Een hypotheekverklaring is een cruciaal document dat zekerheid voor de schuldeiser biedt en als belangrijk bewijs dient van uw financiële situatie bij de aanvraag van een hypotheek. Op deze pagina ontdekt u de precieze inhoud, wie deze verstrekt, en de cruciale rol die een hypotheekverklaring speelt bij het aanvragen van een hypotheek, inclusief de verschillen met een werkgeversverklaring en de relevantie voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Een hypotheekverklaring is een juridische verklaring die precies de status en eventuele beperkingen van een onroerende zaak vastlegt, primair bedoeld om zekerheid voor de schuldeiser te bieden bij de aanvraag van een hypotheek. Het omvat doorgaans twee varianten: een positieve hypotheekverklaring en een negatieve hypotheekverklaring. Een positieve hypotheekverklaring houdt in dat de eigenaar van de onroerende zaak de verplichting aangaat om op eerste verzoek van de schuldeiser een hypotheek te vestigen op de betreffende zaak. Daartegenover staat de negatieve hypotheekverklaring, welke inhoudt dat er geen hypotheek mag worden gevestigd ten behoeve van andere schuldeisers dan de partij aan wie de verklaring is afgegeven. Belangrijk is dat een dergelijke hypotheekverklaring geen voorrang op andere schuldeisers geeft, ondanks de zekerheid die het biedt.
De hypotheekverklaring, vaak in de vorm van een hypotheekakte, wordt primair opgesteld door een notaris in Nederland. Dit cruciale document, dat zekerheid voor de schuldeiser biedt, legt de precieze status en eventuele beperkingen van een onroerende zaak vast, zoals reeds eerder benoemd. De inhoud van de hypotheek verklaring omvat doorgaans een positieve hypotheekverklaring, waarbij de eigenaar zich verbindt tot het vestigen van een hypotheek op eerste verzoek van de schuldeiser, en een negatieve hypotheekverklaring, die bepaalt dat er geen hypotheek mag worden gevestigd ten behoeve van andere schuldeisers dan de partij aan wie de verklaring is afgegeven. Daarnaast bevat de akte belangrijke clausules zoals het huurbeding (conform artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek), de verplichting de woning te verzekeren, het rentepercentage, de persoonlijke gegevens van alle betrokken partijen, en een aanduiding van de gesecureerde vorderingen. Ondanks de geboden zekerheid, geeft een dergelijke hypotheekverklaring geen voorrang op andere schuldeisers.
De hypotheekverklaring speelt een cruciale rol bij het aanvragen van een hypotheek door primair zekerheid voor de schuldeiser te bieden en als belangrijk bewijs te dienen van uw financiële situatie. In de praktijk van de aanvraag wordt vaak een officiële verklaring afgegeven door een financieel hypotheekadviseur, die vertrouwen geeft aan de geldverstrekker en eventuele verkopers over de haalbaarheid van de financiering, met name bij bieden zonder voorwaarden.
Deze initiële hypotheek verklaring evolueert naar de formele hypotheekakte, die primair door een notaris wordt opgesteld en getekend. Deze akte legt de woning juridisch vast als onderpand van woning aan geldverstrekker, wat essentieel is voor de hypotheekverstrekking en het vestigen van hypotheek. Het document omvat belangrijke clausules zoals het huurbeding, een positieve hypotheekverklaring (waarbij de eigenaar zich verbindt tot het vestigen van een hypotheek) en een negatieve hypotheekverklaring (die verdere hypotheekvestiging door derden beperkt). Hoewel het zekerheid biedt aan de hypotheekverstrekker, geeft een dergelijke verklaring geen voorrang op andere schuldeisers.
De hypotheekverklaring, de werkgeversverklaring en de financieringsverklaring (of inkomensverklaring) zijn elk cruciale documenten met een specifiek doel in het hypotheekaanvraagproces. Een hypotheekverklaring, primair opgesteld door een notaris, legt de juridische status en eventuele beperkingen van een onroerende zaak vast, en biedt zo zekerheid voor de schuldeiser met betrekking tot het onderpand. Daarentegen is de werkgeversverklaring een document van uw werkgever dat uw inkomensgegevens bevat en dient als verplicht onderdeel bij de hypotheekaanvraag; deze mag bovendien niet ouder zijn dan 3 maanden op het moment van aanlevering. Een financieringsverklaring, vaak afgegeven door een financieel adviseur of een gespecialiseerde partij, zoals een inkomensverklaring voor een ondernemer die maximaal zes maanden oud mag zijn, beoordeelt uw algehele financiële draagkracht en de haalbaarheid van de financiering, los van een specifiek dienstverband.
