Een gedeeltelijk voorbehoud financiering is een ontbindende voorwaarde in het koopcontract die de woningkoper beschermt als de volledige hypotheek voor een huis niet rondkomt, waarbij slechts een deel van de koopsom onder dit voorbehoud valt, wat betekent dat u voor een afgesproken bedrag zelf de financiële verantwoordelijkheid draagt terwijl u voor de rest van de lening nog steeds de mogelijkheid heeft om kosteloos van de koop af te zien. Deze pagina legt de precieze werking, risico’s en stappen uit voor zowel kopers als verkopers, inclusief de rol van de waarborgsom en juridische gevolgen.
Bij een bod op een huis betekent een gedeeltelijk voorbehoud financiering dat u als woningkoper een ontbindende voorwaarde in het koopcontract opneemt, waarbij u aangeeft dat u slechts voor een specifiek deel van de koopsom een hypotheek nodig heeft en hiervoor bescherming zoekt. Dit houdt in dat, mocht u voor dit afgesproken bedrag de financiering niet rondkrijgen, u kosteloos van de koop kunt afzien voor dat specifieke deel van de lening. U draagt dan zelf de financiële verantwoordelijkheid voor het resterende deel van de koopsom. Het opnemen van zo’n voorbehoud in uw bod biedt een zekere mate van bescherming tegen onvoorziene financiële problemen, terwijl het uw bod aantrekkelijker maakt voor een woningverkoper dan een bod met een volledig financieringsvoorbehoud, omdat het risico voor de verkoper vermindert. Om een beroep te doen op dit voorbehoud, dient u doorgaans aan te tonen dat de financiering niet rondkomt door bijvoorbeeld minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers te overleggen binnen een vooraf afgesproken termijn. Als u zonder dit voorbehoud of voor het ongedekte deel de financiering niet rondkrijgt, kan dit leiden tot een boete van circa 10 procent van de koopsom.
Een gedeeltelijk voorbehoud financiering werkt door deze expliciet als een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopovereenkomst, die zowel de verkoper als de koper ondertekenen om de afspraken juridisch vast te leggen. Deze voorwaarde specificeert nauwkeurig voor welk deel van de koopsom de koper nog hypotheekfinanciering nodig heeft en hiervoor bescherming wenst. Indien de financiering voor dit afgesproken gedeelte niet rondkomt binnen de overeengekomen termijn, en de koper dit kan aantonen met bijvoorbeeld afwijzingen van meerdere hypotheekverstrekkers, dan kan de koopovereenkomst kosteloos worden ontbonden voor dat specifieke deel van de lening. Voor het resterende deel van de koopsom, dat niet onder dit voorbehoud valt, blijft de koper echter volledig gebonden aan de koop en draagt hiervoor zelf de financiële verantwoordelijkheid, vaak door middel van eigen geld of een reeds goedgekeurde lagere hypotheek. De koopovereenkomst legt zo de precieze voorwaarden en verplichtingen vast voor beide partijen, inclusief de verkoopprijs, overdrachtsdatum en alle ontbindende voorwaarden.
Een gedeeltelijk voorbehoud financiering brengt voor zowel koper als verkoper specifieke risico’s en gevolgen met zich mee, die een zorgvuldige afweging vereisen. Voor de koper houdt het primaire risico in dat deze volledig gebonden blijft aan de koopovereenkomst voor het deel van de koopsom dat níét onder dit voorbehoud valt. Mocht de financiering voor dit zelf gedragen deel – vaak met eigen middelen – onverhoopt niet rondkomen of blijken de eigen middelen ontoereikend, dan kan de koper niet kosteloos van de koop afzien en riskeert deze alsnog een boete van circa 10 procent van de koopsom. Dit kan leiden tot aanzienlijke financiële problemen en liquiditeitsdruk. Voor de verkoper betekent een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud een voortdurende periode van onzekerheid, hoewel minder dan bij een volledig voorbehoud van financiering. De verkoper blijft gebonden aan de afspraak met de koper zolang de termijn van het voorbehoud loopt, wat kan resulteren in het mislopen van andere potentieel snellere of onvoorwaardelijke biedingen, en bij een succesvol beroep op het voorbehoud moet de verkoper de woning opnieuw in de verkoop zetten.
