Een VvE-lening brengt nadelen en risico’s met zich mee. U krijgt te maken met financiële verplichtingen, mogelijke onenigheid tussen eigenaren en variabele rentekosten.
Een VvE-lening is een lening die een Vereniging van Eigenaren (VvE) afsluit. Dit geld gebruikt u voor gezamenlijke uitgaven, zoals onderhoud of verduurzaming. Sinds 1 januari 2018 mogen VvE’s wettelijk lenen. Artikel 5:126 lid 4 BW regelt dit, tenzij de splitsingsakte het verbiedt.
Traditionele banken verlenen zelden leningen aan VvE’s. Daarom zoeken VvE’s vaak alternatieven, zoals de VvE Energiebespaarlening van het Warmtefonds. Voor een lening boven €5.000 is een gekwalificeerde meerderheid van minstens 2/3 van de stemmen nodig. De aflossing en rente betaalt u via een hogere VvE-bijdrage. Deze leningen financieren vaak isolatie of zonnepanelen.
Een VvE-lening brengt specifieke nadelen en risico’s met zich mee. Denk aan hogere maandelijkse bijdragen en de mogelijkheid van onenigheid onder eigenaren. Leden kunnen zelfs hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de restschuld.
Een VvE-lening brengt voor u als eigenaar directe financiële verplichtingen met zich mee. Deze bestaan uit de totale rente en aflossingen. U moet deze maandelijkse lasten in uw eigen budget inpassen. Als de VvE de verplichtingen niet kan nakomen, ontstaan er terugbetalingsrisico’s. Dit kan uw eigen financiële flexibiliteit beperken gedurende de looptijd. Kredietverstrekkers zien te hoge vaste lasten als een groot risico voor de terugbetaling.
Een VvE-lening kan leiden tot onenigheid tussen eigenaren. Dit gebeurt vaak door verschillende interpretaties van de leningafspraken. Meningsverschillen ontstaan bijvoorbeeld over de looptijd, de aflossingstermijnen of het rentepercentage. Duidelijke afspraken in de leenovereenkomst voorkomen ruzie. Zorg dat alle details over de lening goed zijn vastgelegd. Zo vermijdt u misverstanden tussen partijen.
De rentevormen en bijbehorende kosten beperken de keuzes bij een VvE-lening. U staat voor de keuze tussen een vaste of variabele rente. Een vaste rente biedt stabiliteit, maar u mist dan de kans op lagere lasten als de marktrente daalt. Variabele rente kan onzekerheid geven over toekomstige maandlasten. De totale rentekosten vormen altijd een aanzienlijk deel van de lening. Deze financiële verplichtingen beïnvloeden direct de begroting en de bijdragen van alle eigenaren.
Een variabele rente op uw VvE-lening betekent dat de rente maandelijks kan veranderen. Dit zorgt voor onzekerheid over uw maandlasten. Stijgt de marktrente, dan gaan uw maandelijkse betalingen ook omhoog. Daalt de rente, dan betaalt u juist minder. U moet hierdoor flexibel zijn met uw budget.
Een VvE-lening aanvragen kan als uw reservefonds niet toereikend is voor groot onderhoud. Wettelijk mag een VvE lenen sinds 2018, tenzij het splitsingsreglement dit verbiedt. Er gelden wel specifieke voorwaarden vanuit de VvE en de kredietverstrekker.
Uw VvE komt in aanmerking voor een lening wanneer het reservefonds onvoldoende is voor groot onderhoud. Sinds 2018 mag een VvE wettelijk lenen, mits het splitsingsreglement dit niet uitsluit. Kredietverstrekkers vragen vaak om een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Zij controleren hiermee of uw VvE het onderhoud goed plant. De financiële positie van de VvE is ook belangrijk. U heeft ook de goedkeuring van de eigenaren nodig.
Voor een VvE-lening moet uw VvE aan eisen van zowel de eigenaren als de kredietverstrekker voldoen. Kredietverstrekkers beoordelen de financiële situatie van de VvE zorgvuldig. Zij vragen vaak om jaarrekeningen, een financieel plan en een exploitatiebegroting. Dit toont aan dat u de lening kunt terugbetalen. Voor grotere leningen boven €25.000 vragen ze vaak om een onroerende waarborg. Denk aan een borgstelling of verpanding van gemeenschappelijk bezit.
Voor een VvE-lening is meestal niet altijd unanieme instemming van alle eigenaren nodig. Besluiten over een lening kunnen vaak met een gewone of gekwalificeerde meerderheid worden genomen. Dit hangt af van de regels in uw splitsingsreglement. Voor grote veranderingen, zoals het optoppen van een gebouw, is wel unanieme goedkeuring van alle eigenaren vereist. Ook een wijziging van de splitsingsakte vraagt om instemming van alle eigenaren en hypotheekverstrekkers. Zorg dat de afspraken hierover helder zijn om latere nadelen van een VvE-lening te voorkomen.