Het verkrijgen en effectief gebruiken van een hypotheekverklaring omvat twee belangrijke stadia in het woningfinancieringsproces. Aanvankelijk kan een voorlopige hypotheek verklaring, zoals een financieringsverklaring of biedcertificaat, worden verkregen van een financieel hypotheekadviseur of geldverstrekker. Deze initiële verklaring dient als eerste inschatting van uw leencapaciteit en is cruciaal om, bijvoorbeeld bij bieden zonder voorwaarden of de aankoop van een nieuwbouwwoning, aan te tonen dat u over de benodigde middelen beschikt en zo uw bod te versterken of kans op toewijzing te vergroten. Effectief gebruik in deze fase biedt financiële zekerheid aan de verkoper. De formele hypotheekverklaring is echter de hypotheekakte, die primair door een notaris in Nederland wordt opgesteld en getekend door de hypotheeknemer. Deze akte legt definitief de hypotheekrechten vast, inclusief de positieve hypotheekverklaring waarbij de huiseigenaar meewerkt aan de vestiging van de hypotheek op het onderpand, en de negatieve hypotheekverklaring die verdere hypotheekvestiging door derden beperkt, waardoor de hypotheekhouder de noodzakelijke zekerheid voor de schuldeiser verkrijgt voor de duur van de lening.
Bij het bieden zonder voorwaarden op een woning is een hypotheekverklaring, ook wel financieringsverklaring of biedcertificaat genoemd, cruciaal om uw bod te versterken. Dit document, afgegeven door een financieel hypotheekadviseur, geeft de verkoper zekerheid voor de schuldeiser en vertrouwen in de haalbaarheid van uw financiering, waardoor uw kans op een winnend bod aanzienlijk kan toenemen, ondanks de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Voor een hypotheek met NHG is het van belang dat de hypotheekaanvrager voldoet aan de gestelde voorwaarden, waarvoor doorgaans een inkomensverklaring of een NHG werkgeversverklaring benodigd is; NHG biedt hiervoor een model aan dat algemeen geaccepteerd wordt. Specifiek voor zzp’ers geldt sinds kort dat zij al na twaalf maanden zelfstandig ondernemen in aanmerking kunnen komen voor een NHG-hypotheek. Hoewel NHG niet verplicht is, biedt het een vangnet bij niet kunnen betalen hypotheek, wat zowel de hypotheeknemer als de hypotheekverstrekker extra zekerheid voor de schuldeiser geeft, en in 2025 is de NHG-grens voor duurzame woningen zelfs €477.000.
De kern van het verschil tussen een hypotheekverklaring en een werkgeversverklaring ligt in hun doel en de informatie die zij verschaffen voor uw hypotheekaanvraag. Een hypotheekverklaring, primair opgesteld door een notaris, richt zich op het onderpand: het legt de juridische status en eventuele beperkingen van een onroerende zaak vast, en biedt zo zekerheid voor de schuldeiser. Daarentegen focust de werkgeversverklaring, afgegeven door uw werkgever, op uw financiële draagkracht door uw inkomensgegevens te documenteren, wat essentieel is om uw leencapaciteit te bepalen. Waar de ene dus de woning als zekerheid belicht, toont de andere uw vermogen om de lening terug te betalen.
De geldigheidsduur van een hypotheekverklaring, in de context van de aanvraag, hangt sterk af van het specifieke type verklaring. Hoewel de formele hypotheekakte, opgesteld door een notaris, geen vaste geldigheidsduur heeft die verloopt – deze dient als juridische basis voor de gehele looptijd van de lening – zijn er gerelateerde documenten die wel een beperkte geldigheid kennen. Zo mag een werkgeversverklaring, essentieel voor het aantonen van uw inkomen, op het moment van aanlevering niet ouder zijn dan 3 maanden. Voor een financieringsverklaring of inkomensverklaring voor ondernemers, die een inschatting geeft van uw leencapaciteit, geldt doorgaans een maximale geldigheidsduur van zes maanden.
Nee, de hypotheekverklaring, die de juridische status van de onroerende zaak vastlegt en vaak deel uitmaakt van de hypotheekakte, wordt primair opgesteld door een notaris. Uw werkgever is echter wel verantwoordelijk voor het verstrekken van een ander cruciaal document voor uw hypotheekaanvraag: de werkgeversverklaring. Deze verklaring bevat uw inkomensgegevens en is essentieel om uw leencapaciteit te bepalen. U als hypotheekaanvrager vraagt de werkgeversverklaring zelf aan bij uw werkgever, doorgaans via de HR-afdeling of personeelszaken, en deze mag niet ouder zijn dan 3 maanden op het moment van aanlevering.
