Wanneer je een huis koopt, krijg je te maken met de zogeheten ‘kosten koper’, welke je in de meeste gevallen niet volledig in je hypotheek kunt meefinancieren, maar wel kunt kosten koper financieren via alternatieve wegen zoals een lening bij een kredietverstrekker. Op deze pagina ontdek je exact wat deze kosten inhouden, wat de mogelijkheden en gevolgen zijn van meefinanciering, en hoe je ze kunt budgetteren of op andere manieren kunt betalen.
“Kosten koper” (k.k.) zijn de bijkomende kosten die je betaalt wanneer je een bestaande woning koopt, bovenop de eigenlijke koopsom. Deze kosten bedragen gemiddeld zes procent van de woningwaarde en worden volledig door de woningkoper gedragen. Zo kan de kosten koper bij een woning van €250.000 oplopen tot circa €12.500. De belangrijkste kosten die hieronder vallen, en vaak verplicht zijn, zijn de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor zowel de leveringsakte (transportakte) als de hypotheekakte, inclusief de inschrijving bij het Kadaster, wat neerkomt op zo’n €1.200 voor de notaris.
Naast deze verplichte kosten kunnen er diverse andere uitgaven bijkomen die de totale kosten koper bepalen, zoals taxatiekosten (nodig voor je hypotheekaanvraag), advies- en bemiddelingskosten voor de financiering (variërend tussen €500 en €3.500), eventuele kosten voor een bankgarantie, en de kosten voor een bouwkundige keuring (vooral aanbevolen bij oudere woningen). Ook makelaarskosten, indien je een aankoopmakelaar inschakelt, kunnen hierbij horen. Het is cruciaal om deze bijkomende kosten mee te budgetteren, aangezien je de kosten koper in de meeste gevallen niet volledig in je hypotheek kunt meefinancieren en dus vaak via alternatieve wegen moet financieren.
Nee, je kunt de kosten koper in de meeste gevallen niet volledig meefinancieren in je hypotheek, want een hypotheek kan in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning financieren. Dit houdt in dat de bijkomende kosten voor de aankoop, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, niet via de hypotheek gedekt worden en je deze op een andere manier zult moeten kosten koper financieren. Hieronder lichten we de specifieke voorwaarden, beperkingen en alternatieve methoden toe om deze uitgaven te regelen.
In Nederland is het niet mogelijk om de kosten koper volledig mee te financieren in je hypotheek, omdat een hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de woning dekt. Een belangrijke voorwaarde waaronder een deel van de kosten koper soms wél via de hypotheek kan worden gefinancierd, is wanneer de marktwaarde van de woning hoger is dan de koopsom. Dit betekent dat de taxatiewaarde van de woning, bijvoorbeeld door een gunstige aankoop of recente waardestijging, hoger uitvalt dan de prijs die je ervoor betaalt. Zelfs in zo’n situatie is het slechts bij een beperkt aantal geldverstrekkers en vaak gedeeltelijk mogelijk om deze bijkomende kosten mee te financieren. Over het algemeen blijft de hoofdvoorwaarde dus dat je de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, uit eigen middelen moet kunnen kosten koper financieren. Bovendien moeten je inkomen en de marktwaarde van de woning voldoende hoog zijn om de hypotheek én eventuele aanvullende financiering te kunnen dragen.
De belangrijkste beperking voor het kosten koper financieren via een hypotheek is de wettelijke grens van maximaal 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat de bedragen voor de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, in de meeste gevallen niet via de hypotheek kunnen worden meegefinancierd; de maximale financiering hiervoor vanuit de hypotheek is dus in de praktijk nihil. Indien je deze kosten wilt kosten koper financieren via een persoonlijke lening of doorlopend krediet, dan gelden hiervoor andere maximale bedragen. Deze hangen sterk af van jouw persoonlijke situatie en de kredietverleningsvoorwaarden van de aanbieder. Je inkomen, gezinssituatie en vaste lasten bepalen je maximale leencapaciteit, met als doel een verantwoord leenbedrag te garanderen. Bijvoorbeeld, een maandelijkse leencapaciteit van €200 kan leiden tot een maximaal leenbedrag van €10.000. Bovendien kunnen de regels voor zulke maximale leenbedragen jaarlijks strenger worden.
