U mag een deel van uw hypotheek aflossingsvrij lenen, tot maximaal 50% van de woningwaarde, mits uw inkomen de rentelasten dekt. Bij dit type lening betaalt u gedurende de looptijd alleen rente, wat de maandlasten aanzienlijk verlaagt. Veel consumenten kiezen hiervoor om hun maandelijkse woonlasten te minimaliseren, vooral wanneer de hypotheekrente laag is.Rekenvoorbeeld: Bij een aflossingsvrije lening van €150.000 tegen een rente van 4,0% per jaar, betaalt u maandelijks circa €500 aan rente.Hoewel u niet tussentijds hoeft af te lossen, moet de hoofdsom aan het einde van de looptijd wel volledig worden terugbetaald. Dit type lening is niet zonder risico’s, maar u behoudt wel de vrijheid om extra af te lossen wanneer u dat wilt.
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de hoofdsom niet aflost. Dit betekent dat uw maandlasten stabiel blijven, aangezien u maandelijks enkel de hypotheekrente voldoet. U betaalt dus alleen rente over de lening, zonder maandelijkse aflossing van de hoofdsom.
Rekenvoorbeeld: Bij een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 tegen een rente van 4,0% per jaar, betaalt u maandelijks circa €667 aan rente.
De terugbetaling van de volledige lening vindt pas plaats aan het einde van de looptijd of bij verkoop van de woning. Dit is een belangrijk kenmerk, maar het brengt ook een nadeel met zich mee: u bent verplicht de volledige hypotheekschuld in één keer af te lossen. Wanneer de hypotheek afloopt, moet u de woning verkopen of een nieuwe hypotheek afsluiten om de openstaande schuld te voldoen. Het hele openstaande bedrag van de hypotheekschuld moet op de afloopdatum in één keer worden betaald.
Hoeveel u aflossingsvrij mag lenen, hangt nu af van de aanvraagdatum. Vanaf 11 mei 2026 is het maximale percentage voor nieuwe hypotheekaanvragen beperkt tot 30% van de marktwaarde van de woning. Dit is een belangrijke wijziging.Rekenvoorbeeld: Bij een woningwaarde van €350.000 mag u vanaf 11 mei 2026 maximaal 30% (€105.000) aflossingsvrij lenen. Over dit aflossingsvrije deel betaalt u maandelijks circa €394 aan rente.Voor hypotheken die vóór deze datum zijn afgesloten, kon u nog tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Producten zoals de Basishypotheek, de annuïteitenhypotheek, en de ‘Vrij Leven’ hypotheek kenden toen een dergelijk maximum van 50%. Ook bij de Basis Hypotheek dagrente, HollandWoont en Profijt twaalf duurzaam hypotheek was 50% het maximale aflossingsvrije deel. Voor meer inzicht in uw hypotheek, kunt u onze tools gebruiken.
De regels voor aflossingsvrije hypotheken zijn recent aangepast, wat directe invloed heeft op hoeveel u kunt lenen en de bijbehorende maandlasten. Vanaf 11 mei 2026 mag u voor nieuwe aanvragen en nieuwe leningdelen maximaal 30% van de marktwaarde van uw woning aflossingsvrij lenen. Dit is een belangrijke wijziging die invloed heeft op uw leenmogelijkheden en de rentelasten die u betaalt.
Rekenvoorbeeld: Stel u kiest ervoor om €50.000 aflossingsvrij te lenen. Tegen een rente van 4,2% per jaar betaalt u over dit aflossingsvrije deel maandelijks circa €175 aan rente. Dit bedrag is een vaste last die u gedurende de looptijd van dit leningdeel betaalt, zonder dat de hoofdsom afneemt.
De fiscale gevolgen en renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek hangen sterk af van de afsluitdatum. Dit is cruciaal voor de maandlasten en het uiteindelijke financiële plaatje.
Voor een aflossingsvrije hypotheek die is afgesloten vanaf 1 januari 2013 geldt dat u geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat de rente die u over dit leningdeel betaalt, niet aftrekbaar is van uw belastbaar inkomen. De algemene regel dat rente alleen aftrekbaar is als de lening binnen 30 jaar volledig annuïtair of lineair wordt afgelost, geldt voor nieuwe hypotheken om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Een aflossingsvrije lening voldoet hier niet aan, en komt daarom niet in aanmerking voor renteaftrek. Meer informatie hierover vindt u op de website van de Belastingdienst.