De exacte hoeveelheid van de koopsom die je onder een gedeeltelijk voorbehoud financiering kunt laten vallen, is niet wettelijk vastgelegd in een percentage of een vast bedrag, maar wordt door de woningkoper zelf bepaald en als specifieke ontbindende voorwaarde opgenomen in het bod. Dit betekent dat de woningkoper precies aangeeft voor welk bedrag van de koopsom het voorbehoud geldt, bijvoorbeeld 200.000 euro van een totale koopsom van 300.000 euro. Voor het resterende deel van de koopsom, dat dus niet onder dit gedeeltelijk voorbehoud financiering valt, draagt de koper zelf de volledige financiële verantwoordelijkheid, doorgaans met eigen middelen of een reeds goedgekeurde lagere hypotheek. Het is een strategische keuze om het bod aantrekkelijker te maken voor een verkoper, omdat het de financiële draagkracht van de koper benadrukt en het risico voor de verkoper vermindert in vergelijking met een volledig financieringsvoorbehoud.
Wanneer de financiering voor uw woning slechts gedeeltelijk wordt goedgekeurd, hangt de impact sterk af van de afspraken in het gedeeltelijk voorbehoud financiering in de koopovereenkomst. Als de hypotheekverstrekker een bedrag goedkeurt dat lager is dan het specifiek in het voorbehoud opgenomen bedrag, dan kunt u – mits aantoonbaar met bijvoorbeeld afwijzingen van meerdere geldverstrekkers – de koop kosteloos ontbinden voor dat specifieke, niet-goedgekeurde deel van de lening. Echter, voor het resterende deel van de koopsom – het bedrag dat u zelf had aangegeven met eigen middelen of een reeds goedgekeurde lagere hypotheek te financieren – blijft u onverminderd gebonden aan de aankoop. Dit betekent dat u dit niet-gefinancierde deel, dat buiten de bescherming van het voorbehoud valt, uit eigen middelen moet betalen. Indien u deze eigen middelen niet kunt aanleveren, riskeert u een boete van circa 10 procent van de koopsom.
Het primaire verschil tussen een volledig en gedeeltelijk voorbehoud van financiering bij woningaanbod zit in de omvang van de financiële bescherming voor de koper en het bijbehorende risico voor de verkoper. Waar een volledig voorbehoud financiering de woningkoper de mogelijkheid geeft om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden als de financiering voor de gehele koopsom niet rondkomt, biedt een gedeeltelijk voorbehoud financiering deze bescherming slechts voor een specifiek afgesproken deel van de koopsom. Dit betekent dat de woningkoper bij een gedeeltelijk voorbehoud zelf financieel verantwoordelijk blijft voor het resterende bedrag, waardoor het bod voor de verkoper doorgaans aantrekkelijker is dan een bod met een volledig voorbehoud, omdat het risico op ontbinding aanzienlijk vermindert.
Om de verschillen nog duidelijker te maken, kunt u de volgende vergelijking hanteren:
| Kenmerk | Volledig voorbehoud financiering | Gedeeltelijk voorbehoud financiering |
|---|---|---|
| Bescherming koper | De woningkoper is beschermd voor de gehele koopsom. Kan kosteloos de koop ontbinden als de volledige hypotheek niet wordt verkregen. | De woningkoper is beschermd voor een specifiek deel van de koopsom. Voor het resterende deel draagt de koper zelf de financiële verantwoording. |
| Risico voor verkoper | Hoger risico dat de verkoop niet doorgaat en de woning opnieuw in de verkoop moet. Dit maakt het bod minder aantrekkelijk. | Lager risico op ontbinding, omdat de koper voor een deel al financieel gebonden is. Dit maakt het bod aantrekkelijker dan een volledig voorbehoud. |
| Financiële verantwoordelijkheid koper | Geen directe financiële verantwoordelijkheid bij niet-rondkomen financiering voor de gehele koopsom. | De woningkoper blijft volledig gebonden aan de koopovereenkomst voor het deel van de koopsom dat níét onder dit voorbehoud valt en moet dit met eigen middelen financieren. |
De waarborgsom, doorgaans 10 procent van de aankoopsom, dient bij een bod met een gedeeltelijk voorbehoud financiering als financiële zekerheid voor de verkoper. Deze som wordt gestort op de derdenrekening van de notaris, of de koper stelt een bankgarantie aan de notaris. De rol van de waarborgsom is cruciaal voor het deel van de koopsom waarvoor u als koper zelf de financiële verantwoordelijkheid draagt, buiten het specifieke bedrag van het gedeeltelijk voorbehoud financiering. Wanneer de overeengekomen termijn voor het financieringsvoorbehoud verstreken is en u de aankoopverplichting voor het resterende (ongedekte) deel van de koopsom niet nakomt – bijvoorbeeld omdat eigen middelen ontoereikend blijken – dan kan de verkoper aanspraak maken op deze waarborgsom als compensatie voor de geleden schade, die vaak overeenkomt met een boete van circa 10 procent van de koopsom. Dit betekent dat de waarborgsom de potentiële boete afdekt en de verkoper beschermt tegen de financiële gevolgen van een niet-nagekomen koopovereenkomst voor het ongedekte deel, zelfs bij een gedeeltelijk voorbehoud.
