Een bedrijfspand financieren voor verhuur betekent dat u investeert in commercieel vastgoed, zoals een kantoor, productielocatie of winkel, met het doel dit te verhuren aan derden. Dit doet u meestal via een zakelijke hypotheek of een speciaal daarvoor ontworpen verhuurhypotheek, welke specifiek bedoeld is voor beleggingspanden.
In deze complete gids leest u alles over de diverse financieringsmogelijkheden en de voorwaarden die daarbij horen. We bespreken de aanvraagprocedure, de invloed van huurinkomsten, en de belangrijke fiscale en juridische kanten, inclusief praktische tips voor een succesvolle financieringsaanvraag.
Bij het bedrijfspand financieren voor verhuur verschuift de focus van de kredietverstrekker naar de potentiële huurinkomsten als primaire bron voor de aflossing. De hypotheeklasten van het bedrijfspand moeten namelijk volledig gedekt kunnen worden uit de huurinkomsten van het pand zelf. Dit vereist dat het pand reeds verhuurd is of met zekerheid op korte termijn verhuurd kan worden, zoals een kantoorpand of winkelpand. Kredietverstrekkers financieren een bedrijfspand voor verhuur doorgaans tot 70 procent van de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij het bedrijfspand zelf dient als zekerheid voor de zakelijke hypotheek. Het is ook mogelijk om een combinatie van eigen gebruik en commerciële verhuur te financieren, waarbij de verhuurde oppervlakte tot 40 procent van het vloeroppervlak mag bedragen. De rentetarieven en voorwaarden voor zo’n financiering worden beïnvloed door factoren zoals de locatie en staat van het bedrijfspand, de Loan to Value ratio en de kredietwaardigheid van de eigenaar, waarbij een goede kredietwaardigheid vaak leidt tot gunstigere rentetarieven.
Voor het bedrijfspand financieren voor verhuur kunt u kiezen uit verschillende mogelijkheden. De meest gangbare zijn de zakelijke hypotheek en de verhuurhypotheek, waarbij het potentiële huurinkomen een belangrijke rol speelt bij de beoordeling van de financieringsaanvraag. Deze worden aangeboden door zowel reguliere grootbanken als gespecialiseerde vastgoedbanken en financieringsmaatschappijen. Vooral voor aanvragers die nog niet als ‘middelgroot vastgoedbelegger’ worden gezien – bijvoorbeeld zonder meerdere beleggingspanden of een jaarlijkse huurstroom van minimaal €35.000 – zijn gespecialiseerde vastgoed financieringsmaatschappijen vaak de meest toegankelijke optie.
Daarnaast zijn er alternatieve financieringsbronnen zoals crowdfunding platforms en private investeerders, die soms hogere financieringspercentages kunnen bieden, zelfs voor nieuwbouwprojecten bestemd voor verhuur, mits er een goed doortimmerd plan is. Een andere mogelijkheid is stapelfinanciering, waarbij u verschillende financieringsvormen combineert, bijvoorbeeld een deel via de bank en een deel via een crowdfundingplatform. Ook herfinanciering van commercieel vastgoed dat reeds verhuurd is, behoort tot de gangbare opties om kapitaal vrij te maken of de voorwaarden te optimaliseren.
Een lening aanvragen voor een verhuur bedrijfspand houdt in dat u een grondige voorbereiding treft, de juiste financieringspartner selecteert en een gedetailleerd plan presenteert om kredietverstrekkers te overtuigen. Het proces begint met het opstellen van een solide bedrijfsplan en een gedegen financiële analyse, waarbij de potentiële huurinkomsten centraal staan als basis voor de aflossing. U benadert vervolgens gespecialiseerde vastgoedfinanciers of grootbanken die zakelijke hypotheken of speciale verhuurhypotheken aanbieden.
Tijdens de aanvraag beoordelen kredietverstrekkers uw kredietwaardigheid, de locatie en staat van het pand, de verwachte huurstromen en de Loan to Value (LTV) ratio, waarbij ze doorgaans tot 70 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren. Een eigen inbreng is daarbij vrijwel altijd vereist en verhoogt uw kansen op goedkeuring aanzienlijk. Houd er rekening mee dat de rente op leningen voor verhuurde bedrijfspanden, die in augustus 2024 varieerde tussen 6 en 8 procent, gemiddeld hoger ligt dan voor panden voor eigen gebruik vanwege het verhoogde verhuurrisico. De looptijd van een bedrijfshypotheek voor verhuur varieert meestal tussen de 10 en 20 jaar, met soms kortere opties van circa 5 jaar. Het is dus van belang om al deze factoren mee te nemen in uw financieringsaanvraag voor een succesvolle bedrijfspand financieren voor verhuur.
