Als de taxatiewaarde van een woning lager is dan de koopsom, betekent dit dat de hypotheekverstrekker uitgaat van de lagere taxatiewaarde. De bank financiert maximaal de getaxeerde waarde. Nederlandse banken baseren de maximale hypotheek altijd op de getaxeerde waarde. Het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde kan niet worden geleend en moet u met eigen geld overbruggen. Het financieringsvoorbehoud kan uitkomst bieden als de woning lager wordt getaxeerd dan de koopprijs. U leert op deze pagina wat u kunt doen als de taxatiewaarde lager uitvalt en hoe het financieringsvoorbehoud werkt.
De taxatiewaarde van een woning is de marktwaarde, vastgesteld door een erkend taxateur. Deze marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde van de woning. Het is een professionele evaluatie van de waarde van een huis. Een woningtaxatie geeft inzicht in de marktwaarde van de woning.
Deze waarde is belangrijk omdat het de hypotheekverstrekker en u als woningkoper inzicht geeft in de echte waarde van de woning. De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde van de woning op basis van de koopprijs of de taxatiewaarde. Dit inzicht is essentieel voor het opstellen van een passend hypotheekplan.
Het voorbehoud van financiering geldt in de woningkoop ook als de taxatiewaarde lager is dan het bod. Dit beschermt u als woningkoper tegen een financieel risico door een financieringstekort, vooral als u onvoldoende eigen geld heeft om het verschil aan te vullen. Bij een lagere taxatiewaarde dan de koopprijs heeft u drie opties: onderhandelen over de prijs, meer eigen geld inbrengen, of afzien van de koop. Als u bijvoorbeeld €350.000 biedt met een gelijkwaardig financieringsvoorbehoud, ontstaan er financiële moeilijkheden als de taxatiewaarde lager is dan uw bod.
U kunt ook een lager bedrag aan financieringsvoorbehoud opnemen dan de volledige koopsom. Een woningkoper met een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud stelt dit op voor een bedrag lager dan het bod, bijvoorbeeld €300.000 bij een bod van €350.000 en €50.000 eigen geld. Dit is gunstig voor de verkoper, omdat u hiermee aantoont dat u het verschil met eigen geld kunt overbruggen en het verhoogt het vertrouwen van de verkoper in uw financiële situatie. Verkopers nemen soms een lager bedrag op in het financieringsvoorbehoud dan het verkoopbedrag van de woning. Het financieringsvoorbehoud moet vastleggen dat u geen 100% financiering nodig heeft door een specifiek financieringsbedrag te noemen, anders kan de ontbinding beperkt worden en blijft u aansprakelijk.
Een lagere taxatiewaarde dan de koopsom heeft directe gevolgen voor uw hypotheek en de hoeveelheid eigen geld die u moet inbrengen. De bank financiert maximaal de getaxeerde waarde van de woning. U moet het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf aanvullen. Een hogere eigen inbreng leidt tot een lagere hypotheek en lagere maandelijkse kosten. U kunt hier meer over lezen op meer lenen dan de taxatiewaarde.
Door een groter deel van de woningwaarde met eigen middelen te financieren, verlaagt u de totale hypotheekschuld. Dit resulteert niet alleen in lagere maandlasten, maar kan ook leiden tot een lagere hypotheekrente. Een lagere hypotheek door een hogere inbreng van eigen geld heeft wel een keerzijde. U kunt dan minder hypotheekrente aftrekken bij de inkomstenbelasting. Daarnaast is het meefinancieren van notariskosten in de hypotheek mogelijk. Dit geldt als u minder voor de woning betaalt dan de taxatiewaarde.
Als de taxatiewaarde van een woning lager is dan de koopsom, kunt u de aankoop kosteloos annuleren via het financieringsvoorbehoud. U kunt ook met de verkoper onderhandelen over een lagere prijs. Een andere optie is om het verschil zelf bij te leggen met eigen geld.
U kunt met de verkoper onderhandelen over de koopsom van een woning. Dit is een essentieel onderdeel van het koopproces en volgt vaak na een openingsbod. De woningkoper onderhandelt dan over de prijs en de voorwaarden, wat kan leiden tot een besparing op kosten. Het doel is overeenstemming te bereiken over de prijs, overgangsdatum en aanvullende afspraken. Zelfs bij ontdekte gebreken kunt u nog in onderhandeling gaan over de verkoopprijs. U moet altijd overeenstemming bereiken over alle voorwaarden voordat u de koopovereenkomst tekent.
Meer eigen geld inbrengen is vaak noodzakelijk bij de aankoop van een woning. Dit eigen geld is nodig voor de bijkomende kosten en extra uitgaven bij het kopen van een huis. Wanneer u bijvoorbeeld zonder voorbehoud van financiering biedt, vereist dit vaak een inbreng van eigen geld. Met eigen geld kunt u zelfs notariskosten meefinancieren in uw hypotheek. Een nadeel is wel dat het inbrengen van veel eigen geld uw financiële buffer voor onverwachte kosten kan verkleinen.
Als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom en u zoekt naar oplossingen, zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden. Dit zijn niet-bancaire financieringen die kapitaal bieden zonder een traditionele bank. Crowdfunding en factoring zijn voorbeelden van zulke mogelijkheden. Peer-to-peer leningen zijn ook een mogelijkheid. U kunt ook denken aan angel investing of financiering via familie en vrienden. Crowdlending kan eveneens een uitkomst bieden. Deze alternatieve financieringsvormen helpen bij financieringsproblemen. Alternatieve financiers opereren vaak flexibeler dan traditionele banken.
Wanneer de taxatiewaarde lager is dan de koopsom, loopt u als woningkoper financiële risico’s. U krijgt dan te maken met een financieringstekort, omdat de bank maximaal de getaxeerde waarde financiert. Een lagere taxatiewaarde dan de koopsom heeft vervelende gevolgen voor uw woningfinanciering en de afhandeling van de koop. Dit verschil moet u zelf bijleggen met eigen geld.
Het grootste risico is dat u de koop niet kunt afronden als u niet genoeg eigen middelen heeft. U moet dit verschil kunnen opvangen met eigen middelen. Als u de woning dan niet afneemt, riskeert u een standaard boete van 1% van de koopsom. Dit kan gebeuren als u overbiedt en de taxatie lager uitvalt, zonder dat u voldoende spaargeld heeft.
Omgaan met een lagere taxatiewaarde en het financieringsvoorbehoud vraagt om een gestructureerde aanpak. Volg deze stappen om goed voorbereid te zijn:
Het voorbehoud van financiering en het voorbehoud van verkoop eigen woning zijn belangrijke voorwaarden bij het kopen van een huis. Het voorbehoud van financiering betekent dat u de aankoop kosteloos kunt annuleren als de financiering niet rondkomt. Dit is de bekendste ontbindende voorwaarde en geeft u de zekerheid dat u niet vastzit aan de koop. U kunt dan afzien van de koop als de hypotheek door de geldverstrekker wordt geweigerd binnen een afgesproken termijn. Via deze contractclausule kunt u kosteloos onder de koop uit, zelfs als de taxatiewaarde lager is dan uw bod. Het beschermt u als de bank de hypotheekverstrekking weigert.
Als u al een eigen woning heeft, kunt u een voorbehoud van verkoop eigen woning opnemen. De aankoop van uw nieuwe huis gaat dan alleen door als uw huidige woning verkocht is. U kunt de koop annuleren als dit niet binnen de afgesproken termijn lukt, waardoor de koopovereenkomst ontbonden wordt.
Een gedeeltelijk voorbehoud van financiering betekent dat u een specifieke minimale taxatiewaarde als voorwaarde in de koopovereenkomst opneemt. Dit beschermt u als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom, want Nederlandse banken baseren de maximale hypotheek op de getaxeerde waarde, niet op de koopprijs. Het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde moet u dan overbruggen met eigen geld. Een goedgekeurde hypotheek is niet voldoende als u te weinig eigen geld heeft om dit gat op te vangen.
U kunt overwegen andere hypotheekconstructies of aanvullende financiering te zoeken. Ook kan de verkoper bereid zijn om de koopprijs aan te passen naar de getaxeerde waarde. Let op dat hypotheekvoorwaarden kunnen veranderen bij een financieringsgat. Bij een hypotheek met NHG gelden extra strikte regels. Een hypotheekadviseur kan adviseren over het opnemen van een voorwaarde met een minimale taxatiewaarde.
U kunt inderdaad een tweede taxatie laten uitvoeren door een andere gecertificeerde taxateur. U kunt een andere taxateur vragen om de woning te taxeren, wat ook wel ‘contra-expertise’ wordt genoemd. De aanvrager moet wel voor beide taxaties betalen. De bank bepaalt uiteindelijk welke taxatie zij accepteren; bij grote verschillen tussen taxaties zoeken banken vaak een gemiddelde of laten een derde taxatie uitvoeren. Een tweede taxatie in korte tijd voor hetzelfde doel activeert een melding bij het validatie instituut NWWI. Het NWWI zal dan vragen naar de reden voor deze tweede taxatie, bijvoorbeeld het betwisten van de waarde van het eerste taxatierapport. Het NWWI weegt af of de opgegeven reden legitiem is voor validatie, maar er is een grote kans dat het NWWI een tweede taxatierapport niet valideert. Een taxatie door een derde taxateur wordt geadviseerd als overleg tussen twee taxateurs geen verklaring voor waardeverschil oplevert.
Als de taxatiewaarde van een woning lager uitvalt dan de koopsom, moet u het verschil zelf bijleggen. Dit extra bedrag betaalt u uit eigen zak, wat neerkomt op een hogere eigen inleg. In een voorbeeld kan dit betekenen dat u ongeveer 50.000 euro aan eigen geld nodig heeft. Een hogere getaxeerde woningwaarde zorgt er juist voor dat u minder eigen spaargeld hoeft in te brengen.
Als u de financiering niet rond krijgt, kunt u de koop annuleren als u een financieringsvoorbehoud heeft opgenomen. Dit voorbehoud betekent dat de aankoop niet doorgaat als uw hypotheek niet wordt goedgekeurd. Zo voorkomt u een boete voor het niet rondkrijgen van de financiering. Zonder zo’n voorbehoud zit u met een enorme financiële strop.
Nee, het financieringsvoorbehoud is niet altijd geldig als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom. Het dekt een lagere taxatiewaarde niet automatisch af als reden om de koop te ontbinden. Het voorbehoud kan zelfs zo worden opgesteld dat ontbinding wordt uitgesloten wanneer de marktwaarde lager uitvalt dan de koopprijs. Als in het financieringsvoorbehoud staat dat geen 100% financiering nodig is, kunt u niet onder de koopovereenkomst uit bij een tegenvallende waardetaxatie. Specifieke redenen voor het niet krijgen van financiering, zoals een onvoldoende waardetaxatie voor het volledige bedrag, kunnen in het voorbehoud worden uitgesloten.