U kunt een beleggingspand financieren met overwaarde via drie hoofdwegen: uw bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek afsluiten of uw woning verkopen. De bank beoordeelt bij het verhogen van een hypotheek uw inkomen, maandlasten en de marktwaarde van de woning. Op deze pagina leest u hoe elk van deze methoden werkt en welke voorwaarden daarbij komen kijken.
Overwaarde is het positieve verschil tussen de marktwaarde van uw woning en de actuele hoogte van uw hypotheek. Het wordt berekend als het verschil tussen de huidige marktwaarde van uw huis en het openstaande hypotheekbedrag. Dit betekent dat de waarde van uw woning hoger is dan de resterende schuld op de hypotheek.
Overwaarde ontstaat op verschillende manieren. Een belangrijke oorzaak is de waardestijging van de huizenmarkt. Ook het aflossen van uw hypotheek draagt bij aan het opbouwen van overwaarde, zelfs als de woningwaarde gelijk blijft. Soms ontstaat overwaarde doordat u bij aankoop geen maximale hypotheek heeft afgesloten.
De overwaarde van een huis wordt opgebouwd door de woonhuiseigenaar. Stel, uw woning is €300.000 waard en uw hypotheek bedraagt nog €160.000. Dan heeft u €140.000 aan overwaarde. Het is verstandig om te weten hoeveel overwaarde u heeft, want dit kan een belangrijke financiële mogelijkheid bieden.
U kunt de overwaarde van uw woning gebruiken om een beleggingspand te financieren door uw hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Overwaarde is niet direct vrij opneembaar, maar kan benut worden door het afsluiten van een speciale lening met uw woning als onderpand. Deze lening maakt de waarde van uw huis vrij voor nieuwe plannen, zoals de aankoop van een huis voor verhuur.
Dit is vaak de meest laagdrempelige manier om uw overwaarde te benutten. Het grote voordeel is dat deze financiering via overwaarde geen directe inzet van eigen middelen vereist. Het vrijgemaakte kapitaal kan dienen voor investering in een tweede woning voor verhuur. Heeft u al een beleggingspand met overwaarde? Dan kunt u dit pand herfinancieren om kapitaal vrij te maken voor de aankoop van een volgend beleggingspand.
Het financieren van een beleggingspand met overwaarde vraagt om een gestructureerde aanpak. Hoewel er geen universeel stappenplan is, doorloopt u verschillende fases om extra financiële ruimte te creëren. Deze omvatten:
U kunt de berekende overwaarde van uw huis investeren in een beleggingspand. Om dit bedrag te bepalen, trekt u de schulden af van de waarde van uw huis. Maar hoe achterhaalt u deze bedragen precies? De waarde van uw woning kunt u vinden via websites zoals Funda of het Kadaster, uw recente WOZ-waarde, of een taxatie. Uw resterende hypotheekschuld controleert u door in te loggen bij uw hypotheekverstrekker of via uw laatste jaaroverzicht. De meest directe manier om uw investeringsruimte te bepalen, is door deze stappen te volgen.
U kunt uw hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten om de overwaarde van uw woning te gebruiken voor een beleggingspand. Beide zijn methoden om uw hypotheek te verhogen en zo overwaarde opneembaar te maken. Een tweede hypotheek is vaak nodig als uw huidige hypotheek geen hogere inschrijving toelaat. Het afsluiten van een tweede hypotheek kost doorgaans meer dan het verhogen van uw bestaande hypotheek. U krijgt dan te maken met extra kosten voor de notaris, advies en taxatie. Kiest u voor een andere geldverstrekker, dan kunnen oversluitkosten ontstaan en moet de huidige hypotheek vaak worden overgebracht. Deze financieringsvormen bieden meestal een lagere rente dan consumptieve leningen.
Het aanvraagproces voor het financieren van een beleggingspand met overwaarde vereist het aanleveren van benodigde documenten en gegevens. U dient een aanvraag in met ingevulde formulieren en alle vereiste documentatie. Na een positieve beoordeling volgt een verzoek om specifieke documenten. Informatie over deze benodigde documenten ontvangt u via e-mail na uw aanvraag. U uploadt de gevraagde documenten zorgvuldig via een digitale omgeving en ondertekent ze online. Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van uw specifieke verzoek.
Het financieren van een beleggingspand met overwaarde brengt specifieke voorwaarden en kosten met zich mee. U betaalt onder andere notariskosten, advieskosten, taxatiekosten, afsluitprovisie en kosten voor een bankgarantie. De maximale financiering bedraagt 80% van de taxatiewaarde voor woningen en 70% voor bedrijfsruimtes. Ook gelden er eisen aan huurinkomsten. De uiteindelijke kosten en rentetarieven worden beïnvloed door het type pand, de looptijd en de specifieke voorwaarden van de geldverstrekker.
