Een verhuur hypotheek is een gespecialiseerde geldlening, specifiek ontworpen voor het aankopen of herfinancieren van een woning die u wilt verhuren, met als belangrijke voorwaarde dat de woning niet zelf bewoond wordt. Deze hypotheek maakt het mogelijk om passief inkomen te genereren met vastgoed, maar vereist een aanzienlijke eigen geldinvestering; op deze pagina ontdekt u alles over de voorwaarden, berekening, aanvraag, fiscale en juridische gevolgen, en het financiële beheer van een verhuurpand.
Een verhuur hypotheek is, zoals eerder vermeld, een gespecialiseerde geldlening bedoeld voor het financieren van vastgoed dat u wilt verhuren, en niet zelf gaat bewonen. U hebt deze specifiek nodig wanneer u van plan bent een woning aan te kopen met als doel deze te verhuren, of wanneer u een bestaande koopwoning met een reguliere hypotheek wilt omzetten naar verhuur. De meeste standaard hypotheekovereenkomsten bevatten namelijk een ‘zelfbewoningsplicht’ en verbieden expliciet de verhuur van de woning. Het ongeoorloofd verhuren kan ernstige gevolgen hebben in Nederland; hypotheekverstrekkers kunnen dan de aflossing van de volledige hypotheek eisen, wat zelfs kan leiden tot een gedwongen verkoop woning. Daarom is het essentieel om altijd een hypotheek voor verhuur af te sluiten zodra u een woning als beleggingspand wilt aanhouden, of uw huidige hypotheek oversluiten naar een hypotheek voor verhuur.
Voor een verhuur hypotheek in Nederland gelden specifieke voorwaarden die significant afwijken van een reguliere hypotheek, daar de woning verplicht verhuurd moet worden en u deze niet zelf mag bewonen. Cruciaal is dat de woning in Nederland ligt en dat bij het verhuren van een reeds met hypotheek gefinancierde woning altijd toestemming van de hypotheekverstrekker vereist is, anders kan de bank de gehele lening opeisen. Bovendien ligt de rente bij een verhuur hypotheek doorgaans hoger dan bij een reguliere hypotheek, vanwege het verhoogde risico voor de geldverstrekker.
Daarnaast vereisen verhuur hypotheken een aanzienlijke inbreng van eigen geld, vaak variërend van 30% tot 40% van de marktwaarde, wat betekent dat de maximale financiering doorgaans beperkt is tot 70% tot 90% van de waarde in verhuurde staat. Voor de aanvraag is een taxatierapport vereist waarin de waarde in verhuurde staat is vastgelegd, en u dient over voldoende inkomen te beschikken om aan de lasten te voldoen. Er geldt veelal ook een minimale leensom van €50.000 tot €75.000 en banken kunnen extra voorwaarden stellen afhankelijk van het type pand en de specifieke huursituatie.
De belangrijkste verschillen tussen een verhuur hypotheek en een reguliere hypotheek liggen in hun doel, de voorwaarden, en het financiële risicoprofiel. Een reguliere hypotheek is specifiek bedoeld voor de aankoop en zelfbewoning van een woning, vaak met een ‘zelfbewoningsplicht’ die verhuur zonder toestemming verbiedt, terwijl een verhuur hypotheek – ook bekend als vastgoedhypotheek of beleggingshypotheek – juist expliciet is ontworpen voor het financieren van een woning die u wilt verhuren. Een cruciaal financieel verschil is de rente: een verhuur hypotheek heeft doorgaans een hogere rente dan een reguliere hypotheek, omdat geldverstrekkers verhuur als een hoger risico beschouwen. Bovendien vereist een verhuur hypotheek een aanzienlijk inbreng eigen geld, vaak 30% tot 40% van de marktwaarde, wat de maximale financiering beperkt tot typisch 70% tot 90% van de waarde in verhuurde staat, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek die de aankoop van de eigen woning vaak tot 100% financiert. Daarnaast is bij een verhuur hypotheek een taxatierapport op basis van de waarde in verhuurde staat vereist, en worden huurinkomsten meegenomen in de inkomenstoets, factoren die bij een reguliere hypotheek anders worden beoordeeld.
De maximale verhuur hypotheek die u kunt krijgen, wordt bepaald door een combinatie van de getaxeerde waarde van de woning in verhuurde staat en uw persoonlijke financiële draagkracht. In tegenstelling tot een reguliere hypotheek, financieren geldverstrekkers bij een verhuur hypotheek doorgaans slechts 70% tot 90% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat. Dit betekent dat u een aanzienlijke inbreng van eigen geld nodig heeft, vaak 10% tot 30% van de waarde, om de aankoop te completeren en bijkomende kosten te dekken. Daarnaast wordt uw financiële draagkracht uitgebreid beoordeeld, waarbij geldverstrekkers uw inkomen uit loondienst of eigen bedrijf meenemen, aangevuld met een deel van de toekomstige huurinkomsten van het te verhuren pand. Een gedetailleerd taxatierapport, waarin de waarde in verhuurde staat is vastgelegd, is essentieel voor deze berekening.
