“Excessief lenen eigen woning” betreft de fiscale regels voor leningen van uw eigen vennootschap, sinds de Wet excessief lenen van kracht is in 2023. Deze wet introduceert een drempel van €500.000 voor schulden aan de vennootschap. Echter, leningen voor de eigen woning zijn hiervan uitgezonderd en tellen niet mee voor deze grens, mits er een recht van hypotheek aan de vennootschap is verstrekt. Zo kunt u onbelast meer dan €700.000 lenen voor uw eigen huis. Leningen voor andere woningen vallen niet onder deze uitzondering. In dit artikel leest u alles over de regels, gevolgen en uitzonderingen.
Excessief lenen bij de eigen woning verwijst naar de fiscale regels die sinds 2023 gelden voor leningen die een directeur-grootaandeelhouder (dga) aangaat bij de eigen bv. De Wet excessief lenen introduceert een drempel van €500.000 voor de totale schulden van de dga aan de eigen vennootschap. Leningen die dit bedrag overschrijden, worden fiscaal als excessief beschouwd en kunnen leiden tot belastingheffing in Box 2.
Een belangrijke uitzondering op deze regel betreft leningen voor de financiering van de eigen woning. Deze leningen tellen niet mee voor de drempel van €500.000, mits u een recht van hypotheek aan de vennootschap verstrekt. Dit betekent dat u, met de woning als onderpand, onbelast een bedrag van bijvoorbeeld meer dan €700.000 kunt lenen voor uw eigen huis zonder dat dit als excessief wordt aangemerkt. Een lening voor het vervangen van het dak van uw woning, indien dit een eigenwoningschuld betreft en er een hypotheek is gevestigd, valt dus ook onder deze uitzondering.
De Wet excessief lenen bij de vennootschap regelt sinds 2023 de belastingheffing. Deze wet is van toepassing op leningen die een directeur-grootaandeelhouder (dga) aangaat bij de eigen bv. Het doel van deze wet is om het bovenmatig lenen van geld uit de eigen vennootschap te ontmoedigen en zo uitstel of afstel van belastingheffing te voorkomen. Voor meer diepgaande informatie over de achtergrond van deze wet, kunt u terecht op onze kennispagina over excessief lenen.
De wet stelt een drempelbedrag van €500.000 vast voor schulden van de dga aan de eigen vennootschap. Dit bedrag geldt ook voor de gezamenlijke schulden van de dga en de fiscale partner. Het deel van de schulden dat boven deze grens uitkomt, wordt aangemerkt als een regulier voordeel uit aanmerkelijk belang in box 2. Oorspronkelijk was het grensbedrag €700.000, maar dit is verlaagd naar €500.000. Sinds de inwerkingtreding in 2023 is de wet onderwerp van discussie door een deels onvolledige en onevenwichtige uitwerking. Dit betekent voor veel dga’s een scherpere controle op hun financiële relatie met de eigen bv.
De Wet excessief lenen geldt voor alle civielrechtelijke schulden en verplichtingen aan uw eigen vennootschap. Een belangrijke uitzondering hierop zijn eigenwoningschulden. Deze schulden worden niet meegeteld bij de beoordeling van excessief lenen, mits er een hypotheek op rust. Dit betekent dat dergelijke leningen buiten beschouwing blijven bij het vaststellen van het bedrag aan toelaatbare schulden.
De wet kijkt niet alleen naar uw eigen schulden. Leningen van uw fiscale partner en bloed- en aanverwanten in rechte lijn tellen ook mee voor de schuldendrempel. Alle leningen van de aanmerkelijkbelanghouder, partner en directe familie worden bij elkaar opgeteld. Een lening van uw bv aan uw zoon, bijvoorbeeld, wordt eveneens meegeteld. Let wel, box 3-schulden die voor de eigen woning zijn gebruikt, vallen niet onder de uitzondering; deze tellen dus wel mee. Ook een bestaande eigenwoningschuld bij een bank, die na 31 december 2022 naar uw eigen bv wordt overgesloten, telt mee voor de beoordeling van excessief lenen.
Eigenwoningschulden aan de eigen vennootschap vallen onder specifieke uitzonderingen van de Wet excessief lenen bij de vennootschap. Deze schulden tellen niet mee voor het grensbedrag van €500.000 in 2024, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De algemene regel is dat alle schulden aan de eigen bv, ook die van uw fiscale partner, meetellen. Maar let op: een belangrijke uitzondering geldt voor eigenwoningschulden, mits er een recht van hypotheek op de woning is verstrekt aan de bv. De schuld moet ook kwalificeren als een box 1 eigenwoningschuld en voldoen aan de wettelijke bepalingen voor renteaftrek in de inkomstenbelasting. Meer over deze regels voor excessief lenen vindt u op onze site.