Om een bod met gedeeltelijk voorbehoud financiering te doen, volgt u een aantal specifieke stappen die verder gaan dan een standaard bod. Allereerst is het belangrijk om vast te stellen welk exact bedrag van de koopsom u onder dit voorbehoud wilt laten vallen, aangezien dit niet wettelijk is vastgelegd en u hiervoor zelf verantwoordelijk blijft met eigen middelen. Deze strategische keuze maakt uw bod aantrekkelijker voor de verkoper dan een volledig voorbehoud, omdat het een lager risico op ontbinding met zich meebrengt. Vervolgens moet u dit bedrag, samen met de voorwaarde van een gedeeltelijk voorbehoud financiering, expliciet en gedetailleerd opnemen in uw schriftelijke bod aan de verkoper. Hierbij is het belangrijk om ook een duidelijke termijn af te spreken waarbinnen u de financiering voor dit specifieke deel moet regelen. Mocht de financiering voor het bedrag onder voorbehoud niet rondkomen binnen de gestelde termijn, dan dient u, zoals eerder genoemd, minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers te kunnen overleggen om kosteloos van de koop te kunnen afzien voor dat specifieke deel van de lening.
Voor een gedeeltelijk voorbehoud financiering bij woningkoop worden de tijdslijnen en wettelijke termijnen niet vastgelegd in een exacte wet, maar zijn deze gebaseerd op gangbare praktijken en onderlinge afspraken. De standaard termijn voor het rondkrijgen van de financiering is doorgaans circa 6 weken, ingaande vanaf de ondertekening koopovereenkomst. Deze periode biedt de woningkoper de gelegenheid om het specifieke, afgesproken deel van de hypotheek te regelen. Het is cruciaal om te begrijpen dat een financieringsvoorbehoud nooit voor onbepaalde tijd geldig is; er wordt altijd een uiterste datum vastgesteld waarbinnen de koper moet aantonen dat de financiering niet rondkomt, vaak met minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers.
De duur van deze termijn kan echter variëren afhankelijk van de situatie. Zo geldt voor een koopovereenkomst voor een nieuwbouwwoning vaak een gebruikelijke termijn van 2 maanden om de financiering rond te krijgen. In situaties waarbij een Starterslening gecombineerd wordt met een gedeeltelijk voorbehoud financiering, is het raadzaam om een langere termijn van 8 weken aan te houden. Deze tijdslijnen zijn essentieel voor de planning van zowel koper als verkoper en benadrukken het belang van een duidelijke vastlegging van de uiterste datum in de koopovereenkomst.
Als het financieringsvoorbehoud niet op de juiste wijze wordt ingeroepen, bijvoorbeeld door het missen van de afgesproken termijn of het niet leveren van het benodigde bewijs, verliest de woningkoper de bescherming die het gedeeltelijk voorbehoud financiering hem bood. Dit betekent dat de koper dan volledig gebonden blijft aan de koopovereenkomst voor de gehele koopsom, ook voor het deel dat oorspronkelijk onder deze ontbindende voorwaarde viel. Als de koper de financiële verplichtingen voor de aankoop van het huis vervolgens niet kan nakomen, riskeert deze een contractuele boete van doorgaans 10 procent van de koopsom. Deze boete wordt vaak verrekend met de reeds gestorte waarborgsom, die als financiële zekerheid voor de verkoper dient en bescherming biedt tegen de financiële gevolgen van een niet-nagekomen koopovereenkomst.
