“Onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning” zijn ontbindende voorwaarden die u als woningkoper opneemt in een koopovereenkomst om uzelf te beschermen. Deze voorwaarden betekenen dat de aankoop van een nieuwe woning alleen definitief doorgaat als u de benodigde financiering – zoals een hypotheek – binnen een afgesproken termijn rond krijgt, en/of uw huidige woning succesvol verkoopt.
Op deze pagina krijgt u een helder antwoord op de vraag wat deze condities precies inhouden en welke rechten en plichten ze met zich meebrengen. We bespreken hoe u deze cruciale voorwaarden correct opneemt in de koopovereenkomst, welke rol makelaars en notarissen spelen, en hoe u de risico’s bij het kopen onder deze voorwaarden kunt beperken. Ook komen specifieke situaties en veelgestelde vragen aan bod, inclusief praktische tips voor het onderhandelen.
De voorwaarde ‘onder voorbehoud van financiering’ betekent dat de aankoop van een woning alleen definitief wordt als u als koper de benodigde hypotheek of andere financiering binnen een vooraf vastgestelde termijn geregeld krijgt. Deze ontbindende voorwaarde beschermt u als woningkoper tegen de situatie dat u vastzit aan een koopovereenkomst terwijl de financiering niet rondkomt. U en de verkoper spreken een uiterste datum af waarbinnen de financiering definitief moet zijn. Als de financiering niet tijdig rond is, mag u de koopovereenkomst zonder boete ontbinden, mits u dit volgens de afspraken en met bewijs van afwijzing(en) meldt.
Hoewel dit voorbehoud vaak wordt opgenomen bij de aankoop van een bestaande woning, kan het ook essentieel zijn bij bijvoorbeeld een grote verbouwings- of bouwopdracht. Het biedt bescherming als de bank de benodigde lening voor de verbouwing of nieuwbouw weigert, waardoor u de overeenkomst met de aannemer boetevrij kunt annuleren. Dit toont de brede toepasbaarheid van dergelijke beschermende clausules, die onderdeel zijn van de algemene onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning constructie.
De voorwaarde ‘onder voorbehoud van verkoop eigen woning’ functioneert als een ontbindende voorwaarde waarmee u als woningkoper uzelf beschermt tegen het risico dat u met twee woningen blijft zitten. Het betekent dat de koop van uw nieuwe huis alleen definitief wordt als u erin slaagt uw huidige woning te verkopen binnen een vooraf afgesproken termijn. Deze termijn wordt zorgvuldig vastgelegd in de koopovereenkomst en is van groot belang voor zowel koper als verkoper. Mocht de verkoop van uw eigen huis binnen deze periode niet rondkomen, dan bent u gerechtigd de koopovereenkomst van de nieuwe woning boetevrij te ontbinden, mits u aan de gestelde voorwaarden voldoet, zoals het aantonen van voldoende verkoopactiviteiten. Het opnemen van deze voorwaarde bij een bod kan de verkoper wel enige onzekerheid geven, aangezien deze de woning dan ‘onder voorbehoud’ verkocht houdt en soms zelfs door mag gaan met onderhandelen met andere partijen (wat bekend staat als een No-Risk clausule voor de verkoper), totdat uw eigen woning daadwerkelijk verkocht is. Deze voorwaarde is, samen met het financieringsvoorbehoud, een belangrijk onderdeel van de ruimere constructie ‘onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning’.
Bij ontbindende voorwaarden zoals onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning ontstaan er duidelijke rechten voor de koper om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden, maar ook belangrijke plichten voor beide partijen om de afspraken nauwgezet na te komen. Voor de woningkoper is het primaire recht de bescherming om boetevrij van de aankoop af te zien als de benodigde financiering niet rondkomt of de eigen woning niet tijdig verkocht wordt, mits dit voor de afgesproken uiterste datum en met het vereiste bewijs gebeurt. Hierbij hoort de plicht om zich actief en aantoonbaar in te spannen om de voorwaarden te vervullen – bijvoorbeeld door tijdig meerdere hypotheekaanvragen te doen of voldoende verkoopactiviteiten voor de eigen woning te ondernemen – anders kan het recht op ontbinding komen te vervallen. De koper heeft ook de plicht de ontbindende voorwaarden en de uiterste datum nauwkeurig in de koopovereenkomst vast te leggen en de verkoper tijdig en schriftelijk met de juiste documenten te informeren bij ontbinding. De verkoper heeft op zijn beurt de plicht om de overeengekomen voorwaarden en termijnen te respecteren en de koopovereenkomst te ontbinden zonder kosten als de koper aan alle verplichtingen voldoet; tegelijkertijd heeft de verkoper het recht op een definitieve verkoop als de koper de voorwaarden niet correct inroept of als de condities wel vervuld worden.