Het aanvragen van een verhuur hypotheek is een gestructureerd proces dat diverse cruciale stappen omvat, van initiële oriëntatie tot de uiteindelijke notariële afhandeling. Deze stappen zijn essentieel om succesvol een hypotheek te verkrijgen voor een woning die u wilt verhuren.
Huurinkomen beïnvloedt je hypotheekaanvraag en aflossingsmogelijkheden significant doordat geldverstrekkers een deel ervan meenemen in de toetsing van je financiële draagkracht, en het direct invloed heeft op je maandelijkse aflossingscapaciteit. Voor de verhuur hypotheek wordt een deel van de stabiele en voorspelbare huurinkomsten meegenomen in het toetsinkomen, doorgaans 70% tot 80% van de bruto huur, om rekening te houden met fictieve kosten zoals leegstand en onderhoud. Geldverstrekkers vereisen hiervoor een Huurinkomstenverklaring en huurovereenkomsten om te verifiëren dat deze huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten te dekken.
Wat betreft aflossingsmogelijkheden, bieden verhuur hypotheken vaak flexibiliteit in aflossen. De meeste hypotheekverstrekkers staan extra aflossen zonder boete toe, vaak tot een jaarlijks maximum van 10% tot 20% van de hoofdsom. Sommige aanbieders, zoals Neo Hypotheken en Munt Hypotheken, bieden zelfs de mogelijkheid tot onbeperkt of vergoedingsvrij extra aflossen met eigen middelen, wat bijdraagt aan het sneller hypotheekvrij worden en het verlagen van toekomstige maandlasten. Bovendien kan een vastgoed hypotheek van Mogelijk tot 75% aflossingsvrij zijn, wat de maandelijkse verplichtingen op het leningdeel dat wordt afgelost aanzienlijk kan verlagen.
De fiscale en juridische gevolgen van een verhuur hypotheek zijn aanzienlijk en wijken sterk af van die van een reguliere hypotheek. Fiscaal gezien heeft u bij een verhuur hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek, aangezien de woning niet als hoofdverblijf dient en daardoor in Box 3 van de inkomstenbelasting valt als beleggingspand, wat resulteert in hogere maandlasten en een andere belastinggrondslag gebaseerd op de waarde in verhuurde staat. Juridisch is het cruciaal dat u een specifieke hypotheek voor verhuur afsluit, daar reguliere hypotheken een zelfbewoningsplicht kennen en ongeoorloofde verhuur kan leiden tot het direct opeisen van de volledige hypotheek en zelfs een gedwongen verkoop woning door de geldverstrekker, met het risico op additionele fiscale boetes en juridische stappen.
Financieel beheer van een woning met een verhuur hypotheek vereist een nauwkeurig evenwicht tussen de constante stroom van huurinkomsten en de diverse uitgaven, waaronder de hypotheeklasten, periodiek onderhoud, verzekeringen en belastingen. Het is essentieel om een solide financiële buffer aan te houden om onverwachte tegenvallers zoals tegenvallende huurinkomsten of hogere kosten dan begroot op te vangen. Gezien de aanzienlijke inbreng van eigen geld die een verhuur hypotheek vergt, is proactieve planning en risicobeheersing van cruciaal belang. Een hypotheekadviseur kan u hierbij begeleiden door uw financiële situatie te beoordelen en inzicht te geven in de maandelijkse lasten, wat bijdraagt aan een effectief en duurzaam financieel beheer van uw verhuurpand.
U kunt een bestaande hypotheek omzetten naar een verhuur hypotheek wanneer u besluit een woning die momenteel uw hoofdverblijf is te gaan verhuren, vooral omdat reguliere hypotheken vaak een ‘zelfbewoningsplicht’ kennen die verhuur expliciet verbiedt en ongeoorloofde verhuur kan leiden tot de ‘aflossing van de volledige hypotheek’ of zelfs een ‘gedwongen verkoop woning’. Het ‘herfinancieren’ van uw bestaande lening is dan essentieel en begint altijd met het verkrijgen van expliciete toestemming van de hypotheekverstrekker, aangezien de hypotheek moet passen bij de huidige situatie en wensen.
Hoe u dit doet, omvat een herbeoordeling van uw financiële draagkracht, waarbij banken uw inkomen uit loondienst of eigen bedrijf combineren met een deel van de verwachte huurinkomsten. Cruciaal is een nieuw taxatierapport dat de waarde in verhuurde staat vaststelt en dat mag niet ouder zijn dan zes maanden zijn. Houd er rekening mee dat een verhuur hypotheek doorgaans een hogere rente heeft en een aanzienlijke inbreng eigen geld vereist, vaak 30% tot 40% van de marktwaarde, waardoor de maximale financiering beperkt is tot 70% tot 90%. Een hypotheekadviseur is onmisbaar om u door dit proces te leiden en de fiscale gevolgen van verhuur – zoals de afwezigheid van hypotheekrenteaftrek in Box 3 – helder te maken.