Er is een cruciale uitzondering voor oudere schulden. Eigenwoningschulden die zijn ontstaan op of voor 31 december 2022, zijn niet verplicht een recht van hypotheek ten behoeve van de eigen vennootschap te hebben om buiten de maatregel te vallen. Dit betekent dat een eigenwoningschuld zonder verstrekte hypotheek bij de bv op die peildatum (31 december 2022) nog steeds niet meetelt voor de drempel. Echter, eigenwoningschulden zonder hypotheek die na deze datum zijn aangegaan, tellen wel mee voor de beoordeling van de drempel.
De Wet excessief lenen, van kracht sinds 1 januari 2023, introduceert een belastingheffing in box 2 voor dga’s en aanmerkelijkbelanghouders. Deze heffing treedt in werking wanneer de totale schulden aan de eigen bv de grens van €700.000 overschrijden. De eerste peildatum hiervoor was 31 december 2023. De regeling is van toepassing op directeur-grootaandeelhouders en aan hen verbonden personen.
Deze wet is bedoeld om het uitstel van belastingheffing via leningen uit de eigen vennootschap te beperken. Voor de vaststelling van de leenlimiet worden alle leningen meegerekend die de dga en diens fiscale partner bij de bv hebben. Dga’s met excessieve leningen doen er verstandig aan tijdig liquide middelen te reserveren voor de mogelijke extra inkomstenbelasting.
Overgangsrecht hypotheken betekent dat oude hypotheekregels blijven gelden voor woningkopers met een eigenwoningschuld op 31 december 2012. Dit recht is in Nederland van kracht sinds 1 januari 2013. Als u onder dit overgangsrecht valt, bent u niet verplicht om uw hypotheek fiscaal annuïtair of lineair af te lossen, en u hoeft deze zelfs niet binnen 360 maanden af te lossen.Dit overgangsrecht is breed toepasbaar. Het geldt bijvoorbeeld voor de (bank)spaarhypotheek, maar ook voor een beleggingshypotheek. Zelfs een aflossingsvrije hypotheek valt onder dit overgangsrecht, mits de eigenwoningschuld al bestond op 31 december 2012. Eigenaren met dit overgangsrecht kunnen hun bestaande aflosvormen behouden of omzetten. Een doorstromer kan de oude hypotheekregels behouden bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. U mag uw bestaande hypotheekvorm behouden bij een verbouwing of verhuizing.
Praktijkvoorbeelden van excessief lenen en eigenwoningschuld illustreren de toepassing van de regels. Sinds 1 januari 2023 geldt de Wet excessief lenen bij de eigen bv. Deze wet beoogt te voorkomen dat aanmerkelijkbelanghouders (AB-houders) onbeperkt geld lenen van hun bv. Een lening van de bv aan de AB-houder (of aan een met hem verbonden persoon) boven een bepaalde drempel wordt belast in box 2.
Voorbeeld 1: Excessief lenen door een AB-houder
Stel, een AB-houder heeft op 31 december 2023 een totale schuld van €900.000 bij zijn bv, exclusief eigenwoningschulden die aan de voorwaarden voldoen. De drempel was in 2023 €700.000. Het bedrag van €200.000 (€900.000 – €700.000) wordt dan op 31 december 2023 als fictief regulier voordeel in box 2 belast.
Voor 2024 is de drempel verlaagd naar €500.000. Als dezelfde AB-houder op 31 december 2024 nog steeds een schuld van €900.000 heeft, wordt €400.000 (€900.000 – €500.000) in box 2 belast.
Voorbeeld 2: Lenen aan verbonden personen
De regels gelden ook voor leningen aan “verbonden personen”, zoals kinderen van de AB-houder. De schulden van de AB-houder en de verbonden personen worden bij elkaar opgeteld voor de drempeltoets.
Neem bijvoorbeeld een ouder (AB-houder) die in 2024 zelf €400.000 leent van zijn bv, en diens kind leent €700.000 van dezelfde bv. De totale schuld bedraagt dan €1.100.000. Omdat de drempel in 2024 €500.000 is, wordt €600.000 (€1.100.000 – €500.000) bij de ouder in box 2 belast.
Aflossing van excessieve leningen
Een excessieve lening kan worden afgelost om toekomstige belastingheffing te voorkomen of te verminderen. Dit kan bijvoorbeeld door:
Eigenwoningschuld en hypothecaire zekerheid
Voor eigenwoningschulden (EWS) bij de eigen bv gelden specifieke uitzonderingen op de Wet excessief lenen, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan:
De Belastingdienst biedt gedetailleerde informatie over deze regels: Excessief lenen van bv beperkt.
Om fiscale heffing op excessief lenen bij de eigen woning te voorkomen, zijn er diverse acties mogelijk. U kunt een deel van de schuld aan uw vennootschap aflossen of uw lening bij een externe bank herfinancieren. Ook kunt u overwegen dividend uit te keren en dit te gebruiken om uw schulden aan de vennootschap af te betalen, of privébeleggingen te verkopen voor aflossing.
