Hoeveel u kunt lenen voor een hypotheek hangt af van uw persoonlijke omstandigheden en financiële situatie. Het maximale leenbedrag is nooit meer dan 100% van de waarde van de woning. Op deze pagina leert u welke factoren, zoals eigen geld, hypotheekvoorwaarden en de rentevaste periode, uw maximale hypotheek bepalen en hoe u dit bedrag kunt berekenen, eventueel met een hypotheekadviseur of online rekentool.
De maximale hypotheek is het hoogste bedrag dat u kunt lenen voor de aankoop van een woning. Deze wordt berekend aan de hand van verschillende factoren. Het bruto jaarinkomen vormt de basis voor deze berekening. De hoogte van de maximale hypotheek hangt ook af van het inkomen van de woningkoper. Daarbij spelen uw schulden, type dienstverband, leeftijd, de actuele rente en de looptijd van de lening een rol. Daarnaast hangt de maximale hypotheek af van de waarde van het huis. Uw studieschuld beïnvloedt uw maximale hypotheek. De lening mag nooit meer zijn dan 100% van de woningwaarde. Een uitzondering hierop is mogelijk: voor energiebesparende maatregelen kan de hypotheek met maximaal 6 procent van de woningwaarde worden opgehoogd. U kunt de maximale hypotheek berekenen met een online rekentool. Diverse online rekentools kunnen hierbij helpen.
De maximale hypotheek die u kunt lenen hangt af van factoren zoals de woonquote, hypotheekrente, rentevaste periode, looptijd, bruto inkomen, waarde woning en uitgaven. Deze factoren omvatten werk, inkomen, onderpand, persoonlijke situatie en financiële verplichtingen. De factoren die de maximale hypotheekhoogte beïnvloeden, zijn ingedeeld in vier hoofdcategorieën. Ook financiële verplichtingen en het hebben van andere leningen kunnen invloed hebben op de hoogte van uw maximale hypotheek. Uw woonsituatie en de gekozen hypotheekvorm spelen ook een rol bij het bepalen hoeveel u kunt lenen voor een hypotheek. Persoonlijke factoren zoals uw salaris en de hoogte van de hypotheekrente en de rentevaste periode zijn bepalend voor het leenbedrag.
Inkomen en vaste lasten bepalen voor een groot deel hoeveel u kunt lenen voor een hypotheek. Het maximale leenbedrag hangt af van het verschil tussen uw inkomsten en uitgaven, inclusief dat van een eventuele partner. Uw afloscapaciteit is hierin cruciaal: dit is uw toetsinkomen, verminderd met de leennorm en overige lasten. Het toetsinkomen omvat uw netto inkomen en relevante toeslagen zoals zorgtoeslag, kindgebonden budget en vakantietoeslag. De leennorm, vastgesteld met NIBUD-cijfers, geeft aan welk bedrag u moet overhouden voor levensonderhoud na uw maandelijkse betaling. Overige lasten zijn onder andere woonlasten, bestaande kredieten (BKR-registraties) en private leaseverplichtingen. Bij een wijziging in uw gezinssituatie, bijvoorbeeld door een scheiding, kan dit ook invloed hebben op welk deel van het inkomen voor aflossing gebruikt mag worden.
De looptijd van uw hypotheek en de hypotheekrente zijn direct met elkaar verbonden en beïnvloeden sterk hoeveel u kunt lenen voor een hypotheek. Over het algemeen geldt dat een langere looptijd en een langere rentevaste periode resulteren in een hoger rentepercentage. Kortere looptijden bieden daarentegen vaak lagere rentes. U kunt doorgaans kiezen uit looptijden van 5, 10, 15, 20, 25 of 30 jaar, waarbij 15, 25 of 30 jaar veelvoorkomende opties zijn. De keuze voor een specifieke looptijd en de bijbehorende rente heeft directe invloed op uw maandlasten en daarmee op het maximale bedrag dat u verantwoord kunt lenen.
Een overlijdensrisicoverzekering beschermt uw nabestaanden tegen financiële risico’s na uw overlijden. Deze verzekering kan (een deel van) de lening aflossen bij overlijden. Zo voorkomt u dat de hypotheekschuld overgaat naar uw nabestaanden. Het doel is financiële zekerheid te bieden, zodat zij niet achterblijven met een hoge schuld. De verzekering dekt het risico van overlijden tijdens de looptijd van de verzekerde.