Heeft u uw aflossingsvrije hypotheek vóór 1 januari 2013 afgesloten, dan is de rente nog wel aftrekbaar. Dit overgangsrecht geldt tot uiterlijk 2043. Bij het oversluiten van zo’n hypotheek blijft de betaalde hypotheekrente aftrekbaar, mits het hypotheekbedrag van het aflossingsvrije deel gelijk blijft. Een verhoging van dit type hypotheek, als het een aflossingsvrij deel betreft, mag u echter niet aftrekken. De renteaftrek geldt bovendien alleen voor de eigen woning waarin u zelf woont.
Het fiscale voordeel van hypotheekrenteaftrek is in beginsel beperkt tot maximaal 30 jaar. Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is, wordt sinds 2020 jaarlijks afgebouwd. Vanaf 2031 zullen vooral woningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2001 de hypotheekrenteaftrek verliezen, omdat dan de 30-jaarstermijn voor deze oudere leningen afloopt.
Rekenvoorbeeld: Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek van €50.000 afgesloten vóór 1 januari 2013. Bij een rente van 4,2% per jaar betaalt u maandelijks circa €175 aan hypotheekrente. Dit bedrag is, onder de geldende voorwaarden, aftrekbaar van uw belastbaar inkomen, wat uw netto maandlasten verlaagt. Ter vergelijking: voor een vergelijkbare aflossingsvrije lening afgesloten ná 1 januari 2013, zou u ook €175 per maand aan rente betalen, maar deze rente is dan niet aftrekbaar.
U heeft verschillende keuzes wanneer u een hypotheek afsluit: aflossingsvrij, annuïteit en lineair. Deze hypotheekvormen hebben elk hun eigen kenmerken. Nieuw afgesloten hypotheken zijn vaak een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek, of een combinatie daarvan. Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek kunnen overstappen naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek voor lagere maandlasten of een nieuwe looptijd.
Hieronder ziet u de belangrijkste verschillen:
| Kenmerk | Aflossingsvrije hypotheek | Lineaire hypotheek | Annuïteitenhypotheek |
|---|---|---|---|
| Aflossing hoofdsom | Aan einde looptijd | Daalt lineair | Eerst weinig, dan meer |
| Maandlasten | Alleen rente | Start hoog, daalt | Stabiel |
| Totale rentekosten | Hoog | Laagst | Hoger dan lineair |
| Hypotheekrenteaftrek | Beperkt of geen (nieuwe) | Ja (mits volledige aflossing) | Ja (mits volledige aflossing) |
Een lineaire hypotheek heeft in het begin hogere maandlasten dan een annuïteitenhypotheek, vooral tijdens de eerste jaren. Maar dit leidt wel tot lagere totale rentekosten over de hele looptijd. Annuïteiten- en lineaire hypotheken komen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, mits u de lening volledig binnen 30 jaar aflost. Let op: bij de verhuisregeling moet een verhoogd hypotheekdeel een annuïteiten- of lineaire vorm hebben om de renteaftrek te behouden.
Een aflossingsvrije hypotheek brengt enkele duidelijke risico’s en nadelen met zich mee. Het belangrijkste nadeel is het risico op een restschuld aan het einde van de looptijd. U lost namelijk de hoofdsom niet af. Hoewel u bij bijna alle particuliere leningen en langlopende financieringen boetevrij extra mag aflossen, ook tijdens een aflosvrije periode, blijft de verplichting om de hoofdsom volledig terug te betalen aan het einde van de looptijd bestaan.
Deze flexibiliteit is een voordeel, maar het risico blijft dat de hoofdsom aan het einde van de rit nog openstaat. Dit vraagt om zorgvuldige lange termijn planning.
Rekenvoorbeeld: Stel, u heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 tegen een rente van 4,0%. Uw maandelijkse lasten bestaan dan alleen uit rente, wat neerkomt op circa €333,33 per maand (€100.000 0,04 / 12). Deze betaling vermindert de hoofdsom niet, waardoor de volledige €100.000 aan het einde van de looptijd nog openstaat.
Stel, de huizenprijzen dalen vlak voordat uw hypotheek afloopt. Dan kan de verkoopopbrengst van uw woning onvoldoende zijn om de openstaande schuld te dekken. U zit dan met een restschuld die u zelf moet opvangen. Voor de meeste mensen is dit een significant risico dat zorgvuldige planning vereist.
Naast een aflossingsvrije hypotheek zijn er diverse alternatieven om uw financiën te regelen, vaak met het voordeel van kapitaalaflossing. Bij particuliere leningen, zoals een persoonlijke lening, kunt u doorgaans boetevrij vervroegd aflossen. Dit is een kenmerk van bijna alle particuliere financieringen, waarbij u maandelijks zowel rente als een deel van de hoofdsom betaalt. Dit zorgt ervoor dat de lening aan het einde van de looptijd volledig is afgelost.
