Hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar als de lening is gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van uw eigen woning. Dit geldt ook voor de kosten die u maakt voor het afsluiten van de hypotheek. Op deze pagina leest u precies welke rente en kosten aftrekbaar zijn, en onder welke voorwaarden. U leert ook welke kosten niet aftrekbaar zijn en hoe lang u de aftrek kunt toepassen. Voor de Belastingdienst is aantoonbaarheid van het gebruik van de lening voor het huis essentieel voor fiscale aftrek.
Fiscale aftrekbaarheid betekent dat u de rente op uw hypotheek mag aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dit belastingvoordeel geldt onder specifieke voorwaarden voor de inkomstenbelasting. Het gaat dan om de rente van een kwalificerende eigenwoninglening. Deze aftrek is van toepassing als de hypotheek is gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van uw eigen woning. Het recht op aftrek van hypotheekrente geeft u het recht om betaalde rente en kosten van de belasting af te trekken.
De hypotheekrenteaftrek is een vorm van belastingvoordeel. Ook rente en financieringskosten van een lening voor woningverbouwing zijn vaak fiscaal aftrekbaar. Zelfs bij een hypotheekverhoging voor verbouwing of verbetering is de rente fiscaal aftrekbaar onder voorwaarden. De Belastingdienst bevestigt dat rente en financieringskosten voor woningverbouwing aftrekbaar zijn. U kunt dit fiscale voordeel maandelijks ontvangen door een voorlopige teruggaaf aan te vragen.
De rente en bepaalde kosten van een hypothecaire lening zijn fiscaal aftrekbaar van uw belastbaar inkomen, mits de lening betrekking heeft op de eigenwoningschuld. Dit geldt voor de aankoop, verbouwing, onderhoud of verbetering van uw eigen woning. Ook de rente van een hypothecair gedekt overbruggingskrediet is aftrekbaar als het om uw eigen woning gaat. Dit omvat de hypotheekrente zelf, maar ook specifieke kosten die u maakt bij het afsluiten of oversluiten van de hypotheek. Denk hierbij aan afsluitkosten, notariskosten en taxatiekosten.
Hypotheekrenteaftrek betekent dat u de rente die u betaalt over uw hypotheek mag aftrekken van uw inkomen in box 1. Dit verlaagt uw belastbaar inkomen, waardoor u minder belasting betaalt. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar voor een hypotheek voor de eigen woning, zoals bij aankoop, verbouwing of onderhoud.
U kunt de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken, een regel die al sinds 2001 geldt. Voor 2026 is de betaalde hypotheekrente aftrekbaar tegen maximaal 37,56% in de inkomstenbelasting, volgens de Consumentenbond. Let op: de rente bij een aflossingsvrije hypotheek is niet aftrekbaar.
Ook de rente van een tweede hypotheek of een onderhandse lening kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Wanneer u een lening samenvoegt met uw hypotheek, bestaat de rente uit een aftrekbaar en een niet-aftrekbaar deel. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging.
Het afsluiten van een hypotheek brengt diverse kosten met zich mee, naast de maandelijkse rente en aflossing. Deze omvatten taxatiekosten, notariskosten, advieskosten en bankkosten. Financieringskosten, zoals bemiddelingskosten, vallen hieronder. Deze kosten worden ook wel ‘kosten koper’ genoemd.
De totale kosten voor het afsluiten van een hypotheek liggen doorgaans tussen de €3.000 en €5.000. Een deel hiervan is fiscaal aftrekbaar. Zo zijn advieskosten, taxatiekosten en notariskosten voor de hypotheekakte aftrekbaar. Ook afsluitkosten, NHG-kosten en eventuele boeterente zijn aftrekbaar, mits de lening voor de eigen woning wordt gebruikt.
Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn fiscaal aftrekbaar. Deze betalingen zijn van toepassing als u de grond van uw eigen woning niet bezit, wat een veelvoorkomende situatie is. Een eigen woning kan kosten met zich meebrengen zoals periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming, en deze kunt u dus aftrekken van uw belastbaar inkomen.
Let op: afkoopsommen voor deze periodieke betalingen zijn niet aftrekbaar. Ook premies voor een opstalverzekering voor erfpacht, opstal of beklemming zijn niet aftrekbare kosten. Voor meer details kunt u de website van de Belastingdienst raadplegen.
Bij een hypothecaire lening zijn niet alle kosten fiscaal aftrekbaar. Zo zijn de rente en financieringskosten van een aflossingsvrije lening niet aftrekbaar van de belasting, ook niet als deze lening voor een woningverbouwing is. Dit geldt ook voor de hypotheekrente van een overgenomen aflossingsvrije lening.
