kan bijvoorbeeld slechts 90% van het salaris in vreemde valuta worden meegerekend. De hypotheekrente voor een buitenlandse woning ligt vaak hoger dan die van een Nederlandse hypotheek, en kan zelfs hoger zijn dan de rente op een persoonlijke lening, gezien het grotere risico voor de bank, en voor een vakantiewoning in Nederland is de rente in de meeste gevallen niet aftrekbaar. Bovendien brengt een hypotheek in buitenlandse valuta risico’s met zich mee door wisselkoersschommelingen, wat de schuldwaarde kan verhogen. Vanwege deze complexiteit en het maatwerk is deskundig hypotheekadvies onontbeerlijk om de meest geschikte financieringsopties te vinden en hogere maandlasten te voorkomen.
De belangrijkste verschillen tussen een hypotheek voor een huis in het buitenland en een Nederlandse hypotheek liggen voornamelijk in de verkrijgbaarheid, de voorwaarden, rentetarieven en fiscale aspecten, aangezien een buitenlandse hypotheek aanzienlijk kan verschillen van een hypotheek voor een huis in eigen land. Waar Nederlandse banken doorgaans geen directe financiering bieden voor woningen buiten Nederland vanwege minder zekerheden dan in Nederland, is een buitenlandse hypotheek vaker een maatwerkproduct dat via buitenlandse banken wordt afgesloten, of via een consumptieve verhoging van uw bestaande hypotheek met uw Nederlandse woning als onderpand.
Voor niet-ingezetenen zijn de buitenlandse hypotheekvoorwaarden over het algemeen minder gunstig en de maximale hypotheek lager, met percentages die vaak tussen de 70% en 85% van de aankoopprijs liggen, in tegenstelling tot de Nederlandse hypotheekmarkt die historisch een hoger financieringspercentage kent. De rentepercentages voor een hypotheek op een buitenlandse woning liggen bovendien veelal hoger, en kunnen zelfs hoger zijn dan de rente op een persoonlijke lening, gezien het grotere risico voor de bank. Een cruciaal fiscaal verschil is dat de hypotheekrente voor een buitenlandse woning die niet uw hoofdverblijf is – zoals een vakantiewoning – in Nederland in de meeste gevallen niet aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Daarnaast bieden Nederlandse hypotheken doorgaans meer flexibiliteit, zoals het boetevrij aflossen tot 10% per jaar, een optie die in het buitenland minder gangbaar kan zijn. Hoewel de rente voor een hypotheek in buitenlandse valuta gelijk kan zijn aan die in euro’s, blijft het risico op wisselkoersschommelingen een belangrijk aspect bij een buitenlandse financiering, wat kan leiden tot een verhoging van de schuldwaarde.
Voor een hypotheek voor een huis in het buitenland zijn zowel de rentepercentages als de financieringsopties zeer land- en geldverstrekkerspecifiek, en liggen de rentes doorgaans hoger dan die van een vergelijkbare Nederlandse hypotheek. Hoewel de hypotheekrente voor een buitenlandse woning die niet uw hoofdverblijf is in Nederland in de meeste gevallen niet aftrekbaar is, zijn er diverse mogelijkheden om de aankoop te financieren.
De financiering van een hypotheek voor huis in buitenland verloopt primair via buitenlandse banken, omdat Nederlandse banken zelden directe financiering bieden voor woningen buiten Nederland vanwege minder zekerheden. Deze buitenlandse hypotheken zijn vaak maatwerkproducten, waarbij het financieringspercentage (Loan-to-Value, LTV) voor niet-ingezetenen doorgaans lager ligt dan in Nederland, vaak tussen de 70% en 85% van de aankoopprijs. Voorbeelden van beschikbare financieringspercentages zijn maximaal 80% in Portugal voor niet-ingezetenen, en in Spanje doorgaans 70% voor niet-residenten en 80% voor ingezetenen. Wat betreft rentepercentages kunnen deze variëren; zo bood Eurobank in Griekenland in januari 2025 een vaste rente van 2,90% voor buitenlandse kopers, en lagen Spaanse hypotheekrentes voor buitenlanders in augustus 2023 tussen 3.75% en 4.25%, met gemiddelden rond 3,8% in 2024 en aanbiedingen vanaf 2,7% in bepaalde gevallen. Financieringsopties omvatten doorgaans vaste, variabele en gemengde rentetarieven, vergelijkbaar met Nederlandse hypotheken. Een belangrijke overweging is dat de rente voor een hypotheek in buitenlandse valuta weliswaar gelijk kan zijn aan die in euro’s, maar het risico op wisselkoersschommelingen een rol speelt bij het bepalen van de uiteindelijke schuldwaarde. Als alternatief blijft het mogelijk om een consumptieve verhoging van uw bestaande Nederlandse hypotheek aan te vragen, met uw Nederlandse woning als onderpand.