Om het aanvragen van een lening met een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud zo soepel mogelijk te laten verlopen, is een grondige voorbereiding van uw aanvraag cruciaal. Begin met het verzamelen van alle benodigde documenten, want dit versnelt het proces bij de hypotheekverstrekker aanzienlijk.
Hier zijn enkele praktische tips:
Door deze documenten compleet en overzichtelijk aan te leveren, legt u een stevige basis voor de aanvraag van het leningbedrag dat onder het gedeeltelijk voorbehoud financiering valt.
Voor het financieren van grond bij een partij zoals ASR, waarbij u gebruikmaakt van een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud, zijn de mogelijkheden en voorwaarden afhankelijk van het type grond en de beoogde bestemming ervan. Bij een aanvraag voor bijvoorbeeld nieuwbouwfinanciering, en specifiek bij de aankoop van grond, zal de geldverstrekker de bestemming van de gronden zorgvuldig evalueren. Dit houdt in dat of de grond bedoeld is voor woningbouw, agrarisch gebruik, of commerciële doeleinden, de haalbaarheid en de specifieke voorwaarden van de lening beïnvloedt, en daarmee ook de acceptatie van een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud. Net als bij een woningkoop, biedt een gedeeltelijk voorbehoud financiering u bij de aankoop van grond de bescherming dat u voor een specifiek deel van de koopsom kosteloos van de koop kunt afzien als de financiering niet rondkomt. Een belangrijke voorwaarde om te controleren bij het afsluiten van een dergelijke financiering is de mogelijkheid tot boetevrij vervroegd aflossen van de financiering, wat voor particulieren in bijna alle gevallen mogelijk is en extra financiële flexibiliteit biedt als uw plannen met de grond in de toekomst veranderen.
Hoewel het juridische concept van een gedeeltelijk voorbehoud financiering primair is ontworpen voor de complexe aankoop van onroerend goed, zoals een woning, en daar een ontbindende voorwaarde in het koopcontract biedt, past dit concept niet direct op dezelfde wijze bij de financiering van een Dacia auto. Autofinanciering, aangeboden door partijen als Dacia Financial Services (onder Mobilize Financial Services) of dealers zoals Herwers Dacia, werkt doorgaans als een aflopend krediet met vaste debetrentevoet, waarbij het volledige, goedgekeurde leenbedrag direct wordt gestort of aan de verkoper betaald. Hierbij is er geen sprake van een “deel van de koopsom” waarvoor u nog een ontbindende voorwaarde opneemt in een koopovereenkomst in de traditionele zin, zoals dat bij woningkopen het geval is.
Echter, de particuliere Dacia-autokoper kan wel op andere manieren flexibiliteit en risicobeperking inbouwen die functioneel gezien vergelijkbaar kunnen zijn met het intentie achter een gedeeltelijk voorbehoud. Dacia Go financiering biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om zelf de looptijd te bepalen, een aanbetaling te kiezen, een huidige auto in te ruilen, of gebruik te maken van een slottermijn. Dit stelt u in staat om het bedrag dat u zelf financiert (via aanbetaling of inruil) af te stemmen op het deel dat u wilt lenen, vaak met gunstige rentes van bijvoorbeeld 3,9% of 4,9% en soms zelfs met verlengde garantie tot 60 maanden of 100.000 km. Bovendien is boetevrij vervroegd aflossen van de financiering in bijna alle gevallen mogelijk, wat u financiële vrijheid geeft als uw situatie verandert en u (een deel van) de lening eerder wilt terugbetalen. De acceptatie van een Dacia autofinanciering vindt plaats op basis van VFN-normen en toetsing bij BKR te Tiel.