Om de voorwaarden ‘onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning’ correct op te nemen, moeten deze expliciet en gedetailleerd worden vastgelegd in de (voorlopige) koopovereenkomst. Dit houdt in dat voor het financieringsvoorbehoud een specifieke uiterste datum wordt bepaald waarbinnen de koper de benodigde hypotheek moet rondkrijgen, vaak in combinatie met een maximum hypotheekbedrag en soms zelfs een specifieke rentetermijn. Voor de voorwaarde ‘onder voorbehoud van verkoop eigen woning’ is het van belang om eveneens een duidelijke termijn vast te stellen waarbinnen de huidige woning verkocht moet zijn, inclusief een realistisch streefprijsbereik. Het is essentieel om ook te bepalen welk bewijs de koper moet aanleveren indien de voorwaarden niet worden vervuld, zoals minstens twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers of aantoonbare verkoopactiviteiten. Het nauwkeurig formuleren van deze ontbindende voorwaarden in het koopcontract, eventueel met hulp van een makelaar of notaris, is cruciaal om later discussies of zelfs een boetebeding te voorkomen, en verzekert dat de afspraken juridisch standhouden.
Als de voorwaarde onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning niet wordt vervuld binnen de afgesproken termijn, dan mag de koper de koopovereenkomst ontbinden zonder dat hier een boete aan verbonden is. Een veelvoorkomende reden waarom de financiering niet rondkomt, is een lopende negatieve BKR-registratie van de koper, omdat kredietverstrekkers dit zien als een te groot risico om een hypotheek te verstrekken. Voor de verkoper betekent het niet doorgaan van de verkoop dat de woning opnieuw op de markt moet komen, wat leidt tot verloren tijd en moeite. Echter, de koper moet wel altijd aantonen dat deze zich voldoende heeft ingespannen om aan de voorwaarden te voldoen, bijvoorbeeld door meerdere hypotheekaanvragen met afwijzingen of voldoende verkoopactiviteiten van de eigen woning te overleggen. Zonder dit overtuigende bewijs kan de koper de overeenkomst niet boetevrij ontbinden en riskeert deze alsnog een boete, zelfs als de financiering of verkoop niet lukt.
Bij de voorwaarden “onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning” spelen zowel de makelaar als de notaris cruciale rollen om het proces juridisch correct en soepel te laten verlopen. De makelaar begeleidt u in eerste instantie bij het opstellen van het bod en de koopovereenkomst, waarbij de details van deze ontbindende voorwaarden nauwkeurig worden vastgelegd. Dit omvat onder meer de specifieke termijnen en bewijsstukken die nodig zijn bij het inroepen van de ontbindende voorwaarden. Een makelaar informeert de notaris ook tijdig over eventuele uitstel van deze voorwaarden, wat onnodige ingebrekestelling voorkomt.
De notaris fungeert vervolgens als een onpartijdige juridische expert en is verantwoordelijk voor de definitieve vastlegging van de afspraken. De notaris beoordeelt de koopovereenkomst, controleert of de ontbindende voorwaarden correct zijn opgenomen, en bewaakt relevante termijnen en verplichtingen. Dit is van groot belang om de belangen van zowel koper als verkoper te beschermen, en om te zorgen dat de overdracht van de woning en het passeren van de hypotheekakte rechtsgeldig geschieden. De notaris zorgt voor de financiële afwikkeling, inclusief de koopsom en belastingen, en kan op verzoek zelfs de courtage van de makelaar op de nota van afrekening plaatsen. De koper mag bovendien zelf de notaris kiezen voor de afhandeling van alle aktes en formaliteiten.
