Een onderhandse lening, vaak afgesloten met familie of vrienden, heeft invloed op uw maximale hypotheek omdat deze lening niet bij het BKR wordt geregistreerd. Het is een particuliere geldlening zonder tussenkomst van een bank of andere financiële verstrekker, vaak met een lagere rente. U sluit deze lening af met een ondertekend contract, zonder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Een onderhandse lening is een kredietovereenkomst tussen particulieren of bedrijven, zonder tussenkomst van een bank. Vaak verstrekken familie, vrienden of bekenden deze lening aan elkaar. Het kenmerk is dat de voorwaarden flexibel zijn. Zo’n lening baseert zich op wederzijds vertrouwen. Toch is een contract tussen de lener en de uitlener belangrijk. Daarin staan waterdichte afspraken over terugbetaling en rente. Een onderhandse lening zonder rente kan de Belastingdienst zien als een schenking.
Een onderhandse lening van familieleden beïnvloedt de maximale hypotheek op eigen inkomen niet, mits de maandlast wordt teruggeschonken. Dit betekent dat zo’n specifieke lening weinig invloed heeft op uw hypotheekaanvraag. Algemeen geldt dat een lening uw maximale hypotheekbedrag beïnvloedt. Schulden verhogen uw vaste lasten, wat het bedrag dat u voor een hypotheek kunt lenen verlaagt. De invloed hiervan hangt af van het type en de hoogte van de lening. Een persoonlijke lening kan uw maximale hypotheek flink verlagen. De maximale hypotheek is het hoogste bedrag dat u kunt lenen voor een woning, gebaseerd op uw inkomen en financiële verplichtingen. Sinds 2018 is dit doorgaans 100% van de woningwaarde. Voor wie een huis wil kopen, is het slim om eerst de maximale hypotheek bij een bank te berekenen. Dit geeft u een helder beeld van uw leencapaciteit.
Voor onderhandse leningen bij een hypotheekaanvraag gelden specifieke regels die afwijken van reguliere leningen. U maakt afspraken direct met de geldgever, zoals familie of vrienden. Hier zijn de belangrijkste voorwaarden:
Hypotheekverstrekkers beoordelen de kenmerken van een onderhandse lening. Ze verwachten dat u de leningsvoorwaarden schriftelijk vastlegt. Ook moet u een marktconforme rente betalen. Bij het berekenen van uw maximale hypotheek gebruiken verstrekkers een toetsrente. Dit gebeurt vooral als de rentevaste periode korter is dan tien jaar.Hypotheekverstrekkers hanteren ook algemeen beleid en verschillende vormen van hypotheekrente. Rentopslagen kunnen dalen bij een lager risico, bijvoorbeeld door aflossing of waardestijging. Ze kunnen echter stijgen voor aflossingsvrije hypotheken; dit geldt sinds 2025. Soms rekenen ze een hogere rente voor extra hypotheekrente. Verstrekkers zijn coulanter bij verhogingen voor verduurzaming. Ook bieden ze de mogelijkheid tot rentemiddeling aan.
Ja, u moet een onderhandse lening opgeven bij een hypotheekaanvraag. Hoewel dit type lening niet bij het BKR wordt geregistreerd, moeten hypotheekverstrekkers wel inzicht hebben in al uw financiële verplichtingen. Het niet opgeven van een lening op uw naam kan leiden tot een lagere maximale hypotheek. Een bestaande lening, zoals een persoonlijke lening naast je hypotheek, verlaagt doorgaans je leencapaciteit, omdat het openstaande bedrag in mindering wordt gebracht op je maximale hypotheek. Daarom is transparantie hier essentieel.Om fiscale problemen te voorkomen, moet een onderhandse lening altijd schriftelijk worden vastgelegd. De verstrekker moet deze lening opnemen in de aangifte inkomstenbelasting als vordering. Een onderhandse akte kan aan de Belastingdienst aantonen dat het om een lening gaat en dat het rentepercentage marktconform is. Anders loopt u het risico dat de Belastingdienst de lening als een schenking ziet, wat schenkbelasting kan opleveren. Dit toont aan dat formele vastlegging cruciaal is, zelfs bij familie.
Een onderhandse lening kan belangrijke fiscale gevolgen hebben, vooral als u de rente wilt aftrekken. In Nederland is de hypotheekrenteaftrek een bekend fiscaal voordeel voor huiseigenaren. Dit betekent dat de rente die u betaalt op een lening voor de aankoop of verbetering van uw eigen woning, mag worden afgetrokken van uw belastbaar inkomen. Dit verlaagt uw inkomstenbelasting en daarmee uw maandelijkse lasten.
Voor een onderhandse lening geldt dit ook, mits de lening aan specifieke voorwaarden voldoet. Het geleende geld moet aantoonbaar zijn gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van uw eigen woning. Daarnaast is het cruciaal dat de afspraken over rente, aflossing en looptijd schriftelijk worden vastgelegd in een onderhandse akte. De rente die u betaalt, moet marktconform zijn. Is de rente te laag, dan kan de Belastingdienst de lening (deels) zien als een schenking, wat schenkbelasting tot gevolg kan hebben voor de ontvanger.