De rentepercentages en looptijden voor het financieren van een beleggingspand met overwaarde worden door diverse factoren bepaald. Kortere looptijden leiden doorgaans tot lagere rentepercentages. Voor gepensioneerden kan een langere looptijd het rentepercentage verlagen, al stijgen dan de totale rentekosten. Het rentepercentage hangt ook af van de gekozen terugbetalingsperiode en de rentevaste periode. Een variabele rente kan schommelen tijdens de looptijd van de lening. Daarnaast spelen bij senioren het geleende bedrag, de looptijd, leeftijd en kredietwaardigheid een rol bij het rentepercentage.
U kunt de financiering van een beleggingspand aanvullen met een bouwdepot. Dit is nuttig wanneer u van plan bent het pand te verbouwen of te transformeren. Een vastgoedfinanciering met bouwdepot financiert tot 80% van de waarde van het vastgoed na afronding van de verbouwing. Informatie over overbruggingsfinanciering bij de aankoop van een beleggingspand is niet beschikbaar in de huidige bronnen.
Een beleggingspand financieren met overwaarde brengt fiscale gevolgen en diverse risico’s met zich mee. U krijgt te maken met belastingregels voor vermogen en renteaftrek, en loopt financieel risico door bijvoorbeeld leegstand of rentestijging. Het is belangrijk om deze aspecten goed te begrijpen voordat u besluit te investeren.
Huurinkomsten uit een beleggingspand worden in Nederland niet direct belast. U betaalt geen belasting over de daadwerkelijk ontvangen huur. In plaats daarvan valt uw tweede woning onder de vermogensrendementsheffing in Box 3. Deze heffing belast een fictief rendement op uw vermogen, waaronder onroerend goed. Voor 2025 wordt dit fictieve rendement over de waarde van de verhuurde woning belast met 36% inkomstenbelasting. Alleen als u meer dan normaal actief vermogensbeheer uitvoert, vallen de huurinkomsten in Box 1. De hoge belasting op dit fictieve rendement maakt het financieel onaantrekkelijk om te investeren in verhuurde middenhuurwoningen.
Beleggen in vastgoed met geleend geld brengt risico’s met zich mee voor de huiseigenaar. De hefboom werkt twee kanten op: het vergroot zowel het rendement als het risico. U loopt financieel risico door waardedalingen, leegstand of tegenvallende huurinkomsten. Een gevaar is gedwongen verkoop bij koersdaling. Investeren met geleend geld brengt ook risico’s met zich mee bij achterblijvende groei. Dit kan leiden tot waardevermindering van uw vermogen en financiële problemen. Een vastgoedbelegger loopt in Nederland risico op gedwongen verkoop van vastgoed, vooral door herfinancieringsrisico aan het einde van de looptijd van de lening, wat een verplichte verkoop van het vastgoedpand tot gevolg kan hebben.
Wanneer u geen overwaarde heeft om een beleggingspand te financieren, zijn er alternatieve manieren om kapitaal te verkrijgen. Denk hierbij aan het herfinancieren van bestaand vastgoed, zakelijke hypotheken of samenwerkingen zoals crowdfunding.
U kunt een beleggingspand met overwaarde herfinancieren om kapitaal vrij te maken voor een volgend beleggingspand. Dit vrijgemaakte investeringskapitaal gebruikt u als eigen inbreng bij de aankoop van het nieuwe pand. Het restant van de aankoopprijs financiert u dan met een vastgoedhypotheek. Een voorbeeld toont dat 80% herfinanciering van de marktwaarde minus restschuld €80.000 investeringskapitaal kan opleveren. Ondernemers en beleggingspand eigenaren kunnen hun pand herfinancieren. Het vrijgekomen kapitaal ontvangt u op uw bankrekening en kunt u naar eigen inzicht herbeleggen. Vastgoedbeleggers kunnen dit herfinancieringstraject doorlopen in samenwerking met een financier.
Een zakelijke lening is geen persoonlijke lening. Een persoonlijke lening is bedoeld voor jouw persoonlijke uitgaven, zoals de financiering van een keuken voor een ZZP’er. Je sluit deze af zonder zakelijke verplichtingen zoals het aanleveren van jaarrekeningen. Een zakelijke lening is juist voor ondernemers en ZZP’ers die willen investeren in bedrijfsgroei of zakelijk onroerend goed. Deze lening kan dienen voor eenmalige, grote en langlopende investeringen. Denk hierbij aan de aankoop van een pand, nieuwe apparatuur of het creëren van werkkapitaal. Ondernemers kunnen ook kiezen voor een zakelijke lening als ze financiering zoeken zonder zeggenschap af te staan. Je hebt als ondernemer de keuze tussen een zakelijk krediet of een zakelijke lening, afhankelijk van de gewenste looptijd en het bedrag.