Kredietverstrekkers stellen bij het bedrijfspand financieren voor verhuur specifieke voorwaarden die gericht zijn op zowel de investering als uw financiële situatie. De belangrijkste eis is dat de potentiële of bestaande huurinkomsten de hypotheeklasten volledig moeten kunnen dekken, waarbij een huurcontract voor onbepaalde tijd vaak de voorkeur geniet voor stabiliteit. Daarnaast financieren zij doorgaans maximaal 70 procent van de marktwaarde in verhuurde staat, wat betekent dat een aanzienlijke eigen inbreng altijd vereist is. Uw persoonlijke kredietwaardigheid is cruciaal kredietverstrekkers vinden een negatieve BKR-codering of een geschiedenis van betalingsachterstanden een te groot risico en zullen een financieringsaanvraag dan meestal afwijzen.
Naast de pand-specifieke kenmerken, zoals de locatie en staat van het bedrijfspand, beoordelen zij uitgebreid uw algehele financiële draagkracht. Hierbij houden zij rekening met uw inkomen, vaste lasten en alle bestaande maandelijkse leningverplichtingen, zoals alimentatie, studieschuld of leaseautokosten, om uw aflossingscapaciteit te bepalen. De exacte voorwaarden, waaronder rentetarieven, looptijden, mogelijke eisen voor bepaalde verzekeringen en boetebepalingen bij vervroegde aflossing, verschillen echter aanzienlijk per kredietverstrekker.
Bij het financieren van een bedrijfspand zijn er fundamentele verschillen tussen eigen gebruik en verhuur, die de beoordeling en voorwaarden van de lening sterk beïnvloeden. De primaire scheidslijn ligt in het doel van de aankoop: gebruikt u het pand zelf voor uw bedrijf, of koopt u het als belegging om te verhuren aan derden?
Dit zijn de belangrijkste verschillen:
Deze verschillen leiden tot op maat gemaakte financieringsoplossingen die nauw aansluiten bij het specifieke gebruik en de risicoprofielen van het vastgoed.
Investeren in bedrijfspand financieren voor verhuur brengt zowel aantrekkelijke voordelen als specifieke risico’s met zich mee, waarbij rendement hand in hand gaat met de bereidheid tot risico.
De belangrijkste voordelen zijn:
Echter, deze voordelen komen met duidelijke risico’s:
Bij het bedrijfspand financieren voor verhuur spelen diverse fiscale en juridische aspecten die direct invloed hebben op uw rendement en de bedrijfsvoering. Fiscaal gezien is de belasting over huurinkomsten en een eventuele waardestijging afhankelijk van uw rechtsvorm: verhuurt u als particulier (Box 3) of via een BV (vennootschapsbelasting)? Een particuliere eigenaar van een bedrijfspand kan kosten niet aftrekken van belasting bij privé verhuur, wat via een BV-structuur vaak wel mogelijk is. De omzetbelasting (BTW) is een ander aandachtspunt; hoewel verhuur meestal vrijgesteld is, wordt vaak gekozen voor BTW-belaste verhuur. Dit gebeurt vaak in overleg met de huurder die de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden met nagenoeg volledig recht op aftrek, waardoor recht op aftrek van omzetbelasting op huur ontstaat voor de huurder. Dit stelt u als verhuurder in staat omzetbelasting over instandhoudingskosten af te trekken, zelfs tijdens leegstand, onder bepaalde voorwaarden. Wat lokale heffingen betreft, betaalt de huurder van een bedrijfspand de gebruikersbelasting voor de Onroerendezaakbelasting (OZB), terwijl de eigenarenbelasting voor de rekening van de verhuurder van een bedrijfspand is.
Op juridisch vlak is de huurovereenkomst het belangrijkste document. Veelal wordt het ROZ-model huurovereenkomst gebruikt, dat duidelijke afspraken vastlegt over onder meer de huurprijs, huurperiode en de verplichtingen van zowel huurder van bedrijfsruimte als verhuurder van bedrijfsruimte. Houd er rekening mee dat verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte toestemming van de verhuurder vereist en dat onderhuur van bedrijfsruimte alleen is toegestaan als schriftelijke toestemming van de verhuurder aanwezig is en het niet verboden is in de hoofdhuurovereenkomst. Verzekeringstechnisch is de verhuurder bedrijfspand verantwoordelijk voor een opstalverzekering, terwijl de huurder van een bedrijfspand wel een inboedelverzekering heeft afgesloten voor de inrichting. Mochten er geschillen over (onder)huur van bedrijfsruimte ontstaan, dan worden deze in principe door de kantonrechter beoordeeld, en de verhuurder van een bedrijfspand in Nederland kan de huurovereenkomst opzeggen volgens de wettelijke kaders van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek.
