Met een modaal inkomen kunt u als koppel in 2026 een maximale hypotheek van 461.896 euro lenen, uitgaande van een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast en zonder andere schulden. Voor alleenstaanden was de maximale hypotheek ongeveer 188.000 euro in 2021, 171.000 euro in 2022 en 160.000 euro in 2020; dit bedrag hangt af van uw toetsinkomen, inkomsten, vaste lasten en woonsituatie. Een alleenstaande met een netto inkomen van 2.000 euro per maand kan daarnaast ongeveer 3.000 euro extra lenen als persoonlijke lening, en zelfs met 1.280 euro netto per maand is 3.000 euro mogelijk.
Modaal inkomen is het meest voorkomende inkomen in Nederland. Maar wat houdt ‘modaal’ precies in? Voor 2024 stelde het Centraal Plan Bureau (CPB) dit bedrag vast op 44.000 euro. Dit inkomen is een belangrijke maatstaf voor uw leenmogelijkheden, bijvoorbeeld wanneer u een huis wilt kopen. Het bepaalt mede de maximaal mogelijke lening, zowel voor een gezin als voor een individu.
De hoogte en het type inkomen zijn belangrijke factoren voor de maximale lening. Een vast inkomen is hierbij van groot belang. Het aantal inkomens maakt ook een fors verschil voor de maximale leenruimte; een modaal inkomen voor tweeverdieners kan bijvoorbeeld 80.000 euro zijn. Het modale inkomen wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld voor de leennormen, wat de maximale leencapaciteit kan beïnvloeden. Het is daarom essentieel om te weten wat uw inkomen betekent voor uw leenmogelijkheden.
De maximale hypotheek met een modaal inkomen berekent u op basis van uw bruto jaarinkomen en de waarde van de woning. Geldverstrekkers houden hierbij rekening met de loan-to-value (LTV) en de loan-to-income (LTI). Het maximale leenbedrag wordt bepaald door de laagste van deze twee, naast andere persoonlijke factoren die bepalen hoeveel u kunt lenen.
Uw maximale leenbedrag wordt door verschillende factoren beïnvloed. Uw inkomen bepaalt voor een groot gedeelte hoeveel u maximaal kunt lenen. Vaste lasten zoals hypotheek, huur, studieschuld en bestaande leningen verlagen uw leencapaciteit. Ook uw contractvorm speelt een rol. Uw leeftijd heeft invloed op het bedrag dat u maximaal kunt lenen. De woonsituatie, zoals het bezit of huren van een huis, beïnvloedt eveneens uw maximale leenbedrag. De looptijd van de lening heeft impact op het maximaal leenbedrag. Een lagere rente verhoogt uw maximale leenbedrag; dit is gunstig als u bijvoorbeeld een grotere hypotheek wilt afsluiten. De maximale leencapaciteit wordt ook beïnvloed door het leenbedrag en de looptijd, die de maandlasten bepalen. Zelfs alimentatieverplichtingen kunnen de maximale lening voor een aflopend krediet beïnvloeden. Uw maximale lening wordt berekend op basis van al deze persoonlijke gegevens.
Het verschil in leenmogelijkheden tussen alleenstaanden en tweeverdieners is aanzienlijk. Een alleenstaande mag minder gebruiken voor aflossing dan een tweeverdiener, wat resulteert in minder leenruimte. Dit komt doordat de maximale leenruimte voor individuen zonder partner lager is, omdat alleen het eigen inkomen wordt geëvalueerd. Samen lenen met een partner vergroot de kans op goedkeuring en kan zelfs leiden tot een lagere rente. Inkomens tellen mee bij de aanvraag van een lening als deze samen met een partner wordt afgesloten, wat extra financiële stabiliteit biedt als één inkomen wegvalt. Toch is er goed nieuws: de toegenomen leenruimte door aangepaste normen komt vooral ten goede aan alleenstaanden en huurders, waardoor zij meer ruimte krijgen om een persoonlijke lening verantwoord af te sluiten.