Om risico’s te beperken bij het kopen onder de voorwaarden van onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning, is het essentieel om deze ontbindende voorwaarden zorgvuldig op te stellen en nooit zomaar te schrappen, anders loopt u een boeterisico van 10 procent van de koopsom als de financiering niet rondkomt. Als woningkoper doet u er goed aan u altijd te laten bijstaan door een aankoopmakelaar voor een grondige controle van het koopcontract en de opname van de voorwaarden, om valkuilen te voorkomen. Bovendien is een bouwkundige keuring aan te raden het afzien hiervan kan leiden tot onverwachte financiële en juridische risico’s door verborgen gebreken na de leverdatum. Zorg er ook voor dat u realistische termijnen afspreekt voor zowel de financiering als de verkoop van uw eigen woning, en dat u alle inspanningen om de voorwaarden te vervullen goed documenteert. Denk tot slot aan een overlijdensrisicoverzekering, die, hoewel niet altijd verplicht bij een hypotheek onder 80% van de koopsom, wel door sommige aanbieders als voorwaarde kan worden gesteld en uw nabestaanden beschermt.
De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst die u als woningkoper opneemt om uzelf te beschermen tegen het risico van dubbele woonlasten. Deze clausule houdt in dat de aankoop van uw nieuwe woning pas definitief doorgaat als u uw huidige woning succesvol verkoopt binnen een vooraf afgesproken termijn. Hiermee voorkomt u dat u vastzit aan een koopovereenkomst terwijl de verkoop van uw eigen huis stagneert.
De NVM No-Risk clausule onderscheidt zich van een algemene voorwaarde ‘onder voorbehoud van verkoop eigen woning’ door de specifieke rechten die het de verkoper geeft. Bij een NVM No-Risk clausule mag de verkoper de woning actief blijven aanbieden aan andere geïnteresseerden en zelfs onderhandelen (Fact 2896411, 4521299). Als een andere koper een definitief en onvoorwaardelijk bod doet, krijgt u als eerste koper een korte bedenktijd – meestal 24 tot 48 uur – om te beslissen. U kunt dan kiezen om de koop van de nieuwe woning alsnog onvoorwaardelijk te maken, of de koopovereenkomst boetevrij te ontbinden. Deze constructie legt extra druk op u als koper om zich aantoonbaar in te spannen voor de verkoop van uw eigen woning (Fact 4509190). NVM-makelaars beschikken over gedetailleerde kennis van deze modelclausule en kunnen u begeleiden bij het zorgvuldig opnemen en aanpassen ervan in de koopovereenkomst (Fact 2896423, 4521313).
Om de voorwaarden onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning juridisch vast te leggen, zijn er twee cruciale stappen en bijbehorende documenten nodig: de opname in de koopovereenkomst en het bewijs van vervulling of niet-vervulling van de voorwaarden.
Allereerst moeten de ontbindende voorwaarden expliciet en gedetailleerd worden opgenomen in de (voorlopige) koopovereenkomst. Hierin legt u een duidelijke ‘uiterste datum’ vast voor zowel het verkrijgen van de financiering als de verkoop van uw huidige woning, inclusief het benodigde hypotheekbedrag en eventueel een streefprijs voor de eigen woning. De makelaar en notaris spelen hierbij een belangrijke rol door te adviseren over de formulering en de overeenkomst juridisch correct op te stellen. Vervolgens, wanneer de financieringsvoorwaarde in de koopovereenkomst staat, volgt het proces van de hypotheekaanvraag, waarvoor uitgebreide documentatie vereist is. Dit omvat diverse stappen, waaronder:
Deze stappen en documenten verzekeren dat de afspraken niet alleen duidelijk op papier staan, maar ook dat het proces van vervulling of ontbinding van de koopovereenkomst op een juridisch correcte manier verloopt.
