De Wet excessief lenen eigen woning is sinds 2023 van kracht. Deze wet maakt lenen boven €700.000 minder aantrekkelijk. Leningen boven €500.000 van de eigen bv worden vanaf 2024 als excessief gezien. Ze kunnen per 31 december 2024 belast worden. Eigenwoningschulden zijn uitgezonderd als er hypothecaire zekerheid is verleend aan de vennootschap. Dit geldt voor aanmerkelijkbelanghouders sinds 2022.
Excessief lenen bij de eigen woning betekent dat leningen van uw eigen BV boven een bepaalde grens belast kunnen worden, tenzij het gaat om een eigenwoningschuld die aan specifieke voorwaarden voldoet. Voor 2024 legt de Wet excessief lenen een grens op voor het totale leenbedrag aan een aanmerkelijkbelanghouder en diens partner samen: 500.000 euro. Deze wet maakt lenen boven 700.000 euro minder aantrekkelijk. Het is een fiscale maatregel die, volgens de Nederlandse fiscale regelgeving, lenen boven een maximumbedrag van 700.000 euro minder aantrekkelijk maakt. De wet verhoogt de drempel voor leningen boven 700.000 euro, specifiek voor directeur-grootaandeelhouders en hun partners.
Een belangrijke uitzondering is dat leningen voor de financiering van de eigen woning buiten de drempel van excessief lenen vallen. Dit geldt sinds 1 januari 2023, mits er een recht van hypotheek is gegeven aan de vennootschap. Een lening voor het vervangen van het dak van uw woning hoeft bijvoorbeeld niet meegeteld te worden voor de belastingplicht uit excessief lenen, omdat het een eigenwoningschuld betreft. Bovendien kan een excessieve lening onder de Wet excessief lenen zelfs worden hergekwalificeerd als eigenwoningschuld. Auxilium Adviesgroep ontvangt in juni 2024 veel vragen over dit onderwerp, wat aangeeft hoe relevant het is voor DGA’s. Voor wie een lening van de BV voor hun huis overweegt, is het cruciaal deze uitzondering goed te begrijpen.
De Wet excessief lenen bij de vennootschap is een fiscale maatregel die leningen van een directeur-grootaandeelhouder (DGA) en diens partner aan de eigen BV reguleert. Deze wet geldt sinds 2023 en is specifiek van toepassing op personen met een aanmerkelijk belang en schulden aan hun eigen vennootschap. De impact is duidelijk: lenen van uw eigen BV is niet meer zo vrijblijvend als voorheen.
Tot 31 december 2023 trof de wet DGA’s met leningen hoger dan €700.000. Vanaf 1 januari 2024 is dit drempelbedrag verlaagd naar €500.000, een wijziging van de oude grens van €700.000. Het bovenmatige deel van deze schulden wordt belast in box 2 als regulier voordeel uit aanmerkelijk belang. Alle type leningen tellen mee voor deze drempel, behalve die voor de financiering van de eigen woning. Voor een DGA die bijvoorbeeld een grote privé-uitgave overweegt, is het essentieel om deze drempels te kennen. Meer over de regels voor excessief lenen leest u hier.
Voor de Wet excessief lenen tellen de meeste schulden van een DGA aan de eigen BV mee, maar er zijn belangrijke uitzonderingen. Allereerst worden eigenwoningschulden niet meegeteld als schuld bij deze wet. Deze schulden blijven buiten beschouwing bij de beoordeling van toelaatbare schulden en worden uitgesloten van het bovenmatige deel van de schulden.
Dit betekent dat leningen voor uw eigen woning, zoals voor een dakvervanging, niet meetellen voor de belastingplicht. Deze uitsluiting voor eigenwoningschulden geldt al sinds 2018 voor de belastingplicht. Zelfs eigenwoningschulden van bloed- of aanverwanten tellen niet mee voor de maatregel.
Aan de andere kant worden schulden van verbonden personen, zoals een lening van de BV aan een zoon, wel meegeteld voor de schuldendrempel. Het is dus cruciaal om het onderscheid tussen deze schuldtypen goed te begrijpen. Schulden die al eerder als fictief regulier voordeel zijn belast, worden ook uitgesloten om dubbeltelling van inkomen te voorkomen.
Eigenwoningschulden tellen in principe niet mee voor de drempel van excessief lenen, maar dit hangt af van specifieke voorwaarden. Om buiten de Wet excessief lenen te vallen, moet de schuld voldoen aan de wettelijke bepalingen voor renteaftrek in de inkomstenbelasting. Dit betekent dat uw lening voor de eigen woning wordt uitgezonderd van de schuldenlast, zelfs bij de grens van €500.000 in 2024. De belangrijkste voorwaarde hangt af van de datum waarop de schuld is aangegaan. Voor eigenwoningschulden die na 31 december 2022 zijn ontstaan, is een recht van hypotheek ten behoeve van de eigen vennootschap verplicht. Zonder zo’n hypotheek telt de schuld wel mee voor de drempel, wat kan leiden tot fiscale heffing in box 2. Het vestigen van een recht van hypotheek op de eigen woning zorgt ervoor dat de schuld niet meetelt. U leest meer over dit onderwerp op eigenwoningschuld en excessief lenen.