Rekenvoorbeeld: Stel, u kiest voor een persoonlijke lening van €15.000 met een looptijd van 60 maanden tegen een rente van 6,5%. U betaalt dan maandelijks circa €294,85. Dit bedrag omvat zowel rente als aflossing, waardoor de hoofdsom geleidelijk wordt verminderd en aan het einde van de looptijd volledig is terugbetaald.
Andere financiële strategieën omvatten het gebruik van spaargeld of subsidies voor bijvoorbeeld een verbouwing, wat een direct alternatief is voor lenen. Zelfs als u al een aflossingsvrije hypotheek heeft, kunt u de maandlasten verlagen door extra af te lossen met spaargeld. Tussentijdse vrijwillige aflossingen zijn eveneens een optie, wat bijdraagt aan het verlagen van de openstaande schuld. Hoewel een aflossingsvrij leningdeel lagere maandlasten biedt, blijft de hoofdsom staan, wat het belang van alternatieven met aflossing onderstreept.
De maximale hoogte van een aflossingsvrije hypotheek is aan specifieke regels gebonden. Voor hypotheken die vóór 11 mei 2026 zijn afgesloten, was het mogelijk om maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij te lenen. Voor nieuwe hypotheken die vanaf deze datum worden afgesloten, geldt een strengere beperking: u kunt dan maximaal 30% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij lenen. Daarnaast is er vaak de aanvullende voorwaarde dat het aflossingsvrije deel niet meer dan 50% van de totale hypotheek mag bedragen.
Naast de woningwaarde speelt ook uw inkomen een cruciale rol bij het bepalen hoeveel u kunt lenen, inclusief het aflossingsvrije deel. Hoewel u bij een aflossingsvrije hypotheek gedurende de looptijd geen aflossing betaalt, betaalt u wel maandelijks rente over het geleende bedrag. Dit zijn uw maandelijkse lasten voor dit deel van de hypotheek.
Rekenvoorbeeld: Stel, u heeft een aflossingsvrij hypotheekdeel van €150.000 en de hypotheekrente bedraagt 4,5%. Uw maandelijkse lasten voor dit deel van de hypotheek bestaan dan alleen uit rente. U betaalt dan maandelijks circa €562,50 (€150.000 0,045 / 12). Dit bedrag dekt alleen de rente; de hoofdsom blijft gedurende de looptijd gelijk.
Een hypotheekadviseur kan op basis van uw specifieke situatie en inkomen berekenen hoeveel u maximaal aflossingsvrij mag lenen en wat de bijbehorende maandlasten zullen zijn. Om te zien hoeveel u kunt lenen, is het verstandig dit te laten uitrekenen.
Voor een hypotheek van €400.000 heeft u een bruto jaarinkomen van ongeveer €80.500 tot €83.000 nodig. Dit inkomen is bepalend voor uw maximale leencapaciteit. Om te zien hoeveel u kunt verdienen, is een goede inschatting van uw financiële situatie nodig.
Uw inkomen en vaste lasten bepalen hoeveel u in totaal kunt lenen. Voor een hypotheek van €300.000 is bijvoorbeeld een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €68.000 nodig. Een huiskoper met een jaarinkomen van €50.000 kan tussen de €200.000 en €225.000 lenen. In 2025 kon een huishouden voor een hypotheek van €250.000 tot 4,61 keer het bruto jaarinkomen lenen. Een alleenstaande kon in 2025 voor een hypotheek van €1.000.000 maximaal 5,03 keer het bruto jaarinkomen lenen. Een stabiel inkomen van minimaal €80.500 per jaar is de basis voor een hypotheek van €400.000.
In 2025 was het nog steeds mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. De maximale financiering hiervoor bedroeg 50% van de woningwaarde. Voor specifieke situaties, zoals nieuwbouw of woningen die korter dan zes maanden in bezit waren, gold een lagere grens. Om in aanmerking te komen, moest u voldoende inkomen kunnen aantonen om de maandelijkse rente te kunnen betalen en de hoofdsom aan het einde van de looptijd terug te betalen. Daarnaast moest uw woning voldoen aan bepaalde waarde-eisen. Geldverstrekkers hanteerden een strenge toetsing van uw financiële situatie om te voorkomen dat de aflossingsvrije component leidde tot onverantwoorde schulden.
Rekenvoorbeeld: Bij een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 betaalt u bij een rente van 3,5% maandelijks circa €291,67 aan rente. Dit bedrag is puur de vergoeding voor het geleende kapitaal; de hoofdsom blijft gedurende de looptijd gelijk.