Effectief onderhandelen over de voorwaarden van onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning vraagt om strategie en inzicht, om zo de beste deal voor uzelf te bewerkstelligen. Hier zijn enkele praktische tips:
Wanneer u overweegt te lenen voor een tweede woning, zijn er diverse financieringsmogelijkheden en belangrijke aandachtspunten om in overweging te nemen. Deze verschillen vaak van de regels die gelden voor de financiering van een eerste eigen woning. Een veelgebruikte optie is het benutten van de overwaarde van uw huidige woning u kunt dan uw bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek op uw eerste huis afsluiten om de aankoop van het tweede huis te financieren. Een andere mogelijkheid is een hypotheek op de tweede woning zelf, al financieren banken hiervoor doorgaans maximaal 70% tot 80% (vaak 75%) van de woningwaarde. Het resterende deel dient u dan aan te vullen met eigen middelen of een persoonlijke lening, welke ook voor kleinere bedragen een uitkomst kan zijn. Als u de tweede woning wilt aankopen om te verhuren, is er bovendien een speciale verhuurhypotheek beschikbaar.
Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn de strikte financieringslimieten en de extra voorwaarden die banken stellen, zoals het verbod op permanente bewoning van de tweede woning en de eis dat deze vast staat. Indien u de tweede woning wilt verhuren, is het vaak verplicht om hiervoor toestemming te vragen aan uw hypotheekverstrekker. Bovendien is de betaalbaarheid van de tweede lening cruciaal; uw inkomsten en vaste lasten moeten voldoende zijn om eventueel twee maandelijkse aflossingen te dragen. Ook zijn er fiscale gevolgen, want leningen voor een tweede woning vallen in Box 3 van de inkomstenbelasting. Kiest u voor een persoonlijke lening, let dan goed op het leenbedrag, de looptijd, de rente, de voorwaarden voor boetevrij aflossen en een eventuele overlijdensrisicoverzekering. Wij adviseren altijd professioneel advies in te winnen om de optimale financieringsstrategie te bepalen die past bij uw persoonlijke situatie.
Uw eigen woning bezit vaak een aanzienlijke overwaarde, het verschil tussen de huidige marktwaarde en uw openstaande hypotheekschuld. Deze overwaarde van uw eerste woning kunt u benutten om een tweede huis te financieren, een veelgebruikte en effectieve methode voor woningkopers. U kunt dit op twee manieren doen: uw bestaande hypotheek verhogen, of een aparte tweede hypotheek afsluiten op uw huidige woning. Bij het aanvragen van een tweede hypotheek is het essentieel om de beschikbare overwaarde van de woning te kunnen tonen. Houd er rekening mee dat banken doorgaans maximaal 70% tot 80% van de woningwaarde van het tweede huis financieren met een hypotheek. Het resterende deel, de overige 20% tot 30% van de woningwaarde van het tweede huis, dient u dan te financieren met eigen geld of een lening bij een bank, zoals spaargeld of een consumptief krediet. Een cruciale voorwaarde is altijd dat u voldoende inkomen heeft om de maandlasten van beide leningen comfortabel te kunnen dragen.
Commercieel vastgoed financieren, zoals kantoren, winkels of bedrijfsobjecten, vraagt om specifieke voorwaarden en aandachtspunten die sterk verschillen van de financiering van een eigen woning. Banken stellen doorgaans strikte eisen en baseren hun financieringsbeoordeling voornamelijk op de cashflowcapaciteit van het onderpand en de financiële situatie van de ondernemer, met een maximale financiering die vaak rond de 80% van de marktwaarde in verhuurde staat ligt. Aangezien traditionele bancaire financiering vandaag de dag lastiger te verkrijgen is voor bedrijfsmatig commercieel vastgoed, zoeken veel ondernemers alternatieven bij vastgoedfondsen of andere specialistische geldverstrekkers. Cruciale aandachtspunten zijn de kwaliteit van de huurder, de looptijd van het huurcontract (wat de zekerheid en het rendement vergroot), en de duurzaamheid van het pand, die steeds belangrijker wordt. Een financieringsvoorbehoud kan ook bij commercieel vastgoed van toepassing zijn, maar kan complexer uitpakken bij een onvoldoende definitieve verhuursituatie of een complexe kopersstructuur. Daarnaast kan bestaand commercieel vastgoed ingebracht worden als eigen vermogen bij een nieuwe aankoop, wat de financieringspositie aanzienlijk versterkt.