Voor schulden die al bestonden op of voor 31 december 2022 geldt deze hypotheekvoorwaarde niet. Deze ‘oudere’ eigenwoningschulden blijven buiten de maatregel, ook zonder hypothecaire zekerheid. Zo blijft de uitzondering voor eigenwoningschulden van kracht, mits aan de wettelijke renteaftrekvoorwaarden wordt voldaan.
De wet excessief lenen bij de eigen vennootschap levert belastingheffing op voor de directeur-grootaandeelhouder (DGA) of aanmerkelijkbelanghouder. Deze heffing is ingevoerd op 1 januari 2023 om het uitstel van belastingheffing voor DGA’s te beperken. Een DGA die per 31 december 2023 meer dan € 700.000 leende bij de eigen BV, werd belast. In 2023 werd een lening boven € 700.000 van de eigen BV als excessief beschouwd.
Vanaf 2024 en verder betaalt een DGA belasting over het schuldsurplus boven € 500.000. Dit betekent dat een DGA die meer dan € 500.000 leent van de eigen B.V. moet opletten. Leningen van de DGA en diens partners tellen mee voor deze leenlimiet. Een belastingaanslag kan fors zijn, met een tarief van 26,9%, wat tot betalingsmoeilijkheden kan leiden. U kunt een excessieve schuld aflossen uit eigen middelen of door dividend uit te keren. Excessief lenen is een belangrijk financieel aandachtspunt voor DGA’s.
Overgangsrecht hypotheken betekent dat oude regels gelden voor eigenwoningschulden die op 31 december 2012 al bestonden. Dit houdt in dat u niet verplicht bent om fiscaal annuïtair of lineair af te lossen. De hypotheek hoeft ook niet binnen 360 maanden te worden afgelost. Woningkopers met dit overgangsrecht kunnen hun bestaande hypotheekvorm behouden. Dit geldt ook bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, een verbouwing of verhuizing. Denk hierbij aan aflossingsvormen zoals de bankspaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.
Zelfs bij de financiering van een nieuwe woning of het oversluiten van een bestaande hypotheek, behouden eigenaren van een eigenwoningschuld van voor 2013 hun overgangsrechten. Dit geldt dan voor indirecte aflossingsvormen.
Praktijkvoorbeelden van excessief lenen laten zien hoe de regels werken voor DGA’s en hun eigenwoningschuld. Een webinar in 2024 behandelde specifieke casussen, waarbij docent Angelo van den Berg reflecteerde op voorbeelden uit de praktijk. Eigenwoningschulden worden normaal gesproken uitgesloten van het bovenmatige deel van de schulden. Dit betekent dat niet elke lening van de BV aan de DGA meetelt voor de drempel.
Toch zijn er nuances. Alle civielrechtelijke schulden en verplichtingen aan de eigen vennootschap vallen onder de maatregel. Stel een DGA leent van de BV, en zijn kind (als verbonden persoon) leent ook. Dan heeft ieder een eigen schuldendrempel van €500.000. De maatregel kan zelfs van toepassing zijn als u het aflossingsschema van de Belastingdienst volgt. Een fictief voordeel uit excessief lenen kan de schuldendrempel van de aanmerkelijkbelanghouder verhogen naar €700.000. Soms kan een woningbezitter met overwaarde deze gebruiken om schulden af te lossen. Let op een overbruggingskrediet: als het krediet hoger is dan de uiteindelijke overwaarde, blijft er een terug te betalen schuld over.
Om fiscale heffing bij excessief lenen van de eigen bv te voorkomen, moet u ervoor zorgen dat uw lening voldoet aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld. Eigenwoningschulden tellen namelijk niet mee voor de hoogte van de lening bij excessief lenen van de bv, volgens de Belastingdienst. Deze leningen worden dan buiten beschouwing gelaten bij de regeling voor excessief lenen.
Voor uitsluiting van eigenwoningschulden is een recht van hypotheek ten gunste van de bv essentieel. Concreet betekent dit dat leningen voor de eigen woning die na 1 januari 2022 zijn verstrekt, een hypothecaire zekerheid vereisen. Is de schuld na 1 januari 2023 aangegaan, dan is hypothecaire zekerheid op de peildatum noodzakelijk. Als uw eigenwoningschuld al bestond op 31 december 2022 of 1 januari 2023, geldt deze voorwaarde niet. Uw eigenwoningschuld moet daadwerkelijk in box 1 vallen en fiscaal correct kwalificeren. Een schuld kwalificeert niet als eigenwoningschuld wanneer de bijleenregeling dit verhindert. Ook telt een schuld niet mee als deze niet voldoet aan de aflossingsverplichting, behalve bij overgangsrecht.
