U mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten voor maximaal 50% van de marktwaarde van uw woning. Dit percentage is van toepassing op nieuwe hypotheken die u in 2025 afsluit. Vanaf 11 mei 2026 wordt dit percentage voor nieuwe leningdelen verlaagd naar 30% van de marktwaarde, met een maximum van €150.000. Over het aflossingsvrije deel betaalt u maandelijks rente. De hoogte van deze rente en daarmee de maandelijkse kosten, hangt af van de actuele rentestand en de gekozen rentevaste periode.
Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat u gedurende de looptijd alleen rente betaalt. U lost de geleende hoofdsom niet af. Dit houdt in dat er geen automatische vermogensopbouw in uw eigen woning plaatsvindt.
Bovendien komt een aflossingsvrije lening niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek — een belangrijk fiscaal punt om te overwegen. Toch kunt u vrijwillig extra aflossingen doen als uw financiële situatie dit toelaat. Bijvoorbeeld, voor een Aflossingsvrije Hypotheek van ABN AMRO geldt vanaf december 2025 dat er geen vergoeding nodig is voor extra aflossen. Deze hypotheekvorm is een alternatief voor een lineaire hypotheek.
U mag maximaal 50% van de waarde van uw woning aflossingsvrij lenen. Dit percentage geldt voor diverse hypotheekproducten, zoals de Vrij Leven hypotheek, de Basis Hypotheek, de Basis Hypotheek dagrente, de Basishypotheek, de Profijt twaalf duurzaam hypotheek, de Profijt twaalf hypotheek en de Leef Hypotheek. Het is een vaste grens die u helpt bij het plannen van uw financiën. Voor een compleet beeld van uw leenmogelijkheden kunt u uw maximale hypotheek berekenen.
Het daadwerkelijke maximale bedrag dat u aflossingsvrij kunt lenen, hangt af van uw persoonlijke financiële situatie. De berekening hiervan is gebaseerd op het maximaal verantwoord leenbedrag. Hoewel u in Nederland tot 100% van de woningwaarde kunt lenen, is slechts de helft daarvan aflossingsvrij toegestaan. Dit betekent dat u de andere helft wel moet aflossen.
In 2025 kunt u voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Hoewel dit percentage nog bij veel geldverstrekkers geldt, hanteren sommige aanbieders al een strengere grens van 30% van de woningwaarde.
Vanaf 11 mei 2026 worden de regels voor de aflossingsvrije hypotheek aangescherpt. Rabobank en Obvion voeren dan strengere voorwaarden in, waarbij u maximaal 30% van de waarde van uw huis aflossingsvrij kunt lenen, met een beperking tot een bedrag van €150.000. Dit betekent dat als u een huis van €500.000 koopt, u bij deze aanbieders nog maar €150.000 aflossingsvrij kunt financieren, in plaats van de eerdere €250.000. Naar verwachting zullen ook andere geldverstrekkers hun leenlimieten gedeeltelijk of volledig aanscherpen. Het is daarom verstandig om hier rekening mee te houden bij uw hypotheekplannen. De uiteindelijke kosten van een aflossingsvrije hypotheek worden beïnvloed door factoren zoals de rente, de looptijd en eventuele bijkomende kosten.
De rente van een aflossingsvrije hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat u de betaalde rente niet mag aftrekken van uw belastbaar inkomen. Ook financieringskosten van leningdelen zonder renteaftrek zijn niet aftrekbaar. De Belastingdienst vereist namelijk een aflossingsverplichting om in aanmerking te komen voor renteaftrek, zoals bij een lineaire hypotheek.
Overweegt u een lening voor een verbouwing en wilt u deze fiscaal aftrekbaar maken? Dan moet u kunnen aantonen dat de lening voor de woning is gebruikt. Fiscale aftrekbaarheid is alleen mogelijk bij een lening met een vast aflossingsschema, waarbij de Belastingdienst elk jaar een vast bedrag aflossen vereist. De uiteindelijke kosten van een aflossingsvrije hypotheek worden beïnvloed door factoren zoals de rente, de looptijd en eventuele bijkomende kosten.