Verder zijn financieringskosten van leningdelen zonder renteaftrek niet aftrekbaar. De lening zelf, inclusief de terugbetalingen, is geen aftrekbare kostenpost voor de lener. Dit geldt ook specifiek voor de lening zelf en terugbetalingen van een familielening.
De fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente en andere kosten is aan specifieke voorwaarden gebonden. De Belastingdienst stelt deze voorwaarden voor renteaftrek, zowel voor hypotheken als voor onderhandse leningen en persoonlijke leningen die voor de eigen woning worden gebruikt. Het voordeel van hypotheekrenteaftrek hangt af van het voldoen aan deze fiscale eisen, zoals het gebruik voor de eigen koopwoning en het bewaren van facturen als bewijs.
Deze voorwaarden omvatten onder meer de eis dat de woning uw hoofdverblijf is, regels rondom de afsluitdatum van de lening en de invloed van eventuele verhogingen. Ook voor een tweede hypotheek of een lening voor een verbouwing gelden specifieke regels voor aftrekbaarheid. Zelfs bij leningen van familie zijn er voorwaarden waaraan voldaan moet worden voor renteaftrek.
De fiscale aftrekbaarheid van uw hypothecaire lening is direct gekoppeld aan de eis van ‘eigen woning’ en ‘hoofdverblijf’. Een woning geldt als eigen woning wanneer deze uw hoofdverblijf is, zoals de Belastingdienst aangeeft. De Belastingdienst beschouwt een woning als eigen woning als u deze bezit en het uw hoofdverblijf is. De woning moet duurzaam als hoofdverblijf ter beschikking staan aan de eigenaar en zijn gezin. Een woningkoper met hoofdverblijf in Nederland heeft recht op hypotheekrenteaftrek. Een lening voor woningverbetering is aftrekbaar als het huis uw hoofdverblijf is. Fiscale partners mogen één woning als hoofdverblijf hebben. U moet kunnen aantonen dat een deel van de woning als hoofdverblijf dient.
De regels voor hypotheekrenteaftrek zijn in 2024 ongewijzigd gebleven. De aftrekbaarheid van hypotheekrente is beperkt tot een periode van 30 jaar, een regel die sinds 2001 geldt. Na deze 30 jaar vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor een aflossingsvrije hypotheek. Verliest u de renteaftrek tijdelijk door een aflossingsachterstand, dan is dit niet definitief. U kunt de aftrek herstellen zodra de achterstand is ingehaald. Een tijdelijke regeling voor hypotheekrenteaftrek bij een restschuld, die tot 2017 gold, is niet verlengd.
De afsluitdatum van uw hypotheek en eventuele verhogingen bepalen hoe lang u recht heeft op fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar in box 1, waarna het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. Een lening die voor het eerst op of na 1 januari 2013 is afgesloten, geeft recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, waarbij deze termijn ingaat op het moment van afsluiten van de lening. Voor deze leningen geldt ook een aflossingsverplichting; ze moeten minimaal lineair of annuïtair worden afgelost in 30 jaar om voor aftrek in aanmerking te komen. Een verhoging van een bestaande hypotheek op of na 1 januari 2013 krijgt een nieuwe termijn van 30 jaar voor hypotheekrenteaftrek, terwijl de oorspronkelijke lening zijn eigen maximale termijn van 30 jaar behoudt. Voor belastingplichtigen met een lening van vóór 2013 die een nieuwe lening afsluiten, tellen de reeds verstreken jaren van de oorspronkelijke 30-jaarstermijn mee voor de maximale periode van recht op HRA voor de nieuwe lening, wat betekent dat het recht op HRA voor een nieuwe lening eerder stopt als er reeds verstreken jaren meetellen.
De fiscale aftrekbaarheid van een hypothecaire lening hangt af van het specifieke doel van de lening en de bijbehorende voorwaarden die de Belastingdienst stelt. Zo is de rente over een overbruggingskrediet fiscaal aftrekbaar, net als periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming. Ook de vergoeding voor extra aflossen en boeterente zijn in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, wat een lening aantrekkelijker kan maken. U kunt het fiscale voordeel maandelijks laten uitbetalen door een voorlopige teruggaaf aan te vragen.
De rente op een lening voor een verbouwing of onderhoud aan uw woning is fiscaal aftrekbaar. Dit geldt alleen als de lening specifiek wordt gebruikt voor het kopen, verbouwen of onderhouden van uw eigen woning, of voor de afkoop van erfpachtrechten. Volgens de Belastingdienst moet een lening voor woningverbetering hiervoor zijn aangegaan. De schuld moet dus direct gerelateerd zijn aan de verwerving, het onderhoud of de verbetering van uw hoofdverblijf.
Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. Ook de rente over een lening die u afsluit om de afkoopsom hiervan te financieren, is meestal aftrekbaar. Dit geldt als de schuld behoort tot de eigenwoningschuld. Afkoopsommen voor deze periodieke betalingen zijn echter niet aftrekbaar, net als notariskosten voor de heruitgifte van erfpacht. Betalingen bij het afkopen van erfpacht kunnen niet zomaar worden aangemerkt als hypotheekrente voor de inkomstenbelasting. Renten en kosten van geldleningen zijn aftrekbaar als kosten eigen woning, mits zij tot de eigenwoningschuld behoren. Voor fiscale aftrekbaarheid is goede documentatie vereist, waaruit duidelijk blijkt welke betalingen voor welk doel zijn gedaan.
Leningen voor een tweede huis of beleggingspand vallen in box 3. Deze leningen, inclusief die voor een vakantiewoning of verbouwing, kunnen fiscaal voordeel opleveren in box 3. Dit komt doordat de lening aftrekbaar is van uw eigen vermogen, wat leidt tot een lager belastbaar vermogen. Voor een tweede huis in het buitenland kunt u vaak tot 70% of 80% van de koopprijs lenen, al heeft zo’n lening doorgaans een hogere rente. Banken vragen hiervoor een minimale eigen inbreng, vaak rond de 30% van de aankoopwaarde. U kunt een hypotheek voor een buitenlandse woning ook afsluiten bij een lokale bank. Lenen voor een tweede woning is aantrekkelijk als u uw eigen vermogen rendabeler kunt inzetten.
U kunt hypotheekrente en bepaalde kosten maximaal 30 jaar aftrekken van de inkomstenbelasting. Deze regel geldt voor leningen die sinds 2001 zijn afgesloten. De hypotheekrenteaftrek is afgebouwd en is tegenwoordig aftrekbaar tegen ongeveer het basistarief van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat u een deel van de rente over uw hypotheek kunt terugkrijgen van de belastingdienst, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Bijvoorbeeld, als u €1.000 aan aftrekbare hypotheekrente betaalt, kunt u hiervan circa €369,70 terugkrijgen, uitgaande van het huidige basistarief van 36,97%. De rente over een overbruggingskrediet is ook fiscaal aftrekbaar. Daarnaast is de rente van een tweede hypotheek onder voorwaarden aftrekbaar van de belasting. Voor de rente over een lening voor restschuld geldt een maximale aftrekperiode van 10 jaar.
De fiscale aftrekbaarheid van persoonlijke leningen verschilt aanzienlijk van die van hypothecaire leningen. Over het algemeen zijn hypotheekrente-uitgaven fiscaal aftrekbaar, terwijl dit bij persoonlijke leningen niet het geval is. Dit betekent dat de rente van een persoonlijke lening niet aftrekbaar is van de belasting, in tegenstelling tot hypotheekrente.
Er is een belangrijke uitzondering: de rente van een persoonlijke lening is wel fiscaal aftrekbaar als u deze gebruikt voor de eigen woning. Dit geldt specifiek voor het deel van de lening dat bestemd is voor de verbetering van uw eigen woning. Voor aftrekbaarheid moet de persoonlijke lening een vaste looptijd en een verplicht aflossingsschema hebben. Een persoonlijke lening heeft doorgaans hogere rentetarieven, vaak tussen de 4% en 12% per jaar, terwijl een hypotheekrente tussen de 2% en 4% per jaar ligt. De hypotheekrente ligt dus 3% tot 5% lager.
De maandlasten van een persoonlijke lening zijn hoger dan bij een hypotheek, dit komt door de kortere looptijd. Houd er rekening mee dat de maandlasten voor persoonlijke leningen worden meegenomen bij de berekening van een nieuwe hypotheek. Een persoonlijke lening wordt dus meegerekend bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek. Het samenvoegen van een persoonlijke lening in een hypotheek kan uw financiën overzichtelijker maken.
De laagste rente op een persoonlijke lening kan fiscaal voordeel opleveren, mits de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. Rente van een persoonlijke lening is aftrekbaar in box 1 als de lening wordt gebruikt voor de aankoop van een eerste woning, een verbouwing of onderhoud, of verduurzaming van een koophuis. Dit betekent dat u minder belasting betaalt en de lening uiteindelijk goedkoper uitvalt.
Een persoonlijke lening moet volledig worden gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van uw hoofdwoning. Belastingvoordeel geldt alleen voor leningen met een vaste looptijd en een verplicht aflossingsschema. Bij een persoonlijke lening van €10.000 over 60 maanden tegen 6,5% rente betaalt u circa €195,70 per maand; de totale rente bedraagt dan circa €1.742.
