Een hypotheek uit eigen BV is een lening van eigen BV waarbij je als DGA een som geld leent van je besloten vennootschap om een huis te kopen, onder voorwaarden zoals beschikbaar eigen vermogen in de BV en het vestigen van hypotheekrecht voor de BV om excessief lenen te voorkomen. Deze pagina belicht de fiscale en juridische gevolgen (waaronder de verplichte melding van lening bij de Belastingdienst en implicaties voor box 3 en hypotheekrenteaftrek), de specifieke rente-, looptijd- en aflossingsvoorwaarden, en de voor- en nadelen van een BV-hypotheek, met aandacht voor de situatie van zzp’ers.
Een hypotheek uit eigen BV is een lening die je als Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) van je eigen Besloten Vennootschap (BV) afsluit om je eigen woning aan te kopen, te verbouwen of te onderhouden. Dit is mogelijk wanneer de BV beschikt over voldoende vrije liquiditeiten en de lening wordt verstrekt onder zakelijke voorwaarden, zoals een marktconforme rente. Cruciaal hierbij is dat de BV een recht van hypotheek vestigt op de eigen woning ten behoeve van de BV. Deze zekerheidsstelling is essentieel, aangezien hierdoor de schuld wordt aangemerkt als eigenwoningschuld in Box 1 voor de DGA, wat de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek behoudt. Bovendien valt een dergelijke lening voor de eigen woning – mits zakelijk en met hypotheekrecht – onder een expliciete uitzondering van de wet excessief lenen bij eigen vennootschap, wat betekent dat deze specifieke eigenwoningschuld niet gebonden is aan de € 700.000 grens die geldt voor overige leningen vanuit de BV.
Het regelen van een hypotheek uit eigen BV volgt een duidelijk stappenplan, waarbij nauwkeurigheid en compliance met fiscale en juridische regels essentieel zijn. Allereerst dient u de financiële ruimte van de BV te inventariseren, wat betekent dat u de beschikbare vrije liquiditeiten en het eigen vermogen vaststelt om het maximale leenbedrag te bepalen, vaak onderbouwd met de financiële gezondheid van het bedrijf.
Vervolgens zijn er cruciale stappen voor de formalisering en compliance:
Gezien de complexiteit en de fiscale en juridische implicaties is professionele begeleiding door een deskundige hypotheekadviseur sterk aan te bevelen om dit proces correct en efficiënt te doorlopen.
Een hypotheek uit eigen BV voor de eigen woning heeft belangrijke fiscale en juridische gevolgen die nauwkeurig moeten worden nageleefd. Fiscaal gezien kan de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) de hypotheekrenteaftrek in Box 1 benutten, mits de lening voldoet aan de eisen voor een eigenwoningschuld. Juridisch en fiscaal cruciaal is de verplichte vestiging van hypotheekrecht voor de BV op de eigen woning via een notariële akte. Dit is essentieel om de lening als eigenwoningschuld te kwalificeren en deze specifiek uit te zonderen van de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, die een € 700.000 euro grens stelt voor overige leningen vanuit de BV, waardoor deze leningen voor eigen woning uitzondering belastingheffing genieten. De lening moet altijd worden verstrekt onder strikt zakelijke voorwaarden, inclusief een marktconforme rente, looptijd en aflossingsvoorwaarden, en de lening dient gemeld bij de Belastingdienst te worden. Afwijkingen van deze zakelijke voorwaarden en formaliteiten worden door de Belastingdienst kritisch beoordeeld en kunnen leiden tot ernstige fiscale boetes, extra belastingheffing (zoals als verkapt dividend) en in extreme gevallen zelfs strafrechtelijke vervolging.
De rente, looptijd en aflossingsvoorwaarden bij een hypotheek uit eigen BV moeten voldoen aan strikt zakelijke voorwaarden om fiscale acceptatie te waarborgen, met name voor de hypotheekrenteaftrek. De rente op een hypotheek uit eigen BV dient marktconform te zijn, vergelijkbaar met rentetarieven die onafhankelijke banken zouden hanteren; het lenen tegen 5% hypotheekrente kan hierbij als voordelig worden beschouwd, afhankelijk van de actuele markt. De hoogte van de rente hangt sterk af van de gekozen rentevaste periode: korte rentevastperioden (bijvoorbeeld 1 of 5 jaar) hebben doorgaans een lagere rente, terwijl lange rentevaste perioden (zoals 10, 15, 20 of 30 jaar) over het algemeen resulteren in een hogere rente. Voor de looptijd geldt dat de hypotheek uit eigen BV, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek in Box 1, volledig moet worden afgelost binnen een maximale looptijd van 30 jaar, waarbij rentevaste perioden van 1, 3, 5, 6, 10, 12, 15, 20 en 30 jaar mogelijk zijn. De aflossingsvoorwaarden vereisen dat de lening in principe annuïtair of lineair moet worden afgelost binnen die 30 jaar, aangezien nieuwe hypotheken die voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen, volledige aflossing binnen 30 jaar vereisen; jaarlijks is het bovendien vaak mogelijk om boetevrij extra af te lossen, doorgaans tot 10% van het oorspronkelijke geleende bedrag.