Huurinkomsten zijn zeer bepalend voor zowel je leningmogelijkheden als de aflossing wanneer je een bedrijfspand financiert voor verhuur. Kredietverstrekkers zien de potentiële of reeds bestaande huurinkomsten als de primaire bron waaruit de hypotheeklasten (rente én aflossing) van het pand moeten worden voldaan. Hoe hoger en stabieler deze inkomsten, hoe groter de kans op goedkeuring en hoe gunstiger de voorwaarden voor je lening kunnen zijn. Toch beschouwen veel kredietverstrekkers huurinkomsten niet als een volledig stabiele bron, vanwege risico’s zoals leegstand, wanbetaling van huurders, en onverwachte onderhoudskosten of gemeentebelastingen. Dit betekent dat ze huurinkomsten vaak niet volledig meerekenen in de leencapaciteit, of alleen onder specifieke voorwaarden. Bij een verhuurhypotheek of zakelijke hypotheek kan een deel van de netto huurinkomsten (soms tot 80%, na aftrek van lasten) wel worden meegenomen, mits er een duidelijk en langdurig huurcontract is, idealiter voor onbepaalde tijd. Houd er rekening mee dat inkomsten uit kortlopende of incidentele verhuur, zoals vakantieverhuur via platforms als Airbnb, of kamerverhuur, meestal niet meetellen voor je leningaanvraag. Als je naast je huurinkomsten ook nog een ander vast inkomen hebt, bijvoorbeeld loon uit dienstverband of pensioen, verhoogt dit de leencapaciteit aanzienlijk en biedt het de kredietverstrekker extra zekerheid, wat je positie versterkt bij het aanvragen van een lening voor een bedrijfspand financieren voor verhuur.
Om uw aanvraag voor het bedrijfspand financieren voor verhuur succesvol te maken, is een doordachte voorbereiding essentieel. Begin met een sterk onderbouwd bedrijfsplan inclusief een heldere toekomstvisie en een accurate financiële analyse, ondersteund door een actuele administratie; gedetailleerde informatie verhoogt namelijk altijd uw kansen. Zorg dat uw persoonlijke financiële positie en de financieringsstructuur solide zijn, wetende dat een eigen inbreng van 40 tot 45 procent van de aankoopprijs vaak nodig is en een goede kredietwaardigheid leidt tot betere rentetarieven. Bovendien is de kwaliteit van uw huurders van groot belang; kredietverstrekkers kijken scherp naar de identiteit en kredietwaardigheid van potentiële huurders en verwachten dat het pand aantoonbaar courant en goed verhuurbaar is. Overweeg tot slot de expertise van een gespecialiseerde hypotheekadviseur in te schakelen voor optimale afstemming van uw aanvraag.
Wanneer u geld wilt lenen voor een bedrijfspand financieren voor verhuur, zijn de voornaamste opties een zakelijke hypotheek of een gespecialiseerde verhuurhypotheek, aangevuld met alternatieven zoals crowdfunding, private investeerders, stapelfinanciering, of herfinanciering van bestaand vastgoed.
Bij de keuze voor een lening kijken kredietverstrekkers verder dan alleen de potentiële huurinkomsten; ze beoordelen ook uw algehele financiële gezondheid en kunnen een persoonlijke borgstelling eisen of een minimale omzet van uw onderneming. Een aanvraag wordt positiever beoordeeld bij positieve groeicijfers van uw onderneming, wat de aflossingscapaciteit benadrukt. Hoewel minder gangbaar voor de volledige aankoop van een groot pand, kunnen microkredieten, renteloze leningen, of zelfs een persoonlijke lening bij de bank dienen als aanvulling of voor kleinere, specifieke investeringen die aan het beleggingspand verbonden zijn, afhankelijk van de benodigde financieringssom en de specifieke geldverstrekker.
Voor een zakelijke lening van 2500 euro zijn er specifieke mogelijkheden en aandachtspunten binnen de zakelijke financiering. Hoewel veel traditionele kredietverstrekkers voor zakelijke financiering vaak een minimum leenbedrag van €50.000 hanteren, zijn er gespecialiseerde online platforms en geldverstrekkers die wel kleinere bedragen aanbieden, soms al vanaf €1.000 tot €5.000. Deze financieringsopties zijn doorgaans geschikt voor kortetermijn behoeften, zoals het overbruggen van een tijdelijk liquiditeitstekort, de aanschaf van kleine bedrijfsmiddelen of het financieren van een marketingcampagne. Het is essentieel om de voorwaarden zorgvuldig te vergelijken, met aandacht voor de rentetarieven, de looptijd en alle bijkomende kosten, die sterk kunnen verschillen per aanbieder. Zo’n kleine lening is zelden bedoeld voor de directe financiering van een bedrijfspand financieren voor verhuur, maar kan indirect wel de operationele flexibiliteit van een onderneming die in vastgoed belegt vergroten.