Als uw hypotheekverklaring niet wordt geaccepteerd door de geldverstrekker, duidt dit vaak op onvolkomenheden of onduidelijkheden met betrekking tot de juridische status van het onderpand. De geldverstrekker eist adequate documentatie die voldoende zekerheid voor de schuldeiser biedt, en is extra alert op risico’s die de waarde van het onderpand kunnen beïnvloeden. In zo’n geval is het cruciaal om direct contact op te nemen met de notaris die de hypotheek verklaring heeft opgesteld, en uw financieel adviseur te raadplegen om de specifieke redenen van afwijzing te achterhalen en een oplossing te vinden.
Een hypotheek is in essentie een lening om een woning te kunnen kopen, waarbij de woning zelf dient als onderpand voor de geldverstrekker. Deze financiële constructie, vaak de grootste lening of financiële verplichting in iemands leven, maakt het tot de goedkoopste vorm van lenen dankzij de zekerheid die het onderpand biedt. Binnen het leenproces speelt de hypotheek een cruciale rol, aangezien het de geldverstrekker het recht geeft de woning te verkopen bij wanbetaling, wat bijdraagt aan de zekerheid voor de schuldeiser. Het hypotheekproces omvat de verplichte opstelling van documenten door een notaris en wordt ondersteund door onder meer een hypotheek verklaring, die de juridische status van het onderpand vastlegt.
Voor het bepalen van je maximale leenbedrag voor een hypotheek, wordt in de eerste plaats gekeken naar je financiële situatie en de marktwaarde van de beoogde woning. De kredietverstrekker berekent dit op basis van verschillende factoren, waaronder je bruto jaarinkomen (inclusief dat van een eventuele partner), je leeftijd en alle vaste lasten, zoals bestaande leningen, telefoonabonnementen en creditcards, conform de Nibud leennorm. De gekozen hypotheekrente en de rentevaste periode zijn eveneens bepalend; een langere rentevaste periode van 10 jaar of meer kan leiden tot een hogere maximale hypotheek. De waarde van de woning, vastgesteld middels een taxatierapport, is cruciaal, waarbij het maximale leenbedrag zelfs kan oplopen tot 106% van de marktwaarde bij energiebesparende voorzieningen. Hoewel online rekentools een snelle indicatie van je leencapaciteit geven, wordt de uiteindelijke juridische zekerheid over het onderpand vastgelegd in de hypotheek verklaring, oftewel de hypotheekakte.
Voor het berekenen van een ING hypotheek maakt de bank gebruik van online tools die een hypotheekindicatie geven, hoewel deze calculators doorgaans een snelle, ruwe schatting bieden en geen rekening houden met uw volledige specifieke financiële situatie of toekomstplannen. Deze online hypotheektools, vergelijkbaar met algemene online hypotheekcalculators, geven slechts een indicatie van het maximaal mogelijke hypotheekbedrag.
Bij het berekenen van een ING hypotheek zijn er echter wel specifieke aandachtspunten die ING meeneemt in de inkomenstoets, zoals inkomsten uit vermogen (tot maximaal 3% van een minimaal € 25.000 vrij besteedbaar vermogen). Daarnaast hanteert de ING een maximumpercentage van 4% voor bepaalde kosten, waaronder de koop-/aanneemsom, meerwerk, bouwrente, afkoopsom erfpacht en aansluiting op openbare nutsvoorzieningen. Het is ook belangrijk om te weten dat ING de aanvraag van zelfstandigen toestaat met minder dan 3 kalenderjaren inkomen, mits er minimaal één volledig boekjaar is. Verdere specifieke aandachtspunten zijn de mogelijkheid tot opnemen van overwaarde zonder huis te verkopen, de aanpassing van de risicocategorie bij gedeeltelijke aflossing of waardestijging, en een maximum van 4 leningdelen.
Lening.nl is jouw ideale partner voor het vergelijken en aanvragen van leningen dankzij een duidelijk en gestroomlijnd online aanvraagproces, dat uit 8 stappen bestaat. Waar complexe documenten zoals een hypotheekverklaring van cruciaal belang zijn bij het aanvragen van een hypotheek, focust Lening.nl op het eenvoudig maken van de leningaanvraag voor diverse doeleinden, zoals het financieren van een auto, badkamer, keuken of renovatie. Wij werken samen met betrouwbare Nederlandse verstrekkers en bieden doorgaans uitsluitsel over uw aanvraag binnen 6 uur, wat resulteert in veel “Heel goed” beoordelingen van klanten. Bovendien biedt Lening.nl een breed scala aan leningmogelijkheden, van €10.000 tot €75.000, met flexibele looptijden van 1 tot 15 jaar.