De financiering van een assurantieportefeuille, die valt onder bedrijfsovernames en commerciële leningen, werkt fundamenteel anders dan een gedeeltelijk voorbehoud financiering bij de aankoop van een woning. Dit betekent dat het specifieke concept van een ontbindende voorwaarde voor een deel van de koopsom, zoals gebruikt bij woningkopen, niet direct van toepassing is op de financiering van een assurantieportefeuille. Bij de goedkeuring van dergelijke commerciële financiering voor een assurantieportefeuille wordt doorgaans het volledige financieringsbedrag op rekening gestort, vergelijkbaar met veel andere goedgekeurde leningen. Voor flexibiliteit in commerciële financieringen is er vaak wel de mogelijkheid tot boetevrij vervroegd aflossen van de financiering, wat ondernemers toestaat om hun financiële verplichtingen aan te passen aan de bedrijfsvoering of marktomstandigheden, in plaats van een initiële reservering.
Het essentiële onderscheid tussen een volledig en een gedeeltelijk voorbehoud financiering ligt in de strategische afweging die u als koper maakt tussen uw eigen financiële zekerheid en de competitiviteit van uw bod. Waar een volledig voorbehoud u de maximale ontbindingsmogelijkheid biedt voor de hele koopsom van de woning, kiest u met een gedeeltelijk voorbehoud financiering bewust voor een groter eigen risico op een deel van de koopsom. Deze keuze wordt vaak ingezet om het bod aantrekkelijker te maken voor de verkoper in een krappe woningmarkt, ondanks de verhoogde financiële verantwoordelijkheid voor de koper.
De duur van de financieringsvoorbehoudperiode, ook bij een gedeeltelijk voorbehoud financiering, is een belangrijke onderhandeling tussen koper en verkoper die de aantrekkelijkheid van het bod beïnvloedt. Hoewel er gangbare termijnen gelden, zoals elders op deze pagina verder toegelicht, wordt de exacte periode altijd in overleg bepaald en als uiterste datum vastgelegd in de koopovereenkomst. Een kortere periode kan uw bod aantrekkelijker maken voor de verkoper, omdat dit sneller duidelijkheid biedt over de definitieve koop. Echter, dit verhoogt tegelijkertijd de druk op u als koper om de financiering voor het onder voorbehoud vallende deel tijdig te regelen. Het zorgvuldig afwegen van deze termijn is daarom essentieel om enerzijds competitief te zijn en anderzijds voldoende tijd te hebben voor een gedegen aanvraagproces.
Ja, u kunt uw bod intrekken als de financiering voor uw woning niet rondkomt, mits dit binnen de afspraken van het gedeeltelijk voorbehoud financiering valt. Deze ontbindende voorwaarde biedt u de mogelijkheid om voor het specifiek daaronder vallende deel van de koopsom kosteloos van de koop af te zien. Dit vereist wel dat u kunt aantonen dat de financiering niet is goedgekeurd, bijvoorbeeld met afwijzingen van hypotheekverstrekkers, en dit binnen de vooraf afgesproken termijn. Het is cruciaal te onthouden dat u voor het deel van de koopsom dat u niet onder het financieringsvoorbehoud heeft laten vallen, volledig gebonden blijft aan de koop en zelf verantwoordelijk bent voor de financiële middelen. Een intrekking van het bod als geheel zonder de juiste dekking door het voorbehoud kan leiden tot een boete.
Bij een gedeeltelijk voorbehoud financiering beschermt dit u voor een specifiek deel van de koopsom, maar de waarborgsom dient als financiële zekerheid voor de gehele koopovereenkomst, vooral voor het deel waarvoor u zelf de verantwoordelijkheid draagt. Als woningkoper heeft u twee manieren om deze waarborgsom te voldoen, doorgaans 10 procent van de aankoopsom: u kunt de waarborgsom direct zelf overmaken aan de notaris op de derdenrekening, of u kiest ervoor een bankgarantie te laten stellen. Het is cruciaal dat deze waarborgsom of bankgarantie gesteld is uiterlijk 1 week na het vervallen van het financieringsvoorbehoud, op de datum die in de koopovereenkomst is vastgelegd.
De keuze tussen zelf storten en een bankgarantie heeft financiële gevolgen. De kosten plaatsen van een waarborgsom zijn doorgaans voordeliger dan de kosten verkrijgen bankgarantie, omdat een bankgarantie meestal gepaard gaat met een eenmalige premie van circa 1 procent van de waarborgsom. Door de waarborgsom direct zelf te storten, bespaart u deze kosten en geeft u de verkoper direct financiële zekerheid voor uw nakoming van de koopverplichting.