Een zakelijke lening van 500 euro, die valt onder de categorie “kleine bedragen lenen voor zakelijke doeleinden”, is een laagdrempelige financieringsoptie voor directe en kortetermijn bedrijfsbehoeften, in tegenstelling tot een omvangrijke investering zoals een bedrijfspand financieren voor verhuur. Deze kleine zakelijke leningen, vaak vallend in de range van 50 tot 1.500 euro, zijn bijzonder geschikt voor het overbruggen van tijdelijke liquiditeitstekorten, de aanschaf van kleine voorraden, of het financieren van een gerichte marketingcampagne.
Omdat traditionele Nederlandse banken doorgaans geen zakelijke leningen onder de 50.000 euro verstrekken, zijn gespecialiseerde online geldverstrekkers de aangewezen weg voor een lening van 500 euro. Zo biedt een partij als 5in5 zakelijke leningen aan tussen 500 en 5.000 euro, vaak zonder minimale omzetvereisten, en staat een “lening van 500 euro” erom bekend dat deze “zonder gedoe” kan worden afgesloten. Dit type kleine lening vereist doorgaans minder voorwaarden dan traditioneel krediet, maar het is cruciaal om het geleende geld uitsluitend voor zakelijke doeleinden te gebruiken en via een zakelijke bankrekening te beheren.
Een verhuurhypotheek werkt als een gespecialiseerde financieringsvorm die expliciet is ontworpen voor het bedrijfspand financieren voor verhuur of woningen die bestemd zijn voor verhuur, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek die alleen eigen bewoning toestaat. Het stelt u in staat om permanent te verhuren en verschilt fundamenteel van een standaard hypotheek, waarbij verhuur zonder expliciete toestemming van de bank strikt verboden is en kan leiden tot problemen. Kredietverstrekkers beoordelen een verhuurhypotheek hoofdzakelijk op de te verwachten huurinkomsten van het pand en de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij ze doorgaans tot 70 procent van deze waarde financieren, wat een aanzienlijk grotere eigen inbreng vereist dan bij een hypotheek voor eigen gebruik. Als u een bestaande woning met een reguliere hypotheek wilt verhuren, is het cruciaal om uw hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek, vaak door oversluiten bij dezelfde of een andere geldverstrekker.
Een bedrijfspand financieren voor verhuur zonder eigen inbreng is uitzonderlijk en doorgaans niet mogelijk via traditionele kredietverstrekkers. Deze partijen vragen bij de financiering van een bedrijfspand financieren voor verhuur doorgaans een eigen inbreng van 30 tot 45 procent van de aankoopwaarde. Toch is “financiering zonder eigen inbreng” in specifieke gevallen wel een optie, vooral bij alternatieve financieringsbronnen zoals crowdfunding platforms of private investeerders. Ook via specifieke investeringskredieten of leasingconstructies kan de noodzaak voor een hoge eigen inbreng soms worden verminderd of zelfs volledig worden weggenomen. Zo’n traject blijft echter een uitdagend proces dat een uitstekende voorbereiding vereist, gekoppeld aan een zeer sterke financiële positie en een goed onderbouwd bedrijfsplan met realistische financiële projecties.
Voor een succesvolle financieringsaanvraag voor het bedrijfspand financieren voor verhuur, is een compleet dossier met de juiste documenten essentieel. Deze stukken geven de kredietverstrekker inzicht in zowel uw identiteit en financiële draagkracht als de potentie van uw vastgoedinvestering.
De belangrijkste documenten die u hiervoor aanlevert, zijn:
Op verzoek van de bank kunnen aanvullende documenten zoals uw arbeidscontract of extra loonstroken worden opgevraagd om een completer beeld van uw inkomenssituatie te krijgen. Zorg ervoor dat alle documenten als niet-bewerkbare bestanden (bijvoorbeeld PDF) worden aangeleverd en dat de maximale bestandsgrootte 25MB per document niet wordt overschreden bij digitaal uploaden.
De maximale lening voor een bedrijfspand financieren voor verhuur wordt berekend op basis van een samenspel tussen de marktwaarde van het pand in verhuurde staat en de potentiële huurinkomsten die het genereert. Kredietverstrekkers bepalen het maximaal verantwoord leenbedrag doorgaans door een percentage van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren, vaak tot 70 procent. Daarnaast kijken ze naar de verwachte netto huurinkomsten van het pand. Van deze inkomsten wordt, vanwege risico’s zoals leegstand of wanbetaling, slechts een deel meegenomen in de berekening, bijvoorbeeld tot 80%. Dit gereduceerde deel van de huurinkomsten moet vervolgens toereikend zijn om de maandelijkse lasten van de lening te dekken. Uw eigen persoonlijke inkomen en overige financiële verplichtingen worden hierbij ook meegewogen om uw totale aflossingscapaciteit te bepalen, conform de richtlijnen van de kredietverstrekker, zoals de GHF-voorwaarden.