Een lening brengt altijd maandlasten met zich mee, en u moet rekening houden met de kosten op lange termijn, zoals de terugbetaalperiode en variabele rente, volgens de AFM. De maandelijkse lasten hangen af van de looptijd van de lening. U onderscheidt bruto maandlasten, de totale kost zonder belastingvoordelen, en netto maandlasten, de kosten na fiscale teruggave. Deze netto maandlasten houden rekening met eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek en andere fiscale voordelen. Daarnaast zijn er maandelijkse bijkomende kosten voor vastgoed, zoals VVE, opstalverzekering en onroerendezaakbelasting.
De kosten koper zijn de eenmalige bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Deze kosten zijn voor uw eigen rekening. U moet denken aan overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten. Daarnaast kunnen er optionele kosten bijkomen, zoals bankgarantiekosten of hypotheekadvies- en bemiddelingskosten. Ook een makelaarscourtage, de kosten voor een bouwkundige inspectie of de Nationale Hypotheek Garantie vallen hieronder. Het is verstandig om deze eenmalige kosten mee te nemen in uw financiële planning. Stel, u koopt een bestaande woning; dan krijgt u direct te maken met deze posten.
De looptijd van een lening bepaalt hoe lang u bezig bent met terugbetalen, hoeveel rente u betaalt en hoe hoog uw maandlasten uitvallen. Een lange looptijd resulteert in een lagere maandlast en hogere totale rentekosten. De looptijd van een persoonlijke lening beïnvloedt de maandlast en de totale rentekosten. Ook de totale kosten van een lening en de maandelijkse lasten worden door de looptijd beïnvloed. Een langere looptijd drukt de maandlast, maar leidt tot meer betaalde rente in totaal. Het leenbedrag en de looptijd beïnvloeden de maandlasten en de ruimte voor andere uitgaven. Daarnaast zijn de looptijd en aflossingsvorm cruciale factoren die maandlasten en totale kosten bepalen. Het maandbedrag van een lening wordt altijd beïnvloed door de looptijd.
Met een modaal inkomen is het kopen van een woning een uitdaging, maar bepaalde woningtypes zijn wel bereikbaar. Een alleenverdiener kan in 2026 bijvoorbeeld een huis van 80 m² op een minder geliefde plek overwegen, of een single koper kan een Duokoop woning kopen. De toegang tot betaalbare woningen is beperkt; in 2020 was slechts 6 procent van de Nederlandse huizenmarkt betaalbaar voor huizenkopers met een modaal inkomen. Woningkopers met een modaal inkomen hebben bijna geen toegang tot betaalbare woningen, mede door de daling van maximale hypotheekbedragen voor zowel alleenstaanden als tweeverdieners tussen 2021 en 2022.
De bereikbaarheid van starterswoningen en appartementen is beperkt door een dalend aanbod en stijgende prijzen (f1). Veel starterswoningen komen niet vrij, omdat huidige bewoners geen nieuwe geschikte woonruimte vinden (f3). Het aanbod van nieuwbouwwoningen voor starters is ook beperkt in Nederland (f4). Dit houdt de markt krap, waardoor betaalbare woningen bezet blijven zolang ouderen niet verhuizen (f5). Een onderzoek van ING toonde aan dat 19 procent van de starters geen eigen woonruimte kan vinden door deze krapte (f7). Volgens het CBS was in 2024 ongeveer 24 procent van de koopwoningen geschikt voor starters en 43 procent van de private huurwoningen (f8, f9). Ook de huurwoningmarkt voor starters wordt steeds schrijnender, al kan het aflopen van tijdelijke huurcontracten de beschikbaarheid bevorderen (f6, f10). Voor de meeste starters betekent dit dat u geduld moet hebben of creatief moet zoeken.