Wanneer je ervoor kiest om de kosten koper te kosten koper financieren, bijvoorbeeld via een persoonlijke lening naast je hypotheek, heeft dit diverse financiële gevolgen. De belangrijkste consequentie is een verhoging van je totale schuldenlast, aangezien je naast je hypotheek nog een extra lening aangaat. Deze financieringsbehoefte voor kosten koper en bijkomende kosten kan, zoals eerder genoemd, oplopen tot ongeveer €18.000. Dit leidt tot hogere maandlasten, omdat persoonlijke leningen doorgaans een kortere looptijd en hogere rentes hebben dan een hypotheek. Je zult daarom goed moeten bepalen welke leensom, looptijd en maandlasten voor jou verantwoord zijn. Daarnaast kan het afsluiten van een aanvullende lening je toekomstige leenruimte voor andere doelen beperken en potentieel leiden tot financiële instabiliteit als je inkomsten onverhoopt dalen, met risico op moeilijkheden bij het voldoen aan je hypotheekverplichtingen. Het is dus verstandig om zorgvuldig te letten op de voorwaarden van een lening, zoals de mogelijkheid tot boetevrij aflossen en of een overlijdensrisicoverzekering van toepassing is.
De maandlasten van je hypotheek bestaan voornamelijk uit de hypotheekrente en de aflossing van de lening, aangevuld met eventuele premies voor een woonlastenverzekering. De actuele hypotheekrente is hierbij de meest bepalende factor, die direct invloed heeft op zowel de maandelijkse uitgaven als de totale kosten over de gehele looptijd van de hypotheek. Een minimale rentestijging van bijvoorbeeld 0,2% kan de maandlasten voor een gemiddelde hypotheek van €300.000 al met €30 tot €40 verhogen. Daarnaast spelen de gekozen looptijd van de hypotheek, de rentevaste periode en de hypotheekvorm een grote rol in de hoogte en structuur van je maandelijkse verplichtingen. De hypotheekrenteaftrek kan de netto maandlasten verlagen, wat het werkelijke bedrag is dat je na belastingvoordeel betaalt. Hoewel je de kosten koper niet direct in je hypotheek kunt meefinancieren, heeft de manier waarop je deze kosten koper financiert (bijvoorbeeld met eigen spaargeld) wel indirect invloed op je financiële ruimte, wat weer je keuzes voor de hypotheek en daarmee je uiteindelijke hypotheeklasten kan beïnvloeden.
Wanneer je ervoor kiest om de kosten koper te financieren via een aparte lening, zoals een persoonlijke lening, heeft dit een direct effect op je maximale hypotheek en algemene leenruimte. Dit komt doordat geldverstrekkers al je financiële verplichtingen meewegen bij het bepalen van je maximale hypotheek. Een lening voor de kosten koper wordt gezien als een extra maandelijkse last, waardoor je beschikbare inkomen voor de hypotheek daalt. Bestaande financiële verplichtingen, zoals lopende leningen of doorlopende kredieten, verlagen dan ook je maximale hypotheeklast. Voor elke euro die je aan maandlasten hebt door een andere lening, daalt de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Zo kan een verlaging van je maandelijkse bestedingsruimte door een lening je maximale hypotheek met tienduizenden euro’s verlagen, afhankelijk van je inkomen en de huidige hypotheekrente.
Wanneer je de kosten koper niet kunt financieren via je hypotheek of andere leningen, dan is het cruciaal om te begrijpen dat deze kosten betaald moeten worden uit eigen middelen van de woningkoper. Dit betekent dat je, als externe financiering niet mogelijk is, de kosten koper volledig moet voldoen met je eigen middelen. Mocht je spaargeld hiervoor niet toereikend zijn en aanvullende financiering is uitgesloten, dan zijn de opties beperkt. Overweeg in zo’n geval om de aankoop van de woning uit te stellen, zodat je meer tijd hebt om te sparen. Een andere praktische oplossing kan zijn om te zoeken naar een huis met een lagere koopsom, aangezien de kosten koper hiervan een percentage zijn en dan ook lager uitvallen. Dit helpt om de benodigde cashflow te verlagen en de droom van een eigen huis alsnog te verwezenlijken.
Het gebruik van je eigen spaargeld om de kosten koper te financieren is vaak de meest verstandige financiële keuze. Het grootste voordeel van deze aanpak is dat je geen extra kosten maakt in de vorm van rente of afsluitkosten, die wel van toepassing zijn bij het afsluiten van een aparte lening. Dit voorkomt een hogere totale schuld en houdt de maandlasten voor je woning zo laag mogelijk. Wel is het cruciaal om na het betalen van deze bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, nog voldoende spaargeld over te houden als financiële buffer voor onvoorziene uitgaven. Proactief sparen voor deze noodzakelijke aankoopkosten is daarom een slimme strategie voor elke woningkoper.