Eigenwoningschulden tellen niet mee voor de drempel van excessief lenen, mits ze voldoen aan voorwaarden zoals annuïtaire aflossing en hypothecaire zekerheid via de notaris. Voor schulden die al op 31 december 2022 bestonden, is dit laatste niet nodig, zo bevestigt de Belastingdienst. Nieuwe eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2023 vereisen wel een gevestigd recht van hypotheek. Zelfs bij voortzetting van een oude eigenwoningschuld bij een nieuwe woning, blijft de hypotheekvereiste achterwege. Alle leningvoorwaarden moeten schriftelijk zijn vastgelegd en de DGA dient jaarlijks de aflossingseis te controleren.
U kunt de overwaarde van uw huis benutten, al is deze niet direct vrij opneembaar. Overwaarde berekent u door de openstaande hypotheekschuld af te trekken van de geschatte woningwaarde. Er zijn verschillende manieren om dit vermogen te gebruiken, bijvoorbeeld door uw hypotheek te verhogen. Dit kan door de hypotheek over te sluiten met een nieuw leningdeel, onderhands te verhogen, of de hypotheek bij dezelfde bank te verhogen.
Veel woningbezitters kiezen ervoor hun overwaarde in te zetten voor een verbouwing, inclusief duurzame aanpassingen. Het is ook een optie om een persoonlijke lening af te lossen met uw overwaarde, wat vaak lagere rentelasten oplevert. Voordat u besluit overwaarde op te nemen, is het belangrijk om u te verdiepen in de risico’s, vooral bij een opeethypotheek, zo adviseert de Consumentenbond. Voor meer informatie over de mogelijkheden om overwaarde van uw huis te lenen, kunt u hier meer lezen.
Het drempelbedrag voor excessief lenen bij de eigen vennootschap bedraagt €700.000 in 2023 en 2024. Vanaf 2025 wordt dit verlaagd naar €500.000. Leningen boven dit bedrag worden belast als een fictief inkomen in box 2. Om dubbele belasting te voorkomen, wordt reeds belaste schuld niet opnieuw meegenomen in de berekening van latere jaren.
Het recht van hypotheek voor eigenwoningschulden zorgt ervoor dat deze schulden niet onder de Wet excessief lenen vallen. Voor eigenwoningschulden aangegaan na 31 december 2022 vereist dit een recht van hypotheek aan de eigen vennootschap. Een eigenwoningschuld vereist dit recht om in aanmerking te komen voor de uitzondering op de dga-taks, vastgelegd in artikel 4.14a, zesde lid, van de Wet IB 2001. De eigenaar van het hypotheekonderpand verleent dit hypotheekrecht aan de bv als schuldeiser, en dit moet via een notariële akte worden gevestigd. Een hypotheekrecht kan niet met terugwerkende kracht worden gevestigd. Als het inschrijvingsbedrag van de hypotheek lager is dan de lening, telt het deel boven het inschrijvingsbedrag mee voor de drempel. Met een gevestigd hypotheekrecht krijgt de bv een voorrangsrecht op de schuld, inclusief hoofdsom en kosten.
De uitzondering voor eigenwoningschulden bij excessief lenen eigen woning geldt niet als de schuld niet aan de fiscale voorwaarden voor een eigenwoningschuld voldoet. Dit is het geval wanneer een schuld niet meer voldoet aan de gestelde voorwaarden van artikel 3.119a Wet IB 2001. Voor een eigenwoningschuld aan de eigen vennootschap is een recht van hypotheek aan de bv vereist om uitgezonderd te zijn. Zonder een verstrekte hypotheek telt de schuld wel mee voor de drempel. Dit geldt ook bij het oversluiten van een lening als de bv geen hypotheekrecht heeft. Een schuld die niet voldoet aan de aflossingsverplichting kwalificeert evenmin als eigenwoningschuld. Daardoor wordt de schuld dan niet uitgesloten van de schuldenlast voor de wet excessief lenen, zelfs als deze oorspronkelijk in Box 1 werd aangemerkt.
Het overgangsrecht voor bestaande leningen is van toepassing op eigenwoningschulden aan de eigen vennootschap die per 31 december 2022 al bestonden. Voor deze schulden geldt de voorwaarde van een recht van hypotheek niet. Dit betekent dat de uitzondering voor eigenwoningschulden geldt als de schuld al op 1 januari 2023 bestond. Daarentegen geldt voor schulden die na 1 januari 2023 zijn aangegaan, wel de eis van hypothecaire zekerheid op de peildatum. Het overgangsrecht voor de eigenwoningregeling verschilt van dat voor de excessief lenen-regeling, want een bestaande eigenwoningschuld voor renteaftrek is niet hetzelfde als voor de regeling excessief lenen. Er bestaat ook overgangsrecht voor leningen die al op 31 december 2012 bestonden; daarbij kan een schuld die niet aan de aflossingsverplichting voldoet tóch als eigenwoningschuld kwalificeren. Een leningnemer met een bestaande lening kan deze bovendien vaak zonder boete oversluiten.