Nee, een woning kopen onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning maakt de aankoop niet geheel risicovrij, maar het beperkt de risico’s wel sterk. Deze ontbindende voorwaarden beschermen u als woningkoper tegen veelvoorkomende valkuilen, zoals het vastzitten aan een koop als de hypotheek niet lukt of de eigen woning niet op tijd is verkocht. Toch draagt u zelf nog steeds een risico als u niet voldoet aan uw inspanningsverplichting; het niet correct aanleveren van bewijs van afwijzingen of het onvoldoende aantonen van verkoopactiviteiten voor uw eigen woning kan betekenen dat u de koopovereenkomst niet boetevrij kunt ontbinden en een boete van 10% van de koopsom riskeert. Bovendien, wanneer een NVM No-Risk clausule is opgenomen, kan de verkoper actief verder zoeken naar andere kopers, wat extra druk en onzekerheid met zich meebrengt voor uw uiteindelijke aankoop.
Het daadwerkelijk rondkrijgen van de benodigde financiering, na het aanleveren van alle documenten, kan relatief snel gaan, vaak tussen de 2 tot 5 dagen voor de uitbetaling. Deze snelheid hangt sterk af van hoe compleet en snel u de vereiste papieren indient. Echter, voor de gehele periode dat uw aankoop ‘onder voorbehoud van financiering’ is, wordt in de koopovereenkomst meestal een langere termijn afgesproken, vaak 4 tot 6 weken, om voldoende tijd te geven voor alle aanvragen en het verkrijgen van de hypotheekofferte.
De verkoop van uw eigen woning neemt doorgaans een flexibelere en langere periode in beslag. Hoe lang dit precies duurt, is sterk afhankelijk van de huidige woningmarkt, de vraag naar uw type woning en de realistische vraagprijs. Daarom is het essentieel om bij het opnemen van de voorwaarde onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning realistische termijnen af te spreken die passen bij de marktsituatie en voldoende speelruimte bieden.
De kosten verbonden aan het opnemen van ontbindende voorwaarden, zoals onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning, zijn in principe nihil als u deze correct toepast. Het voornaamste doel van deze voorwaarden is juist om u als woningkoper te beschermen tegen financiële verplichtingen, waardoor u de koopovereenkomst kosteloos kunt ontbinden indien de gestelde voorwaarden niet worden vervuld. Dit betekent dat u geen boete van bijvoorbeeld 10% van de koopsom hoeft te betalen als u, mits u aan alle inspanningsverplichtingen heeft voldaan en dit kunt bewijzen, de koop moet afblazen omdat de hypotheek niet rondkomt of uw eigen woning niet verkocht raakt.
Een uitzondering hierop kan zijn wanneer u vraagt om uitstel van de uiterste datum voor het vervullen van de ontbindende voorwaarden. Dit uitstel is over het algemeen kosteloos te verkrijgen, al komt het in sommige gevallen voor dat er een kleine administratieve vergoeding, van bijvoorbeeld 100 euro, in rekening wordt gebracht. Het is cruciaal om altijd de gemaakte afspraken en de bewijzen nauwkeurig te documenteren om discussies en onvoorziene kosten te voorkomen.
Lening.nl helpt u met het vergelijken van leningen specifiek in situaties gerelateerd aan onder voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning door een helder en onafhankelijk overzicht te bieden. Als Nederlands nummer 1 kredietverstrekker vergelijker stelt Lening.nl u in staat om ruim 45 leningen van diverse kredietverstrekkers te vergelijken op basis van uw persoonlijke situatie, leendoel, leenbedrag en terugbetalingstermijn. Dit is essentieel wanneer u bijvoorbeeld een deel van de financiering voor uw nieuwe huis niet rond krijgt, of extra geld nodig heeft om de periode tussen de verkoop van uw oude en aankoop van uw nieuwe woning te overbruggen – denk hierbij aan een lening voor een tweede woning, een verbouwing, of het overbruggen van een restschuld. Lening.nl presenteert de meest voordelige leningen met de laagste rente bovenaan, inclusief maandlasten en totale kosten, waardoor u eenvoudig de beste en goedkoopste lening vindt die past bij uw persoonlijke situatie. Zo kunt u potentieel honderden euro’s per jaar besparen. Als 100% onafhankelijke partij onder toezicht van de AFM, biedt Lening.nl een betrouwbaar en tijdbesparend platform voor uw leningaanvraag.