Overwaarde van uw huis opnemen kan op verschillende manieren, zoals een opeethypotheek of verzilverhypotheek. Eigenaren van een koophuis met overwaarde kunnen deze opties gebruiken. Overwaarde ontstaat wanneer de waarde van een huis stijgt en de hypotheek deels is afgelost. In Nederland is het mogelijk om de overwaarde te verzilveren zonder te verhuizen. U kunt de beschikbare overwaarde dan vrij besteden en blijven wonen op uw eigen locatie. U kunt meer lezen over overwaarde huis lenen op onze site.
Er zijn veel methodes om de overwaarde van een huis op te nemen. Denk aan het onderhands verhogen van de bestaande hypotheek, mits dit mogelijk is. U kunt bijvoorbeeld geld lenen met uw huis als onderpand, zoals een hypotheek bij Holland Woont. De overwaarde van uw woning biedt mogelijkheden voor een verbouwing. Ook kunt u de woning ermee verduurzamen. Overwaarde kan ook dienen als financiering voor een huisverbouwing. Bij verhuizen kan het leiden tot een lagere hypotheek. Met een seniorenhypotheek is het mogelijk de overwaarde in te zetten voor aanvulling op pensioen. De mogelijkheden om overwaarde te benutten zijn afhankelijk van uw klantsituatie. Factoren zoals woningwaarde, inkomen en het bestedingsdoel spelen hierbij een rol. Een woningeigenaar met overwaarde wil deze vaak opnemen, bijvoorbeeld via een verzilverhypotheek.
Het drempelbedrag voor excessief lenen van de eigen BV is sinds 2024 €500.000. Dit maximumbedrag aan schulden was in 2023 nog €700.000. De fiscale wetgeving heeft deze verlaging doorgevoerd, met als ingangsdatum 31 december 2024. Een lening boven dit bedrag maakt lenen minder aantrekkelijk. Als u eerder belasting betaalde over een deel van de schulden boven de drempel in 2023 of 2024, kan het drempelbedrag voor de beoordeling van uw lening in volgende jaren verhoogd worden. Ook telt een eenmaal belast bovenmatig deel van de lening mee om de drempel van €500.000 te verhogen. Schulden van verbonden personen, zoals kinderen, tellen ook mee voor deze drempel, tenzij het kwalificerende eigenwoningschulden zijn.
Het recht van hypotheek bij eigenwoningschulden is een zekerheid voor de geldverstrekker. U als hypotheekgever geeft dit recht aan de BV als geldverstrekker bij een lening voor uw woning. Dit recht kan alleen door een notaris worden vastgelegd en is gekoppeld aan onroerend goed. U moet dus altijd onderpand geven als garantie bij een lening die buiten de regels voor excessief lenen eigen woning valt. Wanneer u de lening niet betaalt, mag de BV het onderpand opeisen en openbaar verkopen. De BV hoeft hiervoor niet eerst naar de rechter, dankzij het recht van parate executie. Dit geeft de BV een voorrangsrecht op de opbrengst van het onderpand.
De uitzondering voor excessief lenen eigen woning geldt niet wanneer de schuld niet langer voldoet aan de voorwaarden van artikel 3.119a van de Wet IB 2001. Zo telt een eigenwoningschuld zonder verstrekte hypotheek aan uw eigen BV mee bij de beoordeling van schulden boven de drempel. Voor een eigenwoningschuld die na 1 januari 2023 is aangegaan, is een recht van hypotheek zelfs een vereiste om uitgezonderd te zijn van de Wet excessief lenen. Verder vervalt de uitzondering als de schuld niet fiscaal kwalificeert als eigenwoningschuld in box 1, of niet voldoet aan de wettelijke renteaftrekvoorwaarden. Een schuld zonder aflossingsverplichting, buiten het overgangsrecht, kwalificeert evenmin als eigenwoningschuld. Een DGA die na 2022 een nieuwe lening aangaat, moet dus altijd hypothecaire zekerheid bieden aan de BV.
Het overgangsrecht voor bestaande leningen zorgt dat oude hypotheekregels blijven gelden. Dit recht is van kracht sinds 1 januari 2013 en geldt voor eigenwoningschulden die al bestonden op 31 december 2012. Hierdoor veranderen de aflossingsvereisten voor deze bestaande eigenwoningschulden nauwelijks. Een aflossingsvrije hypotheek of een beleggingshypotheek mag bijvoorbeeld in de huidige vorm blijven. Zelfs bij oversluiting behoudt uw hypotheek haar oorspronkelijke vorm. Oude eigenwoningleningen die in 2013 zijn afgesloten, volgen eveneens dit overgangsrecht. Dit biedt u flexibiliteit voor uw excessief lenen eigen woning, anders dan bij nieuwe leningen.