Een persoonlijke lening of doorlopend krediet kan dienen als aanvulling om de kosten koper te financieren, vooral wanneer deze niet volledig via de hypotheek gedekt kunnen worden. Voor het direct financieren van een vaststaand bedrag aan kosten koper, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten, is de persoonlijke lening vaak de meest geschikte keuze. De persoon die een persoonlijke lening afsluit, leent het totale kredietbedrag in één keer, met een vaste looptijd, een vaste rente en dus ook vaste maandlasten, wat zorgt voor financiële zekerheid. Zo betaalt de persoon die een persoonlijke lening afsluit voor €15.000 met een looptijd van 60 maanden een maandtermijn van €230 per maand, resulterend in een totaalbedrag van €18.120.
Het doorlopend krediet daarentegen is een lening waarbij de gebruiker tot kredietlimiet geld mag opnemen en laat toe om onbeperkt opnemen en aflossen tot een afgesproken bedrag gedurende een langere periode, met een variabele rente. Het is geschikt wanneer u een langere periode extra financiële ruimte wenst en het precieze benodigde geldbedrag nog niet bekend is, bijvoorbeeld voor onvoorziene uitgaven na de aankoop. Echter, houd er rekening mee dat een doorlopend krediet sinds 2022 niet meer beschikbaar voor nieuwe klanten, wat de persoonlijke lening een praktischer en directere optie maakt voor het kosten koper financieren.
Om de kosten koper bij het kopen van een huis effectief te budgetteren, is het belangrijk om alle bijkomende uitgaven, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, zorgvuldig in kaart te brengen en te plannen hoe je deze gaat financieren. Aangezien deze kosten, die gemiddeld 4% tot 6% van de woningwaarde bedragen, niet volledig via je hypotheek te kosten koper financieren zijn, moet je bepalen welk deel je met eigen middelen betaalt en of een aanvullende lening nodig is. De volgende secties geven hierover meer uitleg met praktische tips en rekenvoorbeelden, en gaan dieper in op de invloed op je woonlasten.
Om een realistisch budget voor de kosten koper te creëren, is het essentieel om alle bijkomende uitgaven nauwkeurig in kaart te brengen en te plannen hoe je deze gaat financieren. Een duidelijk rekenvoorbeeld helpt hierbij: stel je koopt een woning van €300.000, dan bedragen de kosten koper, uitgaande van gemiddeld zes procent van de woningwaarde, circa €18.000. Dit aanzienlijke bedrag zul je dus met eigen middelen moeten dekken of via een aanvullende lening kosten koper financieren. Een realistisch budgetplan verdeelt je inkomsten over vaste lasten, spaardoelen en persoonlijke uitgaven, waarbij woningkopers geadviseerd wordt om te budgetteren op basis van hun maximaal maandelijks woonlasten en andere levensaspecten om een haalbaar leenbedrag te bepalen. Als praktische tip kun je de 50/30/20-regel voor inkomen hanteren: 50% voor vaste lasten, 30% voor persoonlijke uitgaven en 20% voor sparen of schulden aflossen. Vergeet ook niet een buffer in te calculeren voor onvoorziene kosten, bijvoorbeeld door 5 procent extra te reserveren bovenop de geschatte bijkomende kosten om financiële verrassingen te voorkomen.
De invloed van kosten koper op totale woonlasten is aanzienlijk, omdat deze kosten de totale financiële verplichtingen van de woningkoper direct verhogen. Aangezien je de kosten koper in de meeste gevallen niet volledig via je hypotheek kunt kosten koper financieren, moet je deze uit eigen middelen of met een aanvullende lening betalen. Het afsluiten van een aparte lening voor de kosten koper leidt tot extra maandelijkse lasten, waardoor de maximale toegestane maandelijkse woonlast voor de hypotheek lager uitvalt en dit uiteindelijk beïnvloedt hoeveel je kunt lenen voor het huis zelf. Bovendien vermindert het gebruik van eigen spaargeld voor de kosten koper de mogelijkheden voor andere belangrijke uitgaven, zoals de financiering van onderhoudskosten woning of toekomstige verbouwings- en inrichtingskosten, die ook deel uitmaken van de totale maandelijkse woonlasten, naast lokale belastingen, gas, water en licht en lasten vereniging van eigenaren (VVE). Woningkopers moeten daarom hun maximale maandelijkse woonlasten breed budgetteren, inclusief deze bijkomende woonlasten en andere persoonlijke financiële factoren zoals levensstijl, dure hobby’s, kinderwens, om een compleet en realistisch beeld te krijgen van de betaalbaarheid woonlasten.