Wanneer u een hypotheek afsluit, heeft u de keuze uit verschillende vormen. Een nieuwe hypotheek kan een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of aflossingsvrije hypotheek zijn. De annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek zijn veelvoorkomende woonhypotheekvormen.
De verschillen tussen deze hypotheekvormen zijn duidelijk. Voorbeelden van hypotheekkosten tonen een verschil in het eerste maandbedrag tussen lineaire en annuïteitenhypotheken, bijvoorbeeld bij een hypotheekbedrag van €300.000 met 2 procent rente over 30 jaar.
| Kenmerk | Annuïteitenhypotheek | Lineaire hypotheek | Aflossingsvrije hypotheek |
|---|---|---|---|
| Aflossing hoofdsom | Variabel | Vast bedrag | Geen |
| Maandlasten start | Lager dan lineair | Hoger dan annuïtair | Alleen rente |
| Maandlasten verloop | Gelijkblijvend | Dalend | Gelijkblijvend |
| Totale rentekosten | Hoger dan lineair | Lager dan annuïtair | Hoogst |
| Renteaftrek | Ja | Ja | Nee |
De annuïteitenhypotheek heeft in het begin lagere maandlasten dan de lineaire variant. U betaalt bij een annuïteitenhypotheek over de gehele looptijd meer rente dan bij een lineaire hypotheek. De lineaire hypotheek kenmerkt zich door dalende maandlasten en lagere totale rentekosten. U begint met hogere netto maandlasten, maar lost elke maand een gelijk bedrag af. Dit zorgt voor een snelle aflossing van de hypotheekschuld.
Een aflossingsvrije hypotheek kan aantrekkelijk lijken — vooral door de lage maandlasten — maar de totale kosten zijn vaak hoger. Voor de meeste mensen die vermogen willen opbouwen en renteaftrek willen, zijn een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek geschikter.
Een aflossingsvrije hypotheek brengt specifieke risico’s en nadelen met zich mee. U loopt het risico op een restschuld als de woningwaarde daalt bij verkoop. De schuld moet volledig worden afgelost aan het einde van de looptijd of bij tussentijdse verkoop. Dit maakt u afhankelijk van de woningwaardeontwikkeling voor vermogensgroei. Een dalende woningwaarde kan ook oversluiten bemoeilijken.
Na de looptijd is een nieuwe hypotheek afsluiten lang niet altijd mogelijk. Vooral als uw inkomen lager is op de einddatum, kan een verlenging vervelend uitpakken. Maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek kunnen te hoog worden bij een lager inkomen. Dit kan leiden tot gedwongen overstap naar een aflossende variant met aanzienlijk hogere maandlasten. De Europese Centrale Bank (ECB) en De Nederlandsche Bank (DNB) beschouwen een hoge aflossingsvrije hypotheek als een risico, zo meldt ook de Consumentenbond. Voor wie een stabiele financiële toekomst zoekt, is het belangrijk deze nadelen goed te overwegen.
Voor wie een aflossingsvrije hypotheek overweegt, zijn er diverse alternatieven. Hybride Hypotheken zijn een alternatief voor de aflossingsvrije hypotheek. Ook een lineaire hypotheek is een alternatieve leenvorm die u kunt overwegen.
Daarnaast bieden andere leenvormen flexibiliteit. Boetevrij aflossen is tegenwoordig veelal mogelijk bij leningen. Dit geldt vaak ook voor een persoonlijke lening, waarbij u een lening af en toe extra kunt aflossen. Grote banken zoals ABN AMRO, ING en Rabobank bieden boetevrij extra aflossen aan. Ook geldverstrekkers zoals Freo, via Rabobank, bieden deze mogelijkheid. Verder bieden groene leningen meer mogelijkheden, zoals seizoensgebonden aflossing en boetevrije extra aflossingen. Een non-bancaire kredietverstrekker kan ook flexibele aflossingsmogelijkheden bieden.