Het berekenen van een verhuur hypotheek werkt primair op basis van twee pijlers: de waarde van het onderpand in verhuurde staat en uw persoonlijke financiële draagkracht. De waarde in verhuurde staat van de woning wordt vastgesteld door een onafhankkelijke taxateur, aangezien geldverstrekkers doorgaans 70% tot 90% van deze getaxeerde waarde financieren. Daarnaast wordt uw inkomen uit loondienst of eigen bedrijf aangevuld met een deel van de toekomstige huurinkomsten – meestal 70% tot 80% van de bruto huur – om uw maximale leencapaciteit te bepalen, waarbij rekening wordt gehouden met fictieve kosten zoals leegstand en onderhoud. Voor een eerste inschatting kunt u een online hypotheek berekenen tool gebruiken die de verwachte huurinkomsten en waarde van het onderpand meeneemt om het maximaal leenbedrag te indiceren.
Bij het kiezen van een verhuur hypotheek speelt een hypotheekadviseur een cruciale rol door u te begeleiden door de complexe materie van lenen voor een beleggingspand. De adviseur brengt uw financiële situatie uitgebreid in kaart en helpt bij het maken van de juiste keuzes, rekening houdend met de afwijkende voorwaarden en hogere risico’s van deze gespecialiseerde hypotheek. Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt bovendien aanbiedingen van meer dan 30 hypotheekaanbieders, zodat u de meest passende verhuur hypotheek kunt kiezen op basis van rente en voorwaarden, en zorgt voor een maatwerk berekening van de vastgoedhypotheek.
ASR richt zich met haar hypotheekaanbod primair op financiering voor de zelfbewoning van een woning, waaronder de WelThuis en Levensrente hypotheek. ASR heeft geen specifieke verhuur hypotheek als standaard product in haar portefeuille voor de aankoop van vastgoed als belegging. Voor een compleet overzicht van ASR’s hypotheekproducten en hun voorwaarden, kunt u hier meer informatie vinden.
Echter, indien u al een ASR hypotheek heeft en overweegt de gefinancierde woning te verhuren, is het cruciaal om hiervoor expliciete toestemming van ASR te verkrijgen. Dit komt doordat reguliere hypotheekovereenkomsten een ‘zelfbewoningsplicht’ bevatten, en ongeoorloofde verhuur kan leiden tot zware sancties, waaronder het direct opeisen van de volledige lening. Mocht ASR onder specifieke voorwaarden instemmen met verhuur, dan zullen de algemene kenmerken van een verhuur hypotheek van toepassing zijn, zoals een doorgaans hogere rente en de vereiste van een aanzienlijke inbreng van eigen geld, vaak 30% tot 40% van de marktwaarde, wat de maximale financiering beperkt tot 70% tot 90% van de waarde in verhuurde staat.
Voor een verhuur hypotheek komen voornamelijk particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers in aanmerking die een woning willen aankopen of herfinancieren met als specifiek doel de permanente verhuur, waarbij de woning niet zelf bewoond mag worden en gelegen dient te zijn in Nederland. Deze investeerders moeten over een aanzienlijke eigen geldinvestering beschikken, vaak 30% tot 40% van de marktwaarde van de woning, en aantoonbaar voldoende inkomen hebben om de hypotheeklasten te voldoen. Bovendien is voor degenen die een bestaande hypotheek willen omzetten naar verhuur, expliciete toestemming van de hypotheekverstrekker cruciaal. Een deskundige hypotheekadviseur kan u helpen bepalen of u aan de specifieke eisen voldoet.
Rentepercentages bij een verhuur hypotheek verschillen significant van reguliere hypotheken en zijn doorgaans hoger, omdat geldverstrekkers het financieren van verhuurd vastgoed als een hoger risico beschouwen. Dit hogere risicoprofiel vertaalt zich in een opslagpercentage bovenop de standaard hypotheekrente. De exacte hoogte van het rentepercentage hangt verder af van factoren zoals de specifieke hypotheekverstrekker, de verhouding hypotheek en woningwaarde (de financieringspercentage of LTV), en de gekozen rentevaste periode, waarbij een hogere LTV of een langere rentevaste periode meestal resulteert in een hogere rente.
Nee, u kunt huurinkomsten niet volledig meenemen in uw hypotheekaanvraag voor een verhuur hypotheek. Geldverstrekkers houden rekening met fictieve kosten voor onderhoud, beheer en leegstand. Hierdoor wordt doorgaans 70% tot 80% van de bruto huurinkomsten meegenomen in het toetsinkomen, in combinatie met uw inkomen uit loondienst of eigen bedrijf, om uw maximale hypotheekcapaciteit te bepalen.
Het aangaan van een verhuur hypotheek brengt specifieke risico’s met zich mee voor de vastgoedbelegger, aangezien banken verhuur als een hoger risico beschouwen, wat resulteert in een hogere rente. Operationele risico’s omvatten leegstand, tegenvallende huurinkomsten en hogere kosten dan begroot voor bijvoorbeeld onderhoud. Daarnaast bestaat het risico op waardedaling van het vastgoed. Een verhuurder riskeert bij ongeoorloofde verhuur zonder expliciete toestemming van de hypotheekverstrekker bovendien de onmiddellijke terugbetaling volledige hypotheek, wat kan leiden tot een gedwongen verkoop woning en boete en juridische problemen.