Een hypotheek uit eigen BV biedt zowel unieke voordelen als specifieke nadelen vergeleken met een traditionele bankhypotheek. Een significant voordeel is de flexibiliteit in aflossing waar banken vaak boetes opleggen bij het versneld terugbetalen van meer dan 10% van de hypotheek, biedt de BV-constructie doorgaans meer vrijheid zonder dergelijke restricties. Bovendien blijven de betaalde rentebedragen binnen de eigen vennootschap, wat bijdraagt aan het eigen vermogen van de BV en potentiële economische voordelen oplevert.
Aan de andere kant brengt een hypotheek uit eigen BV ook nadelen met zich mee. De administratieve en juridische lasten zijn aanzienlijk hoger, met strikte eisen voor een zakelijke leningsovereenkomst, hypotheekrecht en melding bij de Belastingdienst om fiscale sancties te voorkomen. In tegenstelling tot een bank draagt de BV zelf het kredietrisico, en voor grotere leningen kan een bankhypotheek soms een scherpere rente bieden, mede door de mogelijkheid van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of schaalvoordelen. De keuze hangt sterk af van de financiële positie en risicobereidheid van de DGA en de BV.
Overstappen van een bankhypotheek naar een hypotheek uit eigen BV is verstandig wanneer de financiële positie van de BV dit toelaat en de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) streeft naar grotere flexibiliteit en fiscaal-economische voordelen binnen de eigen vennootschap. Deze overstap is met name gunstig als uw BV over voldoende vrije liquiditeiten beschikt die anders onbenut zouden blijven, en u de voorkeur geeft aan het behoud van de betaalde rente binnen het eigen vermogen van de BV, in plaats van dat deze naar een externe bank stroomt. Het vereist een nuchtere denkwijze en een kritische afweging van de voordelen, zoals potentieel gunstige rentevaste perioden en aflossingsvrijheid, tegen de aanzienlijke administratieve lasten en het feit dat de BV zelf het kredietrisico draagt. Gezien de complexiteit en de noodzaak tot het voldoen aan strikt zakelijke voorwaarden en de verplichte melding bij de Belastingdienst, is het raadplegen van een deskundige hypotheekadviseur van cruciaal belang om te beoordelen of deze stap in uw specifieke situatie de verstandigheid van verdere actie behelst en of het een strategisch slimme keuze is. Een hypotheekadviseur kan tevens helpen bij het vergaren van alle informatie die betere beslissingen zou kunnen helpen nemen.
Om een hypotheek uit eigen BV volgens de regels te formaliseren en beheren, is het essentieel om de lening onder strikt zakelijke voorwaarden vast te leggen en nauwkeurig te administreren. Dit begint met het opstellen van een schriftelijke leningsovereenkomst, die alle kenmerken van een lening tussen onafhankelijke partijen moet bevatten, inclusief een marktconforme rente, duidelijke looptijd- en aflossingsvoorwaarden, en een annuïtair aflossingsschema van maximaal 30 jaar voor het behoud van hypotheekrenteaftrek. Een cruciaal onderdeel van de formalisering is het notarieel vestigen van hypotheekrecht voor de BV op de eigen woning middels een notariële akte, wat de lening als eigenwoningschuld kwalificeert en uitzondert van de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap. Voor het beheer is een goede administratie van de lening binnen de BV onmisbaar, inclusief de verplichte melding van de lening bij de Belastingdienst in de aangifte inkomstenbelasting, aangezien de Belastingdienst de lening kritisch beoordeelt op zakelijke motieven en marktconforme voorwaarden de BV moet bovendien rente in rekening brengen over de volledige lening en betaalt vennootschapsbelasting over de ontvangen rente.
Een BKR-registratie van de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) heeft geen directe invloed op de registratie van een hypotheek uit eigen BV, omdat een Besloten Vennootschap (BV) zelf doorgaans geen BKR-meldende instelling is voor interne leningen. Echter, om de lening fiscaal als eigenwoningschuld te kwalificeren en problemen met de Belastingdienst te voorkomen, moet de BV de lening verstrekken onder strikt zakelijke voorwaarden. Dit betekent dat de kredietwaardigheid van de DGA door de BV net zo kritisch beoordeeld moet worden als door een reguliere bank, waarbij een negatieve BKR-registratie de financiële stabiliteit en terugbetaalcapaciteit van de DGA kan beïnvloeden. Hoewel een hypotheekaanvrager met BKR-codering in bepaalde gevallen alsnog een hypotheek kan verkrijgen (vooral als achterstanden afgelost zijn), kan een dergelijke registratie leiden tot een lager maximaal te lenen hypotheekbedrag of strengere marktconforme rente en aflossingsvoorwaarden voor de hypotheek uit eigen BV. Een transparant BKR overzicht en het aantonen van een stabiele financiële situatie zijn daarom cruciaal voor de DGA om de zakelijkheid van de lening te waarborgen.