Crowdfunding stelt een groep beleggers in staat om te investeren in ondernemingen. Het is financiering door een groot aantal kleinere investeerders. Deze financieringsvorm kenmerkt zich door gezamenlijke investering van meerdere beleggers in een project. Een groep mensen legt geld bijeen voor een project of investering. Je kunt aandelen kopen, een lening aanbieden of doneren. Via een crowdfunding platform investeer je in projecten. Bijvoorbeeld, via SamenInGeld kun je al vanaf 250 euro investeren in vastgoed. Dit minimale startbedrag van 250 euro maakt het toegankelijk. Je kiest zelf in welk project en welk bedrag je investeert. Dit past goed bij investeerders die zelf regie willen houden.
Advies en ondersteuning bij het financieren van een beleggingspand met overwaarde helpt u uw overwaarde als onderpand te gebruiken. Het doel is een passende financieringsstructuur te vinden. Een financieel adviseur kan u hierbij helpen. Deze expert overweegt de mogelijkheden en stelt een realistisch plan op voor uw overwaarde-investering.
Voor de aankoop van een beleggingspand is minimaal 20% eigen geld nodig van de taxatie- of aankoopwaarde. De financiering bedraagt maximaal 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Huiseigenaren kunnen hun overwaarde inzetten als onderpand voor vastgoedinvesteringen. Platforms zoals Geldvoorelkaar.nl bieden constructies om overwaarde als extra zekerheid te gebruiken voor zakelijke financiering. Diverse financieel adviseurs en gespecialiseerde adviesbureaus ondersteunen u bij het vrijmaken en benutten van overwaarde. Zij denken mee over realistische plannen. Het is belangrijk om deze experts te raadplegen. Zo brengt u uw persoonlijke situatie en de financiële risico’s goed in kaart.
Voor vastgoedbeleggers zijn er diverse financieringsmogelijkheden, ook als u niet via de traditionele banken wilt of kunt financieren. U kunt vastgoed financieren via particuliere investeerders, crowdfundingplatforms, kredietfondsen, direct lending financiers en gespecialiseerde vastgoedfinanciers. Deze opties bieden vaak flexibiliteit en snelheid. Financiering buiten traditionele banken is geschikt voor de aankoop van een beleggingspand met verhuurdoel. Dit is een aantrekkelijke en flexibele oplossing voor veel ondernemers en vastgoedbeleggers die niet bij een bank terechtkunnen of willen.
Vastgoedfinanciering kan specifiek gericht zijn op beleggingspanden voor verhuur of zelfs op bedrijfspanden. Er zijn verschillende financieringsvormen voor vastgoed dat u wilt verhuren, elk met eigen voor- en nadelen. Investeerders in vastgoedprojectontwikkeling hebben ook toegang tot diverse mogelijkheden buiten de reguliere banken om.
Ja, u kunt een volgend beleggingspand financieren met de overwaarde van een bestaand pand. Kapitaal dat vrijkomt uit uw huidige woning of beleggingspand, bijvoorbeeld door herfinanciering, kunt u hiervoor gebruiken. Dit vrijgemaakte kapitaal dient dan als uw eigen inbreng bij de aankoop van het volgende beleggingspand. U kunt dit combineren met een extra vastgoedhypotheek om de financiering rond te krijgen.
Overwaarde opnemen betekent dat je een extra hypotheek afsluit op je woning. Dit geld gebruik je dan voor bijvoorbeeld het financieren van een beleggingspand. Herfinancieren is het oversluiten van je bestaande hypotheek naar een andere geldverstrekker. Je kunt hierbij je hypotheek verhogen om extra kapitaal vrij te maken. Het verschil zit erin dat overwaarde opnemen puur gericht is op het vrijmaken van geld, terwijl herfinancieren ook kan gaan om betere hypotheekvoorwaarden.
U kunt de financiering voor een beleggingspand vaak al binnen 2 tot 5 werkdagen rond hebben. De tijd voordat de financiering geregeld is, ligt meestal tussen 2 en 5 dagen. Dit is mogelijk als u de benodigde documenten snel en correct aanlevert. De snelheid hangt af van de ontvangst van deze documenten en het interne bankproces. Een snel antwoord op uw aanvraag is te verwachten als u alle gevraagde stappen snel en correct opvolgt. Houd er rekening mee dat de financiering doorgaans binnen zes tot acht weken geregeld moet zijn.
Ja, u kunt een bouwdepot gebruiken bij de aankoop van een beleggingspand. Dit depot is vaak onderdeel van uw hypotheek en vult de financiering van het beleggingspand aan. Het is vooral nuttig bij projectfinanciering of als een verbouwing de marktwaarde van het pand verhoogt. In 2020 kon een bouwdepot alleen worden aangevraagd als de verbouwing voor waardevermeerdering van de woning zorgde. U betaalt rente over het geleende geld. Deze rente kan fiscaal aftrekbaar zijn als het bouwdepot dient voor verbetering of verduurzaming van de woning. Bijna alle geldverstrekkers accepteren aanvragen voor een bouwdepot.