Het fundamentele verschil tussen kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.) draait om welke partij de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning betaalt en bij welk type woning deze van toepassing zijn. Kort gezegd: bij ‘kosten koper’ draag jij als koper de lasten, terwijl bij ‘vrij op naam’ de verkoper de meeste kosten voor zijn rekening neemt. Dit heeft directe gevolgen voor de middelen die je zelf moet inbrengen en hoe je de bijbehorende aankoopkosten wilt kosten koper financieren. De onderstaande tabel geeft een duidelijk overzicht van de belangrijkste verschillen:
| Kenmerk | Kosten Koper (k.k.) | Vrij Op Naam (v.o.n.) |
|---|---|---|
| Type woning | Meestal bestaande bouw | Meestal nieuwbouw |
| Wie betaalt overdrachtsbelasting | Koper | Verkoper (koper betaalt geen overdrachtsbelasting) |
| Wie betaalt notariskosten leveringsakte | Koper | Verkoper |
| Wie betaalt notariskosten hypotheekakte | Koper | Koper (indien een hypotheek wordt afgesloten) |
| Andere bijkomende kosten | Taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten, e.d. voor koper | Eventuele advieskosten en afsluitkosten voor koper |
Wanneer je een woning koopt, is slechts een deel van de kosten koper fiscaal aftrekbaar. De rentelasten van je hypotheek zijn wel fiscaal aftrekbaar (hypotheekrenteaftrek), wat betekent dat je minder inkomstenbelasting betaalt over je inkomen. Naast de hypotheekrente zijn er ook specifieke kosten die je maakt om de hypotheek te verkrijgen aftrekbaar. Denk hierbij aan taxatiekosten die nodig zijn voor je hypotheekaanvraag, de advieskosten voor je hypotheekadviseur, en de notariskosten die specifiek betrekking hebben op de hypotheekakte. Deze kosten kun je eenmalig aftrekken van je inkomstenbelasting, wat kan helpen bij het kosten koper financieren. Het is goed om te weten dat overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte (transportakte) helaas niet aftrekbaar zijn.
Nee, de belangrijkste kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte, moeten in principe direct bij de notaris betaald worden op het moment van de sleuteloverdracht; een letterlijke ‘achteraf’ betaling hiervan is dus niet mogelijk. Echter, als de woningkoper de kosten koper financiert middels een aanvullende lening, kan de terugbetaling van die lening onder bepaalde voorwaarden wel gespreid plaatsvinden.
Dit houdt in dat de woningkoper de leensom, die gebruikt is om de kosten koper te dekken, in bijvoorbeeld 3 tot 6 termijnen of zelfs meer kan terugbetalen. Deze mogelijkheid om gespreid terug te betalen kan de financiële druk direct na de aankoop verlichten en is relevant wanneer u bijvoorbeeld eigen spaargeld heeft ingezet en dit (deels) wilt aanvullen met een persoonlijke lening.
Wanneer je de kosten koper niet kunt betalen, kan de aankoop van de woning in de meeste gevallen niet doorgaan. Deze kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, moeten immers direct bij de notaris worden voldaan op het moment van de sleuteloverdracht. Als je je aan een koopovereenkomst hebt gebonden en de benodigde middelen niet hebt om de kosten koper te financieren, dan kom je je financiële verplichtingen niet na. Dit kan leiden tot ernstige financiële gevolgen, waaronder het ontbinden van de koopovereenkomst door de verkoper en de verplichting om een boete te betalen, die vaak 10% van de koopsom bedraagt. Daarom is het essentieel om vroegtijdig je financiële mogelijkheden te beoordelen en te zorgen voor voldoende eigen middelen of alternatieve financiering voordat je een koopovereenkomst aangaat.