Rekenvoorbeeld: Stel u leent onderhands €20.000 voor de verbouwing van uw woning, met een looptijd van 10 jaar (120 maanden) tegen een illustratieve rente van 5% per jaar. Uw maandelijkse aflossing en rentebedrag zou dan circa €212,13 bedragen. Als deze rente aftrekbaar is, kunt u deze rentekosten aftrekken van uw belastbaar inkomen. Bij een gemiddelde belastingdruk van bijvoorbeeld 36,97% (tarief 2024 in schijf 1) betekent dit dat u een deel van de betaalde rente terugkrijgt via uw belastingaangifte, waardoor de netto kosten van de lening lager uitvallen. Dit fiscale voordeel geldt voor maximaal 30 jaar. Goede afspraken in de leenovereenkomst en een correcte administratie zijn dus essentieel om van dit voordeel gebruik te kunnen maken.
Een onderhandse lening biedt duidelijke voor- en nadelen in relatie tot uw hypotheek. Deze lening beïnvloedt uw maximale hypotheek op eigen inkomen niet, vooral als ouders of grootouders de maandlast terugschenken. Hierdoor heeft een onderhandse lening weinig invloed op uw hypotheekaanvraag. De lening wordt ook niet geregistreerd of getoetst bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). De rente kan fiscaal aftrekbaar zijn als het geld wordt gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning, mits aan de normale hypotheekvoorwaarden wordt voldaan. Bij sommige geldverstrekkers kan een onderhandse lening extra leenruimte bieden tot 50% van de maximale hypotheek. Toch zijn er belangrijke aandachtspunten:
Als u een huis wilt kopen en een onderhandse lening overweegt, zijn er verschillende andere opties. Een hypotheekverhoging is een direct alternatief hiervoor. Daarnaast kunt u als woningkoper een persoonlijke lening naast uw hypotheek overwegen, vooral als u geen eigen geld heeft. Een schenking kan ook een manier zijn om de aankoop van een huis te financieren. Een lening met uw woning als onderpand kan u helpen een hoger bedrag te lenen. Uw huis fungeert dan als onderpand, wat vaak resulteert in een lagere rente dan bij andere kredietvormen. U kunt dit type lening afsluiten via diverse hypotheekvormen. De Gemeentelijke Kredietbank is ook een alternatief voor geld lenen. Vooral voor mensen die geen inkomen hebben om bij een bank te lenen, is dit een optie. Voor de meeste woningkopers die extra financiering zoeken, bieden een hypotheekverhoging of een lening met onderpand vaak de meest voordelige voorwaarden.
Een onderhandse lening kan zowel kort als lang vreemd vermogen zijn, afhankelijk van de afgesproken looptijd. Vreemd vermogen wordt onderverdeeld in lang vreemd vermogen en kort vreemd vermogen. Kort vreemd vermogen zijn leningen met een terugbetalingstermijn korter dan één jaar. Daarentegen is lang vreemd vermogen gedefinieerd als schuld met een looptijd langer dan een jaar. Een onderhandse lening wordt gekenmerkt door flexibele voorwaarden tussen particulieren of bedrijven. Dit betekent dat je zelf de looptijd kunt bepalen. Deze onderverdeling in kort en lang vreemd vermogen geldt ook voor de categorieën van vreemd vermogen. Ook bij zakelijke financiering wordt vreemd vermogen verdeeld in kort en lang. Een typisch voorbeeld van kort vreemd vermogen zijn crediteuren. Als je bijvoorbeeld een onverwachte reparatie aan je auto moet betalen en het geld snel kunt terugbetalen, kies je voor een korte termijn. Lees meer over vermogensvormen.
Hoeveel u kunt lenen voor een hypotheek hangt af van verschillende factoren. U mag maximaal 100% van de waarde van het huis lenen. Uw inkomen speelt ook een grote rol; er zijn tools die berekenen hoeveel u minimaal moet verdienen voor een hypotheek. Ook de gekozen hypotheekvorm heeft invloed op het bedrag dat u kunt lenen. Voor een maximale hypotheek is het belangrijk om al deze punten te overwegen. Zo wordt het maximale opnamebedrag van een Flexibel Lenen Hypotheek bepaald door de kredietlimiet. Voor een opeethypotheek hangt het leenbedrag af van een percentage van de overwaarde van uw woning. Een lagere hypotheekrente, zelfs met 1 procent, kan uw maximale leenbedrag met €1.000 tot €10.000 verhogen. Het maximale leenbedrag verschilt per geldverstrekker; voor een gelijk inkomen kan dit verschil oplopen tot €9.032 – dat is een aanzienlijk bedrag. Andere leningen kunnen uw maximale hypotheek flink verlagen. Als u uw hypotheek wilt verhogen voor een verbouwing, mag dit uitsluitend tot het maximaal verantwoorde leenbedrag.
Een hypothecaire lening is een geldlening die u afsluit om een huis te kopen of te verbeteren. Voor meer informatie over uw hypotheek kunt u hier terecht. Het bijzondere eraan is dat uw woning dient als onderpand, zoals de AFM aangeeft. Dit betekent dat u het pand zelf als zekerheid opgeeft aan de bank. De bank krijgt hierdoor hypotheekrecht op de woning. Dit vermindert het risico voor de kredietverstrekker. Daardoor is de rente van een hypothecaire lening vaak lager dan die van een persoonlijke lening. U betaalt als lener rente aan de bank voor deze lening, die ook kosten voor rente omvat. Dit type lening is een bekende manier om geld te lenen voor uw huis.