Een VvE-lening is niet altijd de beste oplossing voor groot onderhoud. Er zijn diverse alternatieven, vooral als u bepaalde nadelen van een VvE-lening wilt omzeilen. Denk hierbij aan persoonlijke leningen, bankleningen, bouwdepots of zelfs crowdfunding en het Warmtefonds.
Een VvE-lening is een collectieve lening voor de Vereniging van Eigenaren. Een persoonlijke lening sluit u als individu af voor eigen projecten, zoals een auto of verbouwing. Bijvoorbeeld, u leent €15.000 en betaalt dit in 60 maanden terug. Uw maandbedrag is dan €230, met een totaal van €18.120. De VvE-lening gebruikt u voor gezamenlijk onderhoud of verduurzaming van het gebouw. De VvE draagt de verantwoordelijkheid en betaalt de lening af via de verhoogde maandelijkse VvE-bijdrage van alle leden. U kiest een persoonlijke lening voor uw eigen financiële behoeften, de VvE-lening is voor het collectief.
Bankleningen en bouwdepots zijn goede alternatieven als u individueel wilt financieren, los van de VvE. Een gewone banklening geeft u het volledige bedrag direct op uw rekening na goedkeuring. Een bouwdepot is een speciale rekening, gekoppeld aan uw hypotheek. Hierop stort de bank het geld voor uw verbouwing. U declareert facturen van aannemers en leveranciers. Deze kosten worden dan uit het depot voldaan. De rente van een bouwdepot is vaak lager dan bij een persoonlijke lening. Uw woning dient namelijk als onderpand.
Het Nationaal Warmtefonds biedt VvE’s de mogelijkheid om een lening af te sluiten voor energiebesparende maatregelen. U kunt hiermee investeren in bijvoorbeeld isolatie, zonnepanelen of een aansluiting op een warmtenet. De VvE Energiebespaarlening start vanaf €25.000 en gaat tot €250.000. Voor huishoudens met een verzamelinkomen tot €60.000 is deze lening zelfs renteloos. Daarnaast bestaan er vaak andere subsidiemogelijkheden, zoals lokale of provinciale regelingen.
Een VvE-lening brengt duidelijke financiële gevolgen met zich mee. U krijgt te maken met rente, aflossingen en soms onverwachte kosten. Deze bepalen samen de totale lasten voor de VvE.
De rentepercentages van een VvE-lening bepalen direct uw maandlasten. Kredietverstrekkers hanteren verschillende tarieven; het verschil kan oplopen tot 4 procentpunt. Dit betekent al snel honderden euro’s extra per jaar voor de VvE. Let op, een lager percentage staat niet gelijk aan lagere totale rentekosten. Een langere looptijd of hoger leenbedrag verhoogt de totale rentekosten, zelfs bij een lagere rentevoet. Stel, u leent €20.000 tegen 4% rente. Dit kost u over de looptijd meer dan €10.000 tegen 5% rente. De som van alle rentebetalingen vormt de ware kostprijs van de lening.
De looptijd van een VvE-lening is de periode waarin u de lening terugbetaalt. Deze termijn varieert meestal van 12 tot 72 maanden. Een langere looptijd zorgt voor lagere maandlasten voor de VvE. U zit dan wel langer vast aan de aflossingsverplichtingen. Zo’n lange verbintenis kan een nadeel zijn. Plannen van de VvE of individuele eigenaren kunnen namelijk wijzigen. U moet de lening dan toch volledig aflossen.
Een VvE-lening oversluiten kan u geld besparen, maar er zijn wel extra kosten en boetes. U betaalt vaak een boeterente aan uw huidige kredietverstrekker. Deze boete ontstaat als u het rentecontract voortijdig openbreekt. De hoogte hiervan hangt af van de resterende rentevaste periode. Daarnaast zijn er kosten voor advies, bemiddeling en de notaris. Denk ook aan taxatiekosten. Samen kunnen deze kosten oplopen van €1.500 tot €3.500, soms zelfs tot €5.000. Weeg deze uitgaven goed af tegen de verwachte rentebesparing.
Als VvE-eigenaren het niet eens zijn over een lening, zijn er manieren om de situatie op te lossen. U kunt dan denken aan bemiddeling, formele stemprocedures of het verkennen van andere financieringsopties.
Mediation helpt VvE-eigenaren conflicten op te lossen, vooral bij onenigheid over een lening. Een neutrale mediator begeleidt dan de gesprekken tussen de partijen. Deze aanpak voorkomt escalatie en verwijten. VvE Belang biedt bijvoorbeeld conflictbemiddeling aan. U kunt rekenen op gemiddeld 3 tot 5 gesprekken. Elk gesprek duurt meestal 2 tot 3 uur. Goede communicatie binnen de VvE draagt bij aan soepele besluitvorming.