Voor zzp’ers met een eigen BV wordt de maximale hypotheek uit eigen BV primair berekend op basis van het toetsinkomen van de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA). Dit toetsinkomen wordt vastgesteld door het laagste bedrag te nemen van het gemiddelde bruto jaarsalaris van de afgelopen 3 jaar of het bruto jaarsalaris van het laatste jaar. Voor de berekening zijn veelal de jaarwinst en prognose van de BV cruciaal, waarbij een inkomensbewijs met jaarcijfers bedrijf en een prognose voor het volgende jaar vereist is. Hoewel veel geldverstrekkers een hypotheek toestaan na minimaal 1 jaar ondernemerschap als zelfstandige, kan bij een kortere ondernemershistorie (< 3 jaar) het inkomen strenger beoordeeld worden. De maximale hypotheek uit eigen BV kan doorgaans 100% van de woningwaarde bedragen.
Voor een hypotheek uit eigen BV moet de rente strikt marktconform zijn om fiscale acceptatie te waarborgen en de hypotheekrenteaftrek te behouden. Het is cruciaal dat deze voorwaarden zakelijk zijn; de Belastingdienst beschouwt een lening met 0% rente zonder risico-opslag namelijk als niet-zakelijk, wat kan leiden tot ernstige fiscale boetes of heffing als verkapt dividend. De hoogte van de rente wordt mede bepaald door factoren zoals het onderpand en de financiële gezondheid van de onderneming, waarbij een ondernemer met aantoonbare ervaring in vastgoed een gunstigere rente kan verwachten. Net als bij een reguliere hypotheek bepaalt de rente een groot deel van de maandelijkse betaling en daarmee de totale kosten van de lening.
Ja, als directeur-grootaandeelhouder (DGA) mag u geld lenen van uw BV voor de aankoop van een huis, ook wel een hypotheek uit eigen BV genoemd. Dit is toegestaan mits de lening onder strikt zakelijke voorwaarden wordt verstrekt, vergelijkbaar met een lening van een onafhankelijke derde. Essentieel hierbij zijn onder andere een schriftelijke leningsovereenkomst, een marktconforme rente en het vestigen van hypotheekrecht op de eigen woning ten behoeve van de BV. Wanneer deze lening aan de eisen voor een eigenwoningschuld voldoet, valt deze lening onder een expliciete uitzondering van de wet excessief lenen bij eigen vennootschap, waardoor de lening voor de eigen woning niet gebonden is aan de € 700.000 grens die geldt voor overige leningen vanuit de BV.
Om fiscale problemen bij een hypotheek uit eigen BV te voorkomen, is het cruciaal dat de lening onder strikt zakelijke voorwaarden wordt verstrekt en volledig voldoet aan de eisen van de Belastingdienst. Dit betekent het opstellen van een zakelijke leningsovereenkomst met een marktconforme rente, heldere looptijd en aflossingsvoorwaarden, en vooral het notarieel vestigen van hypotheekrecht voor de BV op de eigen woning. Deze zekerheidsstelling is essentieel, aangezien de lening hierdoor kwalificeert als eigenwoningschuld en expliciet wordt uitgezonderd van de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap en de daaraan gekoppelde € 700.000 grens. Zorg daarnaast voor een nauwkeurige administratie en de verplichte melding van de lening bij de Belastingdienst, omdat deze instantie de zakelijkheid van de lening kritisch beoordeelt.
Om een hypotheek uit eigen BV aan te vragen, heeft u een reeks essentiële documenten nodig die zowel de financiële gezondheid van uw Besloten Vennootschap als uw persoonlijke financiële situatie onderbouwen. Dit omvat primair de jaarcijfers van uw BV (veelal van de laatste drie jaar) en een gedetailleerde prognose voor de komende periode. Cruciaal zijn ook uw persoonlijke aangiftes inkomstenbelasting (IB-aangiftes) van de afgelopen jaren, recente bankafschriften van zowel privé- als zakelijke rekeningen, en uw geldige legitimatiebewijs. Daarnaast zijn een concept van de zakelijke leningsovereenkomst en een actueel taxatierapport van de te financieren woning onmisbaar om de aanvraag volledig te maken voor de geldverstrekker.
Ja, u kunt de rente van een hypotheek uit eigen BV aftrekken van de belasting. Dit is mogelijk wanneer de lening kwalificeert als een eigenwoningschuld in Box 1 van de inkomstenbelasting. Cruciale voorwaarden hiervoor zijn dat de lening wordt verstrekt onder strikt zakelijke voorwaarden, zoals een marktconforme rente, en dat de lening annuïtair of lineair wordt afgelost binnen een maximale looptijd van 30 jaar. Bovendien is het notarieel vestigen van hypotheekrecht voor de BV op de eigen woning essentieel, aangezien de Belastingdienst dit als voorwaarde stelt voor de aftrekbaarheid.