Onder voorbehoud van financiering bij het kopen van een huis

Onder voorbehoud van financiering betekent dat u een huis koopt met als voorwaarde dat u de hypotheek op tijd rondkrijgt. Lukt dat niet binnen de afgesproken termijn, dan kunt u de koop kosteloos ontbinden. Het is de bekendste ontbindende voorwaarde bij het kopen van een huis. U neemt het voorbehoud op in uw bod en in de koopovereenkomst, met het bedrag dat u wilt lenen, een uiterste datum en het bewijs dat u moet leveren, meestal een schriftelijke afwijzing van een geldverstrekker. Zonder voorbehoud riskeert u een boete van meestal 10% van de koopsom als u de koop niet kunt afnemen. Op deze pagina leest u wat dit voorbehoud inhoudt, hoe u het opneemt in uw bod en wat u doet als de financiering niet rondkomt.

Wat betekent onder voorbehoud van financiering?

Onder voorbehoud van financiering is de bekendste ontbindende voorwaarde bij de koop van een woning. Dit betekent dat de aankoop alleen doorgaat als u de benodigde hypotheek op tijd rondkrijgt. Het biedt u de zekerheid dat u niet vastzit aan de koop als de financiering uitblijft. U hebt dan het recht om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden.

Meestal spreekt u hiervoor een termijn van enkele weken af. Die termijn moet genoeg tijd geven om de hypotheek aan te vragen, de woning te laten taxeren en een bindend aanbod te krijgen. Zo voorkomt u dat u een huis moet afnemen zonder dat u de middelen hebt om het te betalen.

Het financieringsvoorbehoud is iets anders dan de wettelijke bedenktijd. Koopt u als particulier een woning, dan hebt u volgens de wet 3 dagen bedenktijd nadat u de door beide partijen getekende koopovereenkomst hebt ontvangen (artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek). Binnen die 3 dagen kunt u zonder reden en zonder kosten afzien van de koop (Rijksoverheid). Daarna kan dat alleen nog met een beroep op een ontbindende voorwaarde, zoals het financieringsvoorbehoud.

Waarom is een financieringsvoorbehoud belangrijk bij een bod?

Een financieringsvoorbehoud beschermt u tegen grote financiële risico’s. Als woningkoper kunt u dit voorbehoud afspreken, wat kosteloze ontbinding mogelijk maakt als de financiering niet lukt. Zo voorkomt u een boete als de hypotheek niet rondkomt. Zonder zo’n voorbehoud riskeert u een boete van meestal 10% van de koopsom.

Een koper die het voorbehoud weglaat, zit na de bedenktijd vast aan de koop. U bent dan aansprakelijk als de financiering toch niet lukt. U belooft de verkoper dan dat u hoe dan ook kunt betalen. Het voorbehoud biedt de nodige zekerheid en voorkomt een enorme financiële strop.

Hoe werkt het financieringsvoorbehoud in het koopproces?

U neemt het financieringsvoorbehoud op als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Dit geeft u het recht de koop kosteloos te ontbinden als de hypotheek niet rondkomt, mits u zich hebt ingespannen en de termijn niet is verstreken. Wilt u de koop ontbinden, dan meldt u dat vóór de uiterste datum schriftelijk aan de verkoper, met het bewijs dat in de koopovereenkomst staat. Volgens de modelkoopovereenkomst voor woningen is één schriftelijke afwijzing van een geldverstrekker genoeg (Consumentenbond); staat er in uw koopakte iets anders, dan geldt dat.

Stappen om een financieringsvoorbehoud op te nemen in je bod

Om een financieringsvoorbehoud correct op te nemen in uw bod, zorgt u ervoor dat het concreet en duidelijk is. Dit voorbehoud hoort zowel in uw bod als in de uiteindelijke koopovereenkomst te staan. Het beschermt u als koper en voorkomt discussies achteraf.

1. Stel een uiterste datum vast: vermeld een specifieke datum waarop de financiering uiterlijk rond moet zijn.
2. Noteer het hypotheekbedrag: geef aan welk bedrag u nodig hebt; zie ook gedeeltelijk voorbehoud financiering als u maar een deel wilt lenen.
3. Beschrijf de voorwaarden van de hypotheek: bijvoorbeeld een lening bij een erkende geldverstrekker tegen gebruikelijke voorwaarden, eventueel met NHG.
4. Verplicht uzelf tot inspanning: u moet uw best doen om de financiering te regelen.
5. Leg vast welk bewijs u moet leveren: meestal een schriftelijke afwijzing van een geldverstrekker.

Stel u koopt een huis en de hypotheekaanvraag duurt langer dan verwacht; een duidelijk voorbehoud, met op tijd afgesproken uitstel, voorkomt dan problemen.