U beslist als VvE over een lening via specifieke stemprocedures. De statuten van de VvE bepalen precies hoeveel stemmen nodig zijn voor een besluit. Vaak kan er mondeling of schriftelijk gestemd worden over voorstellen. Bij digitale VvE-vergaderingen moeten de instructies voor stemmen duidelijk in de uitnodiging staan. Staken de stemmen, dan wordt een voorstel meestal verworpen, tenzij de statuten anders bepalen. Elke bestuurder heeft doorgaans één stem bij besluiten.
Als er binnen de VvE geen overeenstemming is over een lening, moeten eigenaren vaak zelf hun deel financieren. Dit betekent dat de VvE geen collectieve lening afsluit. Het ontbreken van gemeenschappelijke waarden kan leiden tot geen gezamenlijke financiering. U betaalt uw aandeel dan uit spaargeld of vraagt een persoonlijke lening aan. Deze lening staat op uw eigen naam. Soms kan de VvE het project uitstellen. Ook zoekt u dan naar subsidies die minder unanimiteit vereisen.
Een VvE-lening brengt risico’s met zich mee, zoals hogere maandelijkse kosten en collectieve aansprakelijkheid. Uw VvE-bijdrage wordt verhoogd om de aflossing en rente te dekken. De gehele VvE is aansprakelijk voor de geldlening. Betaalt een eigenaar niet, dan moeten de andere leden dit opvangen. U kunt niet weigeren deel te nemen aan de lening als de VvE deze heeft goedgekeurd. De huidige wetgeving biedt hiervoor geen uitzonderingspositie.
Een variabele rente betekent dat de rente van uw lening gedurende de hele looptijd kan stijgen of dalen. Stijgt de marktrente, dan stijgen uw maandlasten mee. Daalt de rente, dan dalen uw maandlasten juist. Dit brengt veel onzekerheid met zich mee. Uw maandbedrag kan hierdoor snel veranderen. U weet dan niet precies wat u elke maand betaalt.
Een VvE-lening afsluiten kan zonder toestemming van alle eigenaren. Sinds 1 januari 2018 mag een VvE wettelijk geld lenen, tenzij het splitsingsreglement dit verbiedt (artikel 5:126 lid 4 BW). Voor een leningbesluit volstaat vaak een gewone meerderheid van stemmen, dus meer dan de helft. Let op: is de lening hoger dan €5.000, dan eisen geldverstrekkers meestal een gekwalificeerde meerderheid. Dit betekent dat minstens 2/3 van de uitgebrachte stemmen akkoord moet zijn. Ook moet minstens 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig zijn op de vergadering. Na het besluit heeft u als eigenaar een bezwaartermijn van één maand, zoals vastgelegd in artikel 5:130 lid 2 BW.
Als niet alle eigenaren akkoord gaan met een VvE-lening, kan de VvE de plannen aanpassen. U kunt het project opsplitsen in kleinere, meer haalbare fases. Zo starten de werkzaamheden die wel consensus hebben. Overweeg ook om intern te onderzoeken wie bereid is om zijn deel voor te financieren. Dit vermindert het totale leenbedrag. Zoek altijd passend financieel advies om de beste weg te bepalen.
Oversluiten van een VvE-lening brengt verschillende kosten met zich mee. U betaalt vaak boeterente aan de oude verstrekker als u de lening vroegtijdig aflost. Reken ook op advieskosten voor de nieuwe lening. Notariskosten zijn nodig voor de administratie. Soms komen daar taxatiekosten bij. De totale kosten kunnen oplopen tot wel €5.000.
Een lening voor achterstallig onderhoud brengt specifieke risico’s en hogere kosten met zich mee. Uitgesteld onderhoud vereist een grotere investering dan tijdig onderhoud. Kleine problemen leiden vaak tot versnelde slijtage van andere bouwdelen. Achterstallig onderhoud verlaagt ook de waarde van uw woning.
Schade door achterstallig onderhoud is soms niet gedekt door de VvE opstalverzekering. De Wet VvE moedigt juist aan om achterstallig onderhoud te voorkomen. U vindt meer informatie over het aanpakken van VvE achterstallig onderhoud op onze site. Het is verstandig om zulke problemen direct aan te pakken.
Een VvE-lening is een speciale financieringsvorm die Verenigingen van Eigenaren helpt bij grote projecten.
De Warmtefonds lening is een aantrekkelijke optie voor VvE’s die willen verduurzamen, maar kent ook specifieke voorwaarden.
Dit zijn de voordelen:
Houd rekening met de volgende nadelen: