Overbieden financieren met overwaarde betekent dat u de extra waarde van uw huidige woning inzet voor de aankoop van een nieuw huis. Overwaarde ontstaat wanneer de verkoopopbrengst hoger is dan uw hypotheeklening. Deze waarde is niet direct opneembaar, maar kan vrijgemaakt worden door uw hypotheek te verhogen of een speciale lening af te sluiten. Overwaarde kan voor diverse doeleinden worden ingezet, zoals een verbouwing of de financiering van een tweede woning. In dit artikel leest u hoe dit precies werkt.
Overbieden betekent dat u meer biedt dan de vraagprijs van een huis. Het is in de Nederlandse woningmarkt een veelvoorkomende situatie door diverse redenen. Een woningkoper legt zich financieel vast bij de aankoop van een huis. Wanneer u overbiedt en uw bod boven de taxatiewaarde uitkomt, heeft u extra eigen geld nodig. Dit brengt een financieel risico met zich mee. Zeker als er geen financieringsvoorbehoud in het koopcontract staat. Overbieden kan ook leiden tot hogere maandlasten voor uw hypotheek. U loopt bovendien het risico zelf overboden te worden bij meerdere bieders. Zulke situaties leiden vaak tot frustratie bij woningkopers.
Overwaarde ontstaat doordat de waarde van uw woning stijgt of door het aflossen van uw hypotheek; de woningwaarde is dan hoger dan uw hypotheekschuld. U kunt deze overwaarde op verschillende manieren inzetten om een overbieding op een nieuwe woning te financieren. Een overbruggingshypotheek is hierbij een veelgebruikte methode. Deze maakt het mogelijk om de overwaarde van uw huidige woning alvast te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, zelfs als uw huidige woning nog niet verkocht is.
Stel, u heeft een droomhuis gevonden en wilt snel handelen met een overbod. Dan zijn er andere opties, zoals het afsluiten van een tweede hypotheek of het verhogen van uw huidige hypotheek. Als huiseigenaar kunt u via een tweede hypotheek direct extra geld vrijmaken. Een andere, minder bekende optie is een verkoop-oplossing met terughuur. Daarnaast is er de overwaarde (opeet)hypotheek, maar verdiep u goed in de risico’s hiervan, waarschuwt de Consumentenbond. Voor de meeste mensen die snel willen overbieden, is een overbruggingshypotheek vaak de meest directe route; het is de brug die u nodig heeft.
De financiering van overbieden met overwaarde kent duidelijke voorwaarden en beperkingen. Dit zorgt ervoor dat u weloverwogen beslissingen neemt. Hier zijn de belangrijkste punten om rekening mee te houden:
Het is essentieel om deze regels goed te begrijpen. Zo voorkomt u financiële verrassingen wanneer u de overwaarde van uw vorige woning inzet voor een overbieding op een nieuw huis.
Om te berekenen hoeveel overwaarde u kunt inzetten voor overbieden, begint u met de marktwaarde van uw huidige woning. Trek daar de resterende hypotheekschuld vanaf. Het verschil is uw overwaarde. Een woningkoper laat dit bedrag vooraf berekenen om te weten hoeveel overwaarde beschikbaar is. Dit helpt bij het optimaal gebruiken van de overwaarde. Een huiseigenaar die wil investeren, moet de beschikbare overwaarde bepalen. U kunt deze overwaarde gebruiken om kosten koper en overbieden te betalen. De overwaarde van de huidige woning kan de financiering van overbieden en kosten koper dekken, mits deze voldoende is. Het inbrengen van overwaarde in uw nieuwe hypotheek kan uw maandlasten verlagen. Zo vergroot u de koopkracht voor een nieuw huis en heeft u meer opties op de woningmarkt. Een woningkoper in Nederland kan de eigen overwaarde van de verkochte koopwoning gebruiken voor overbieden op de volgende woning.
Overbieden met overwaarde brengt financiële risico’s en gevolgen met zich mee, zoals hogere maandlasten. Een woningkoper die overbiedt zonder financieringsvoorbehoud in het koopcontract loopt een financieel risico. Dit geldt ook als de taxatiewaarde van de woning lager uitvalt dan de geboden prijs; u heeft dan meer eigen geld nodig.
Het opnemen van overwaarde via een hypotheek, bijvoorbeeld bij Allianz, DBV, Woonfonds of Venn, kan leiden tot hogere maandlasten door een grotere hypotheekschuld. Er is ook een renterisico, vooral als de rente variabel is of een vaste renteperiode afloopt. Daarnaast kan uw huis minder waard worden dan de hypotheekhoogte. Dit vermindert uw vermogen en de beschikbare overwaarde voor toekomstige behoeften of een erfenis.