Hoewel je de kosten koper soms snel wilt regelen, is snel geld lenen voor deze uitgaven onverstandig zonder goede voorbereiding en het vergelijken van opties. Impulsief lenen, vooral voor een groter bedrag, brengt risico’s met zich mee zoals onverwacht hoge rente en extra kosten, wat financieel onverantwoord kan zijn. Daarom moet je, ook als de tijd dringt, altijd eerst verschillende aanbieders en hun ‘voorwaarden en rente van lening’ met elkaar vergelijken via een platform zoals Lening.nl. Door goed ‘informatie in te winnen’, voorkom je onnodige financiële valkuilen en kun je alsnog de ‘kortst mogelijke looptijd kiezen’ en zorgen dat de ‘maandlasten makkelijk betaalbaar zijn’ voor het “kosten koper financieren”.
Het aanvragen van een lening voor het kosten koper financieren van je nieuwe huis, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten, doe je doorgaans in de vorm van een persoonlijke lening. Voordat je een aanvraag indient, is het belangrijk om precies te weten welk bedrag je nodig hebt, aangezien deze extra aankoopkosten niet via je hypotheek te financieren zijn. Breng daarnaast je huidige financiële situatie goed in kaart, inclusief je inkomen en vaste lasten, om een realistische inschatting te maken van de maandlasten die je gemakkelijk kunt dragen. Door verschillende leningen en kredietverstrekkers te vergelijken, zorg je ervoor dat je de meest voordelige en passende optie kiest voor jouw persoonlijke situatie, zodat je een weloverwogen besluit neemt.
Een lening van 3000 euro kan een waardevolle aanvulling zijn wanneer u de kosten koper financieren, vooral als u al een deel met eigen spaargeld kunt dekken. Aangezien de totale kosten koper, inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten, gemiddeld 6% van de woningwaarde bedragen en kunnen oplopen tot €12.500 of zelfs €18.000 voor een woning van €250.000 à €300.000, dekt €3000 vaak een specifiek onderdeel of overbrugt het een tekort in eigen middelen. Dit bedrag kan bijvoorbeeld dienen voor de taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten voor de financiering, of een deel van de notariskosten die direct betaald moeten worden bij de sleuteloverdracht. Het is goed om te weten dat kredietverstrekkers relatief weinig leningen van exact 3000 euro aanbieden, vanwege de relatief hoge administratiekosten per lening, wat het vinden van de meest voordelige optie soms lastiger maakt.
Bij het afsluiten van een persoonlijke lening voor dit bedrag, dient u rekening te houden met de maandlasten en de rente. De mogelijkheid om 3000 euro te lenen hangt, net als bij grotere bedragen, af van uw inkomen en vaste lasten, wat uw leencapaciteit bepaalt. Hoewel het een relatief klein bedrag is vergeleken met de totale kosten koper, kan een lening voor 3000 euro toch een impact hebben op uw maximale hypotheek en totale financiële verplichtingen. Voor een persoonlijke lening van circa €2.500 kunt u rekenen op minimale rentes van 10,20% tot maximale rentes van 13,90% met een looptijd van bijvoorbeeld 60 maanden, wat resulteert in een totaal terug te betalen bedrag van ongeveer €3.169.
Kiezen voor Lening.nl bij het vergelijken en aanvragen van leningen om de kosten koper te financieren biedt u het grote voordeel van een efficiënt, betrouwbaar en breed vergelijkingsplatform. Als dé nummer 1 kredietverstrekker vergelijker van Nederland fungeert Lening.nl als een onafhankelijke tussenpersoon die u helpt bij het vinden van de scherpste rente en de beste voorwaarden voor een persoonlijke lening, essentieel wanneer de kosten koper niet via de hypotheek kunnen worden gedekt. Het aanvraagproces is eenvoudig en transparant, waardoor u binnen enkele minuten online offertes kunt aanvragen en vergelijken zonder de bank te hoeven bezoeken.
Lening.nl zorgt er bovendien voor dat het aanvragen van een lening altijd gebeurt volgens de AFM-regelgeving, wat bijdraagt aan verantwoord lenen en u de zekerheid geeft dat de financiële afspraken deugdelijk zijn. Via ons platform heeft u toegang tot een breed aanbod van ruim 45 leningen, waarbij u online leningen kunt aanvragen tot maximaal 75.000 euro. Dit bedrag is ruim voldoende om zelfs de hogere kosten koper, die kunnen oplopen tot €18.000, te kunnen financieren. Dit garandeert dat u altijd een geschikte en voordelige leningoptie vindt die past bij uw persoonlijke situatie en plannen.