Bij een hypotheek voor een huis in het buitenland spelen diverse juridische en fiscale aspecten een cruciale rol die aanzienlijk afwijken van de Nederlandse situatie, waardoor deskundig juridisch en fiscaal advies essentieel is. Fiscaal gezien is de meest prominente overweging in Nederland dat de hypotheekrente voor een buitenlandse woning die niet uw hoofdverblijf is, zoals een vakantiewoning, in de meeste gevallen niet aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Daarnaast moet u rekening houden met de lokale belastingwetgeving in het aankoopland, waaronder onroerendezaakbelasting, vermogensbelasting en mogelijk lokale successierechten bij erfrechtelijke afwegingen, wat advies van een fiscaal jurist of fiscalist vereist om de fiscale gevolgen te overzien en belastingoptimalisatie te verkennen. Juridisch gezien is het proces een maatwerkproduct dat sterk varieert per land, waarbij u zich dient te verdiepen in de lokale wetgeving omtrent eigendomsrechten, notariële procedures en de juridische controles door de hypotheekverstrekker in het buitenland. Bovendien is het wisselkoersrisico bij een buitenlandse valuta hypotheek een belangrijk juridisch en financieel aspect, aangezien dit kan leiden tot een verhoging van de schuldwaarde. De ligging van het vastgoed is hierbij medebepalend voor de toepasselijke sociaalrechtelijke regels, fiscaliteit, milieurechtelijke aspecten en insolventierecht, en het geheel wordt beïnvloed door jurisprudentie, Europese wetgeving en aanvullende verdragen.
Het kopen van een recreatiewoning in het buitenland met een hypotheek voor huis in buitenland brengt diverse voor- en nadelen met zich mee, die zorgvuldige overweging vereisen.
Voordelen:
Nadelen:
Een hypotheek voor een huis in het buitenland berekent u op basis van uw persoonlijke financiële draagkracht, de waarde van de aan te kopen woning, en de specifieke financieringsregels van het betreffende land en de buitenlandse bank. De berekening begint met het vaststellen van uw inkomen en maandelijkse besparingen, aangezien banken uw financiële situatie grondig beoordelen, waarbij voor expats met buitenlands inkomen soms slechts 90% van het salaris wordt meegerekend. Houd er rekening mee dat u een aanzienlijke eigen inbreng van 30 tot 40 procent van de koopsom nodig heeft, omdat buitenlandse banken doorgaans maximaal 70% tot 85% van de aankoopprijs financieren voor niet-ingezetenen, zoals de regel van maximaal 80% in Portugal of 70% in Spanje voor niet-residenten.
Bij de berekening zijn ook de hogere rentepercentages van cruciaal belang, die vaak hoger liggen dan die van een Nederlandse hypotheek en zelfs die van een persoonlijke lening, gezien het grotere risico voor de bank. Vergeet niet de bijkomende kosten en belastingen in het aankoopland mee te nemen, zoals de 10-13% van de eigendomsprijs die in Spanje gangbaar is. Voor een vakantiewoning in Spanje mag de totale maandelijkse vaste lasten, inclusief een eventuele bestaande Nederlandse hypotheek, niet meer dan 35% van uw netto inkomen bedragen. Hoewel online tools zoals de “Expat mortgage calculator” op Hypotheekberekenen.nl of de calculator op de website van Huis Hypotheek Spanje een indicatie kunnen geven, is het essentieel om deskundig hypotheekadvies in te winnen, aangezien de buitenlandse hypotheek een complex maatwerkproduct is met unieke juridische en fiscale aspecten per land.