Een energielabel classificeert een woning naar het verduurzamingsniveau, van A (energiezuinig) tot G (veel verbetermogelijkheden). Dit label heeft invloed op uw maximale hypotheek. Volgens de Rijksoverheid hangt extra leenruimte voor energiebesparing af van het energielabel. Een woning met een hoog energielabel kan leiden tot een duurzaamheidskorting op de hypotheekrente, vaak tussen 0,10% en 0,15%. Voor leningen zoals de Toekomstbestendig Wonen Lening moet een woning een energielabel van C of lager hebben. Een laag energielabel kan dus juist een hogere leenruimte bieden voor energiebesparende maatregelen.
U berekent zelf uw maximale hypotheek door online rekentools te gebruiken. Deze tools geven een indicatie van uw leencapaciteit op basis van uw inkomen en andere financiële gegevens. Het afsluiten van een hypotheek begint vaak met deze online berekening. De volgende onderdelen bespreken het gebruik van deze tools en geven tips voor een betrouwbare uitkomst.
Rekentools en calculators helpen u om financiële zaken te berekenen zonder kennis van complexe rekenregels. Deze tools zijn gratis, anoniem en zonder verplichtingen te gebruiken. U kunt hiermee uw maximale hypotheek of netto maandlasten berekenen. Ze ondersteunen ook bij het bepalen van uw maandelijks overblijvend bedrag en keuzes rond sparen of lenen. RekenBuddy biedt bijvoorbeeld gebruiksvriendelijke rekentools voor onderwerpen zoals werk & inkomen en hypotheek & wonen. Sommige calculators werken zelfs offline zodra de pagina is geladen.
Voor een betrouwbare berekening van uw leencapaciteit heeft u een compleet financieel beeld nodig. Banken vragen hiervoor vaak om salarisstroken, jaaropgaven, belastingaangiften en bankafschriften (f1). Uw inkomen is de basis voor hoeveel u kunt lenen (f3, f9). De berekening analyseert uw inkomen tegenover maandelijkse uitgaven, inclusief een besparingsmarge (f2, f4). Bestaande financiële verplichtingen verlagen uw leenruimte (f5). Een positieve kredietgeschiedenis, uw werkstatus en het leningsdoel zijn belangrijke factoren voor goedkeuring (f10, f11, f12). Voor een eerlijke vergelijking van leningen is het jaarlijks kostenpercentage (JKP) cruciaal (f7). De AFM eist dat alle kosten vooraf bekend zijn en krediettabellen uniform gepresenteerd worden (f8, f6). Dit zorgt voor transparantie en een betrouwbare vergelijking tussen aanbieders.
Geld lenen zonder inkomen is bij banken en kredietverstrekkers meestal niet mogelijk. Personen zonder inkomen kunnen geen geld lenen bij een bank. Dit komt omdat banken een stabiel inkomen als voorwaarde stellen voor een lening.
Toch zijn er alternatieven als u een lening zonder vast inkomen zoekt. U kunt een onderhandse lening afsluiten via familie of vrienden. Ook bieden sommige gemeenten de mogelijkheid voor een gemeentelijke lening. Houd er rekening mee dat deze opties niet gegarandeerd zijn en afhangen van uw specifieke situatie.
Bij de gemeentelijke kredietbank kunt u een persoonlijke lening afsluiten tussen de €500 en €4.000. Het exacte bedrag hangt af van uw persoonlijke situatie, inkomen en vaste lasten. Uw inkomen mag meestal niet hoger zijn dan 130 procent van het bruto minimumloon zonder vakantiegeld. Voor sociale leningen via de gemeente geldt ook deze inkomensgrens.
Toch zijn er uitzonderingen. In Nijmegen en aangesloten regiogemeenten kunt u soms ook met een hoger inkomen een lening aanvragen bij de gemeentelijke kredietbank. Sommige gemeenten bieden zelfs leningen aan mensen zonder inkomen, onder bepaalde voorwaarden. Dit is vaak bedoeld voor wie geen consumptief krediet bij een reguliere bank kan krijgen.