Termijnen en voorwaarden van het financieringsvoorbehoud

De termijnen en voorwaarden van een financieringsvoorbehoud bepalen of u er echt iets aan hebt. De termijn loopt vanaf het tekenen van de koopovereenkomst tot de afgesproken uiterste datum. Uw beroep op het voorbehoud is alleen geldig binnen die periode, want het geldt niet voor onbepaalde tijd. Soms is verlenging mogelijk, bijvoorbeeld als u een eigen bedrijf hebt en de beoordeling van uw inkomen langer duurt; de verkoper moet daarmee instemmen. Hoe dat werkt, leest u bij voorbehoud van financiering verlengen.

Verder legt het voorbehoud vast of het voor het volledige bedrag of een deel geldt. Bij een volledig financieringsvoorbehoud geldt het voor het hele bedrag dat u wilt lenen. Valt de taxatie lager uit dan het bod, dan kan de geldverstrekker minder willen lenen; wat dat betekent, leest u bij taxatiewaarde lager dan koopsom.

Wat zijn de risico’s en voordelen van bieden met of zonder financieringsvoorbehoud?

Een woningkoper kan kiezen om te bieden met of zonder financieringsvoorbehoud. Bieden zonder financieringsvoorbehoud kan je kansen op een geaccepteerd bod vergroten, vooral als er meerdere bieders zijn. Je belooft de verkoper dan dat je hoe dan ook kunt betalen, wat voor hen meer zekerheid biedt.

Kopen zonder financieringsvoorbehoud brengt echter aanzienlijke financiële risico’s met zich mee. Je bent aansprakelijk als de financiering niet lukt en riskeert een boete van meestal 10% van de koopsom. Op het moment van bieden weet je vaak nog niet zeker of je de hypotheek krijgt: de taxatie kan tegenvallen, of de geldverstrekker kan je inkomen anders beoordelen. Bieden mét financieringsvoorbehoud beschermt je juist tegen deze risico’s. Twijfel je over de beste aanpak? Laat je dan vóór het bieden goed adviseren over hoeveel je kunt lenen.

Wat te doen als de financiering niet rondkomt?

Als de financiering voor uw woning niet rondkomt, kunt u de koopovereenkomst ontbinden dankzij het financieringsvoorbehoud. De koop gaat dan niet door als de hypotheek niet rondkomt. Zo pakt u het aan:

1. Controleer in de koopovereenkomst de uiterste datum en welk bewijs u moet leveren.
2. Vraag de geldverstrekker om een schriftelijke afwijzing.
3. Meld de ontbinding vóór de uiterste datum schriftelijk aan de verkoper of diens makelaar, met het bewijs erbij.
4. Bewaar een kopie van alles wat u verstuurt.

Bent u de termijn verstreken, of hebt u zich niet ingespannen om de financiering rond te krijgen, dan kunt u zich niet meer op het voorbehoud beroepen. Soms komt financiering niet rond, zelfs met goede wil van alle partijen. Daarom is het essentieel om alle voorwaarden van het financieringsvoorbehoud goed te volgen.

Alternatieven en aanvullende ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis

Naast het financieringsvoorbehoud bestaan er meerdere aanvullende ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis.

• Een bouwkundige keuring: u kunt de koop ontbinden als de keuring grote gebreken aan het licht brengt, bijvoorbeeld als de herstelkosten hoger zijn dan een afgesproken bedrag.
• Een voorbehoud fundering: deze beschermt u tegen problemen met de fundering.
• Verkoop eigen woning: u kunt de koop ontbinden als uw huidige huis niet op tijd verkocht wordt. Hierbij is een no-riskclausule een specifieke optie.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG): een ontbindende voorwaarde als deze garantie niet binnen de afgesproken termijn wordt verkregen.
• Omgevingsvergunning: belangrijk als u wilt verbouwen of slopen, en deze vergunning wordt geweigerd.
• Huisvestingsvergunning: een voorwaarde als de gemeente u geen vergunning geeft om in de woning te wonen.

Een alternatief voor een bouwkundig voorbehoud is een keuring die u voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst laat uitvoeren. Dit geeft u direct inzicht in de staat van de woning.

Financieringsopties gerelateerd aan het kopen van een huis

Wanneer u een huis koopt, hebt u financiering nodig voor de woning zelf en eigen geld voor de bijkomende kosten. De hypotheek mag in de regel niet hoger zijn dan de waarde van de woning (Tijdelijke regeling hypothecair krediet). De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies, betaalt u daarom meestal uit eigen geld. Een lening daarvoor is mogelijk, maar een persoonlijke lening verlaagt de hypotheek die u kunt krijgen, omdat de maandlast meetelt. Hoeveel u als starter kunt lenen, leest u bij hoeveel kan je lenen als starter; in sommige gemeenten kunt u daarnaast een starterslening krijgen. Hebt u al een huis met overwaarde, dan leest u bij kosten koper financieren met overwaarde hoe dat werkt.