Hoeveel u aflossingsvrij kunt lenen, hangt sterk af van de geldverstrekker en uw persoonlijke financiële situatie. Over het algemeen geldt dat het aflossingsvrije deel van een hypotheek maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. Dit is een veelvoorkomende bovengrens die geldverstrekkers hanteren, vooral bij het oversluiten van een bestaande aflossingsvrije hypotheek of bij specifieke hypotheekproducten. Het is niet mogelijk om de volledige aankoopwaarde van een woning aflossingsvrij te financieren.
Daarnaast zijn er ontwikkelingen en specifieke hypotheekproducten waarbij de maximale aflossingsvrije lening verder wordt beperkt. Zo wordt er gesproken over een maximum van 30% van de woningwaarde, soms in combinatie met een vast maximumbedrag. Sommige geldverstrekkers passen deze strengere normen nu al toe, met name voor bepaalde doelgroepen of specifieke hypotheekvormen.
Om een hypotheek van €400.000 te kunnen lenen, moet u een bruto jaarinkomen hebben van ongeveer €83.000. Andere berekeningen tonen een benodigd bruto jaarinkomen van circa €80.500 voor hetzelfde bedrag. De exacte hoogte hangt af van uw persoonlijke situatie en de actuele hypotheekrente.
Voor andere bedragen gelden andere inkomensvereisten. Zo is voor een hypotheek van €500.000 een minimaal bruto jaarinkomen van €101.000 nodig. Met een jaarinkomen van €50.000 kunt u tussen de €200.000 en €225.000 lenen. Een alleenstaande heeft voor een hypotheek van €300.000 een bruto jaarinkomen van €64.800 nodig, terwijl voor een gezamenlijke hypotheek van €300.000 een minimaal bruto jaarinkomen van €68.000 vereist is. De maximale leencapaciteit wordt vaak berekend als een factor van uw inkomen. In 2025 konden huishoudens bijvoorbeeld een hypotheek krijgen tot 4,61 keer hun bruto jaarinkomen. Dit geeft u een idee van hoeveel u kunt lenen op basis van uw inkomen.
Ja, u mag in 2025 nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten als woningkoper in Nederland. Deze hypotheekvorm is een van de beschikbare opties voor consumenten die in dat jaar een hypotheek nemen. U mag de aflossingsvrije hypotheek in 2025 maximaal 50 procent van de woningwaarde laten bedragen, hoewel sommige geldverstrekkers een maximum van 30 procent hanteren. Een aflossingsvrije hypotheek afgesloten in 2025 komt niet in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
U berekent uw maximale aflossingsvrije hypotheek door uit te gaan van maximaal 50% van de marktwaarde van uw woning. Banken gebruiken voor de bepaling van de leencapaciteit de maandlasten van een fictieve 30-jarige annuïtaire lening als basis. Hierbij speelt uw inkomen een cruciale rol, aangezien banken strengere voorwaarden hanteren wanneer er geen recht is op renteaftrek. De hoogte van de rente en de gekozen looptijd beïnvloeden direct de maandlasten en daarmee uw maximale leenbedrag. Een hypotheekadviseur kan het maximale aflossingsvrije leenbedrag op basis van uw persoonlijke situatie en inkomen nauwkeurig berekenen. Voor een juiste persoonlijke inschatting van uw mogelijkheden is een gesprek met een adviseur nodig, zoals de Consumentenbond ook aangeeft.
Ja, u kunt een aflossingsvrije hypotheek combineren met een lineaire hypotheek. Dit is vaak nodig als uw leenbehoefte hoger is dan 50 procent van de woningwaarde. Een aflossingsvrije hypotheek kan ook gecombineerd worden met een annuïteitenhypotheek. Deze constructie met verschillende hypotheekdelen heet een gecombineerde hypotheek. Het combineren van deze hypotheekvormen is een veelvoorkomende praktijk in Nederland.
Wanneer uw aflossingsvrije hypotheek afloopt, moet u de volledige hypotheeksom terugbetalen. Dit is meestal na 30 jaar. U moet hiervoor een plan hebben, zoals het gebruiken van zelf opgebouwd spaargeld of de opbrengst van de verkoop van uw woning. Een andere optie is het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Zonder voldoende geld kan dit leiden tot een restschuld.