De rente op een persoonlijke lening is niet aftrekbaar voor doeleinden zoals de aanschaf van een auto, een vakantie of het aflossen van andere schulden. Het fiscale voordeel van renteaftrek hangt af van uw belastingschijf. Bij een marginaal tarief van 37,07% krijgt u bijvoorbeeld €37,07 terug per €100 betaalde rente. Kosten van de verbouwing zelf zijn echter niet aftrekbaar. Voor actuele rentetarieven kunt u een persoonlijke lening vergelijken.
Nee, u mag niet altijd uw hypotheekrente aftrekken. De mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek is niet universeel en hangt af van uw specifieke lening, de afsluitdatum of een eventuele verhoging. Voorwaarde voor aftrekbaarheid is dat de lening specifiek is ingezet voor de aanschaf, renovatie of het onderhoud van uw eigen woonhuis. De maximale termijn waarover hypotheekrente kan worden afgetrokken, bedraagt 30 jaar, een regeling die reeds in 2001 is ingevoerd. De Belastingdienst vermeldt dat de hypotheekrente vaak alleen aftrekbaar is voor het deel van de woning dat u zelf bewoont. De Consumentenbond geeft aan dat in 2026 de hypotheekrente in de inkomstenbelasting tegen hooguit 37,56% kan worden afgetrokken. Boeterente is aftrekbaar als u de hypotheek verhoogt om deze te kunnen betalen, maar hypotheekrente over diezelfde verhoging is niet aftrekbaar volgens de Belastingdienst.
In 2025 bedroeg het maximale aftrektarief voor hypotheekrente 37,48%. Voor hogere inkomens, vanaf €76.817, kon de hypotheekrenteaftrek in 2025 oplopen tot maximaal 49,50 procent, zij het met jaarlijkse beperkingen. De hypotheekrenteaftrek was in 2025 uitsluitend van toepassing op annuïteiten- en lineaire hypotheken. Een nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheek kwam, conform een regel die al sinds 2013 van kracht is, niet meer in aanmerking voor aftrek. Sinds 1 januari 2014 is de hypotheekrenteaftrek geleidelijk afgebouwd tot ongeveer het basistarief van de inkomstenbelasting. De Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025 bracht veranderingen in de tabel voor Debetrente en Opslag in artikel 3a, wat de financieringslast beïnvloedde. Een stijging van het tarief in de eerste belastingschijf maakte de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen tot en met 2025 iets voordeliger. De uiteindelijke kosten van een hypothecaire lening worden beïnvloed door de hoogte van de lening, de looptijd en de geldende rentetarieven.
Rente en financieringskosten van een lening voor woningverbouwing zijn aftrekbaar van de belasting, maar de kosten voor de verbouwing zelf niet. Dit betekent dat u de rente over een lening voor een nieuwe badkamer, keuken, dakkapel of isolatie wel mag aftrekken. Eenmalige kosten en hypotheekrente bij verbouwing of verduurzaming zijn onder voorwaarden aftrekbaar bij de belastingaangifte. Dit geldt ook voor de hypotheekrente van een hypotheekverhoging voor verbouwing of verbetering, mits u de verhoging enkel gebruikt om uw eigen woning te verbouwen. De kosten voor hypotheekakte, taxatie en advies zijn eenmalig aftrekbaar van de belasting als u de verbouwing financiert met overwaarde.
Rente die u betaalt voor een lening voor de eigen woning bij familie, een bv of een buitenlandse bank mag worden afgetrokken. De rente op een lening bij familie is aftrekbaar als deze wordt gebruikt voor het kopen, verbouwen of onderhouden van een eigen woning, of voor de afkoop van erfpachtrechten. Dit geldt ook voor de hypotheekrente van een eigenwoninglening van de BV, die privé aftrekbaar is.
Voor een lening uit uw eigen BV gelden specifieke voorwaarden. De rente is alleen aftrekbaar als de lening op zakelijke voorwaarden is afgesloten. Dit betekent dat de aflossing van de lening daadwerkelijk moet plaatsvinden en de hypotheek in 30 jaar lineair of annuïtair moet worden afgelost. Voldoet een lening vanuit de BV niet aan zakelijke voorwaarden, dan kan de Belastingdienst dit zien als een belastbare dividenduitkering.
Houd er rekening mee dat rente die de BV ontvangt op een lening aan een kind wordt belast in de BV. De belastingdruk van een lening via een BV (39%) is hoger dan het aftrektarief van de renteaftrek bij het kind voor een eigen woning lening, dat in 2026 maximaal 37,5% bedraagt.