Een lening aanvragen via Lening.nl is een eenvoudig en transparant proces dat volledig online verloopt. U doorloopt meestal vijf stappen om uw aanvraag af te ronden, wat vaak slechts enkele minuten duurt.
Dit snelle proces maakt het gemakkelijk om snel duidelijkheid te krijgen over uw leenmogelijkheden. Stel, u heeft onverwacht geld nodig voor een reparatie, dan is een snelle aanvraag essentieel.
Nee, een overlijdensrisicoverzekering (ORV) verhoogt niet direct hoeveel u kunt lenen. Het is vaak een verplichte voorwaarde voor een hypotheek, vooral als de lening hoog is ten opzichte van de woningwaarde. Geldverstrekkers kunnen eisen dat u een ORV afsluit bij het verstrekken van een lening, of deze als onderpand laten verpanden aan de hypotheek. Een lening met een ORV heeft vaak een hoger rentepercentage door de extra kosten van de verzekering.
In 2025 verandert er veel voor je hypotheek. Zonder loonsverhoging kan je maximale leenbedrag gelijk of lager zijn dan in 2024, terwijl je met een loonsverhoging juist iets meer kunt lenen. Door een gedaalde rente in 2025 kun je mogelijk €20.000 meer lenen dan in 2024. Uitzendkrachten krijgen vanaf 1 januari 2025 versoepelde eisen voor een hypotheek en de toetsrente voor 2025 is 5 procent. Voor 2026 geldt dat je zonder loonstijging minder hypotheek kunt lenen dan in 2025. Vanaf 11 mei 2026 gelden nieuwe regels voor de aflossingsvrije hypotheek; nieuwe leningdelen mogen dan aflossingsvrij zijn tot maximaal 30% van de marktwaarde van de woning, waar dit voorheen 50% was.
Hypotheekrente is de vergoeding die u betaalt voor het lenen van geld voor uw woning. Een 1 jaar vaste rente betekent dat uw rentepercentage voor één jaar hetzelfde blijft. Deze rente blijft gegarandeerd voor die periode. Na dit jaar kunt u de rente opnieuw laten vaststellen, eventueel bij een andere hypotheekverstrekker.
Vaak heeft de 1 jaar vaste hypotheekrente het laagste rentetarief vergeleken met langere rentevaste periodes. Het is zelfs de goedkoopste optie die er is. Huizenkopers kiezen hiervoor als zij verwachten dat de hypotheekrentes over een jaar lager zullen zijn. Zo kunt u na afloop van het jaar de rente langer vastzetten tegen een mogelijk nog lager tarief.
Banken en hypotheekverstrekkers bepalen deze rente door te kijken naar de marktrentes op de geldmarkt voor één jaar. Ze berekenen de rente op basis van wat zij zelf betalen om geld te lenen. Ook factoren zoals risico-opslag en kosten van hypotheekverstrekking spelen een rol. De 1 jaar vaste hypotheekrente wordt bijna dagelijks aangepast.
Ja, u mag huurinkomsten meetellen bij uw maximale hypotheek. U kunt tot 85% van deze inkomsten meenemen. De hypotheeklasten van de verhuurde woning verminderen dit bedrag. Niet alle geldverstrekkers tellen huurinkomsten mee. Het percentage dat meetelt, kan per aanbieder verschillen, soms maximaal 80% na aftrek van lasten. Negatieve netto huurinkomsten gelden als financiële verplichting.
Een leaseauto heeft invloed op uw leenruimte. De maandelijkse kosten van een leasecontract tellen mee als financiële verplichting. Private lease resulteert vaak in hogere maandlasten dan het kopen van een auto. Dit komt doordat het volledige aankoopbedrag wordt gefinancierd bij leasen zonder aanbetaling. Hogere maandlasten verminderen uw financiële ruimte voor een lening of hypotheek. Een Flex Lease contract heeft zelfs een hoger maandbedrag dan een regulier private leasecontract.