Financieren van een overbieding met overwaarde volgt een aantal heldere stappen. Dit proces helpt u om uw kansen op de woningmarkt te vergroten.
Als uw overwaarde niet genoeg is om een overbod te financieren, zijn er andere opties om extra middelen vrij te maken. Een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek genoemd, is een alternatief voor het direct opnemen van overwaarde uit uw huidige hypotheek. Aanbieders zoals Allianz, Woonfonds en Holland Woont bieden deze mogelijkheid. Voordat u deze stap neemt, is het belangrijk de risico’s van een overwaarde (opeet)hypotheek goed te onderzoeken, zo waarschuwt de Consumentenbond.
Een andere strategie is het opbouwen van een financiële buffer door te sparen of te beleggen. Dit wordt door aanbieders zoals Merius, Allianz, Syntrus en Tellius gezien als een alternatief voor het opnemen van overwaarde. Stel, u wilt overbieden op een nieuwe woning maar komt net tekort – dan kan een opgebouwde spaarpot het verschil maken. Tot slot kunt u overwegen uw huidige woning te verkopen en kleiner te gaan wonen. Dit is een directe manier om uw overwaarde te verzilveren en zo meer eigen geld beschikbaar te hebben voor een nieuwe aankoop.
U kunt overwaarde op uw woning inzetten voor diverse financieringsdoelen, zoals een verbouwing of aanvulling op uw pensioen. Zo financiert u bijvoorbeeld een duurzame verbouwing van uw huis. Ook de aankoop van een tweede woning of het financieren van een beleggingspand met overwaarde is mogelijk als u een zeer hoge overwaarde heeft, denk aan €200.000, en dit aanvult met eigen geld.
Een deel van de overwaarde is vaak vrij besteedbaar, afhankelijk van de voorwaarden van uw geldverstrekker. Wel kan een geldverstrekker een maximumpercentage van de woningwaarde hanteren voor de opname van overwaarde. Meer over het gebruiken van overwaarde voor een verbouwing vindt u op onze pagina over overwaarde en verbouwing.
Ja, overbieden op een woning moet je meestal met eigen geld betalen. Sinds 2018 kun je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Bied je meer dan de taxatiewaarde, dan leg je dat extra bedrag zelf in. Dit kan met spaargeld, andere middelen, of geld dat ouders schenken. Stel je overbiedt €20.000 op een huis van €500.000; dan financier je €51.200 uit eigen middelen, inclusief kosten koper. Deze hogere inbreng kan je spaargeld voor een verbouwing verminderen. Ook heeft overbieden invloed op hogere maandlasten, vooral als je zonder financieringsvoorbehoud biedt.
Ja, het bedrag dat je opneemt uit overwaarde kun je vrij besteden. Je bepaalt zelf waar je dit geld voor inzet. Dit betekent dat je de opgenomen overwaarde ook voor een overbieding op een nieuwe woning kunt gebruiken. Het geld hoeft niet aan specifieke woon gerelateerde doelen besteed te worden. Eerder is al besproken dat overbieden vaak met eigen geld moet gebeuren. De overwaarde kan hierbij dus een belangrijke rol spelen.
Overbieden op een woning leidt tot hogere maandlasten. Als woningeigenaar betaalt u maandelijks hypotheeklasten. Deze lasten bestaan uit rente en aflossing. De hoogte ervan hangt af van de waarde van het huis, de rente en de hypotheekvorm. U kunt het bedrag van een overbieding niet met de hypotheek financieren. Extra schulden die u hiervoor aangaat, kunnen het maximale hypotheekbedrag verlagen. Door extra af te lossen op uw hypotheek kunt u de maandlasten verlagen.
U krijgt de overwaarde pas in handen nadat uw oude woning is verkocht en betaald. De volledige overwaarde is dan inzetbaar, zodra de opbrengst bekend is. Als uw oude woning nog niet verkocht is, is de overwaarde nog niet beschikbaar. Heeft u sneller geld nodig en onvoldoende eigen middelen, dan kunt u een overbruggingskrediet overwegen. Dit krediet geeft een voorschot op de verwachte overwaarde voordat de verkoop van uw woning definitief is. Geldverstrekkers rekenen maximaal 90% van de verwachte verkoopwaarde als overwaarde mee. Een andere optie is het verhogen van uw huidige hypotheek om het overbiedingsbedrag te financieren. Overwaarde is het positieve verschil tussen de marktwaarde van uw woning en de actuele hypotheekschuld.