De A.S.R. WelThuis hypotheek is een specifiek hypotheekproduct dat wordt aangeboden door a.s.r. en uitsluitend beschikbaar is voor de aankoop van een huis in Nederland. Deze hypotheek is tevens geschikt voor mensen die hun huis energiezuiniger willen maken. Vanwege de exclusieve focus op de Nederlandse jurisdictie, past de A.S.R. WelThuis hypotheek niet bij een hypotheek voor huis in buitenland. Voor de financiering van een woning buiten Nederland dient u zich daarom te richten op buitenlandse banken of de mogelijkheid van een consumptieve verhoging van uw bestaande Nederlandse hypotheek.
Een hypotheek voor een huis in het buitenland kan primair worden aangevraagd door particulieren en investeerders die financiering zoeken via buitenlandse banken. Hoewel Nederlandse banken zelden directe hypotheken verstrekken voor woningen buiten Nederland – vaak vanwege het gebrek aan zekerheden – zijn buitenlandse geldverstrekkers gespecialiseerd in het aanbieden van een hypotheek voor huis in buitenland, ook voor niet-ingezetenen of buitenlandse kopers (buitenlanders). Daarnaast kunnen aanvragers met een Nederlandse woning een deel van de benodigde financiering realiseren door de overwaarde van hun huidige hypotheek te benutten. De specifieke criteria en voorwaarden variëren sterk per land en bank, waardoor een buitenlandse hypotheek altijd een maatwerkproduct is.
Het proces van een hypotheekaanvraag voor een buitenlandse woning duurt doorgaans langer en is complexer dan voor een Nederlandse hypotheek. Gemiddeld kunt u rekenen op 2 tot 3 maanden van de initiële aanvraag tot definitieve goedkeuring, maar dit kan aanzienlijk variëren. De doorlooptijd is sterk afhankelijk van de specifieke juridische procedures en de efficiëntie van de buitenlandse bank en lokale autoriteiten in het aankoopland. Zo kan de aanvraag van een essentieel NIE-nummer voor een hypotheek voor huis in buitenland in Spanje alleen al 3 maanden duren. Daarnaast beïnvloeden de tijd die nodig is voor een taxatie van het pand en de volledigheid van de aangeleverde documenten de totale duur van dit maatwerkproduct.
Voor een hypotheek voor een huis in het buitenland zijn diverse documenten nodig, waarbij de exacte vereisten sterk afhangen van het specifieke land en de geldverstrekker. Over het algemeen moet u als hypotheekaanvrager documenten overleggen die uw identiteit en financiële draagkracht bewijzen. Dit omvat onder andere een geldig paspoort of ID-kaart, gedetailleerde inkomensbewijzen (zoals salarisstroken en belastingaangiften), en bankafschriften. Specifiek voor een hypotheekaanvraag in Spanje is bijvoorbeeld ook een kredietrapport (zoals een BKR-uitdraai uit Nederland) en een Spaans NIE-nummer vereist. Cruciaal is dat buitenlandse documenten vaak moeten zijn opgesteld in het Nederlands, Engels, Frans of Duits; anders moeten ze door een in Nederland beëdigde vertaler worden vertaald en mogen ze doorgaans niet ouder zijn dan 6 maanden, en ze moeten mogelijk ook gelegaliseerd worden.
Lening.nl helpt u bij het vergelijken en aanvragen van een hypotheek voor een huis in het buitenland door u te voorzien van deskundige begeleiding in dit complexe proces. Onze ervaren leenexperts zijn gespecialiseerd in het snel en verantwoord regelen van passende financieringsoplossingen die aansluiten bij uw unieke situatie. Om u optimaal te kunnen bijstaan, is het essentieel dat u de juiste documenten paraat heeft en zorgt voor een goede gegevensaanlevering, wat het aanvraagproces efficiënter maakt. Voor al uw vragen en directe ondersteuning kunt u contact opnemen met de klantenservice van Lening.nl via telefoonnummer 0882277311 of per e-mail.