Vanaf 1 december 2025 was het overigens mogelijk om extra af te lossen op een aflossingsvrije hypotheek zonder dat hiervoor een vergoeding in rekening werd gebracht. Voor huiseigenaren die in 2025 een woning verkochten met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 1 januari 2013, gold een overgangsrecht. Zij moesten uiterlijk 31 december 2026 een nieuw huis hebben gekocht om dit recht te behouden. Een eventueel extra hypotheekdeel bij de aankoop van een duurder huis viel onder de toen geldende nieuwe regels. Na 31 december 2026 verviel het overgangsrecht volledig, wat betekende dat een nieuwe hypotheek moest voldoen aan de dan geldende regels voor hypotheekrenteaftrek.
U berekent uw maximale aflossingsvrije hypotheek door te kijken naar de marktwaarde van uw woning en de ingangsdatum van de lening. Tot 11 mei 2026 mocht u bij veel banken en de NHG maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij lenen, zonder een specifiek maximum eurobedrag. Producten zoals de Compleet Hypotheek hanteerden eveneens een grens van 50%. Vanaf 11 mei 2026 geldt voor nieuwe hypotheken een maximum van €150.000 aflossingsvrij. Een concreet voorbeeld: op een woning van €400.000 kon u maximaal €200.000 aflossingsvrij financieren met een rente van 4,5%. Als u overwaarde heeft, kunt u maximaal €60.000 aflossingsvrij lenen bovenop uw huidige hypotheek. Voor een precieze berekening, inclusief uw inkomen, studieschuld en spaargeld, kunt u diverse online rekentools raadplegen of advies inwinnen bij een hypotheekadviseur.
Ja, u kunt een aflossingsvrije hypotheek combineren met een lineaire hypotheek. Dit is vaak nodig wanneer uw leenbehoefte hoger is dan 50 procent van de marktwaarde van uw woning, de grens voor het aflossingsvrije deel. Een hypotheekvorm met zowel een aflossingsvrij als een annuïtair of lineair deel wordt een gecombineerde hypotheek genoemd. Ook een annuïteitenhypotheek kan hiervoor worden gebruikt.
De rente op het deel met verplichte aflossing, zoals het lineaire deel, is aftrekbaar voor de hypotheekrenteaftrek. Historisch gezien werd de aflossingsvrije hypotheek vaak afgesloten in combinatie met een lineaire hypotheek. Een gedeeltelijke overstap van een aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek zorgt voor maandelijkse aflossing en een lagere schuld aan het einde van de looptijd.
Rekenvoorbeeld:
Stel, u combineert een aflossingsvrije hypotheek met een lineaire hypotheek. Op het aflossingsvrije deel van €100.000 betaalt u bij een rente van 4,5% maandelijks alleen €375 aan rente. Voor het lineaire deel, eveneens €100.000 over 30 jaar (360 maanden) tegen 4,5% rente, betaalt u in de eerste maand circa €653. Dit bedrag bestaat uit ongeveer €278 aflossing en €375 rente. De maandelijkse aflossing blijft gedurende de looptijd gelijk, terwijl het rentedeel geleidelijk afneemt naarmate de schuld kleiner wordt. Dit illustreert hoe het lineaire deel zorgt voor schuldvermindering, in tegenstelling tot het aflossingsvrije deel.
Overigens kunnen lineaire hypotheken met andere hypotheekvormen worden gecombineerd, waarbij een hypotheekcombinatie ook kan bestaan uit alleen een deel lineaire en een deel annuïtaire hypotheek.
Wanneer uw aflossingsvrije hypotheek afloopt, staat u voor de verplichting om de volledige hoofdsom ineens terug te betalen. Dit is een essentieel kenmerk van deze hypotheekvorm, van toepassing zowel aan het einde van de looptijd als bij een eventuele verkoop van de woning. Beschikt u op dat moment niet over voldoende eigen middelen, dan kunt u geconfronteerd worden met een restschuld.
Om dit scenario het hoofd te bieden, heeft u verschillende opties: u kunt overwegen de woning te verkopen, een nieuwe hypotheek afsluiten om de bestaande schuld te herfinancieren, of de hoofdsom aflossen met eigen spaargeld of ander vermogen. Proactief beheer, zoals het eerder al flexibel extra aflossen, kan helpen de schuld te verminderen voordat de einddatum nadert.
Rekenvoorbeeld:
Stel, uw aflossingsvrije hypotheek van €50.000 loopt af en u kiest ervoor om dit bedrag te herfinancieren met een nieuwe annuïteitenhypotheek. Bij een rente van 4,5% over een looptijd van 30 jaar (360 maanden) betaalt u maandelijks circa €255. Dit voorbeeld toont de maandelijkse lasten die gepaard gaan met het omzetten van een aflossingsvrije schuld naar een aflossende hypotheek aan het einde van de looptijd.