Een hypotheekcalculator gebruiken om uw maximale lening te berekenen is een handige eerste stap. Stel, u bent een starter die een eerste huis wil kopen; dan is inzicht in uw leenmogelijkheden cruciaal. Handige rekentools helpen u om uw maximale hypotheek te berekenen. Zo’n online hypotheekcalculator geeft een indicatie van wat u kunt lenen op basis van uw inkomen, en berekent het maximale hypotheekbedrag. Een woningkoper kan deze tool gebruiken op basis van bruto jaarinkomen, spaargeld, arbeidscontract en financiële verplichtingen. Deze tools zijn afgestemd op uw persoonlijke situatie en bieden handige mogelijkheden voor uw hypotheek. Een hypotheekzoeker kan een hypotheekcalculator gebruiken, zelfs voor een vastgoedhypotheek. Handige rekentools berekenen de maximale hypotheek en kunnen ook de netto maandlasten van uw hypotheek berekenen. Dit geeft u een duidelijk beeld van wat financieel haalbaar is.
De kosten voor een hypotheek variëren en worden beïnvloed door diverse factoren. Geldverstrekkers financieren doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde. Een belangrijke voorwaarde is ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); voor een lening met NHG mag de koopsom of marktwaarde van de woning niet meer dan €470.000 bedragen, volgens de richtlijnen van NHG.
Uw inkomen is een doorslaggevende factor voor hoeveel u kunt lenen. Vrijwel alle banken berekenen het bruto jaarinkomen voor een hypotheek op basis van het gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren, waarbij het laatste jaar als maximum geldt. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt als inkomenseis. Het type arbeidsovereenkomst speelt hierbij een grote rol. U kunt een hypotheek aanvragen met een tijdelijk contract, mits u een intentieverklaring van uw werkgever heeft die uw inkomen als vast beschouwt. Zonder zo’n verklaring, een Arbeidsmarktscan of een perspectiefverklaring, wordt het laagste inkomen van de laatste drie jaar gebruikt als het laatste of huidige inkomen lager is. Let op: in uw proeftijd kunt u geen hypotheek afsluiten. De uiteindelijke kosten en voorwaarden van een hypotheek worden bepaald door een combinatie van de rentestand, uw persoonlijke financiële situatie en de gekozen hypotheekvorm.
Voor nieuwe hypotheken kunt u kiezen uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek als u recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 is directe aflossing verplicht om voor deze aftrek in aanmerking te komen. Er is geen enkele hypotheekvorm die voor iedereen het beste is; de optimale keuze hangt af van uw persoonlijke situatie.
Een annuïteitenhypotheek kenmerkt zich door een vast brutobedrag per maand, bestaande uit rente en aflossing. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing. Dit draait later om. Uw nettomaandlasten stijgen omdat de renteaftrek over tijd afneemt.
Bij een lineaire hypotheek betaalt u elke maand een vast bedrag aan aflossing. Hierdoor dalen uw brutomaandlasten gedurende de looptijd, omdat u over een steeds kleiner bedrag rente betaalt. Dit betekent dat u in het begin hogere maandlasten heeft.
De aflossingsvrije hypotheek onderscheidt zich doordat alleen de hypotheekrente wordt betaald en de hypotheekschuld gelijk blijft, tenzij u vrijwillig aflost. Andere vormen, zoals de spaarhypotheek, levenhypotheek en beleggingshypotheek, kunnen sinds 2013 niet meer nieuw worden afgesloten. Heeft u echter al een eigenwoningschuld van vóór 1 januari 2013, dan kunt u deze bij verhuizen of oversluiten vaak voortzetten als aflossingsvrije hypotheek of (bank)spaarhypotheek. Lopende spaarhypotheken, levenhypotheken en beleggingshypotheken kunnen meestal ook worden meegenomen naar een nieuwe woning. Voor een aanvullend hypotheekbedrag kiest u altijd voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek voor renteaftrek.
| Vorm | Kenmerk | Renteaftrek nieuwe hypotheek (sinds 2013) |
|---|---|---|
| Annuïteitenhypotheek | Vast brutobedrag, nettobedrag stijgt | Ja, bij directe aflossing |
| Lineaire hypotheek | Vaste aflossing, brutobedrag daalt | Ja, bij directe aflossing |
| Aflossingsvrije hypotheek | Alleen rente, schuld blijft gelijk | Nee, tenzij bestaande schuld vóór 2013 |
| Spaar-/Leven-/Beleggingshypotheek | Vóór 2013 gebruikelijk | Nee, tenzij bestaande schuld vóór 2013 |
Voor een starter op de woningmarkt is het bijna altijd een keuze tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Een annuïteitenhypotheek geeft in het begin lagere maandlasten, wat handig is bij een lager startinkomen. De lineaire hypotheek zorgt voor een snellere schuldvermindering en lagere totale rentelasten, maar de maandlasten zijn in het begin hoger.
Bij het afsluiten van een hypotheek is uw inkomen de belangrijkste factor die bepaalt hoeveel u maximaal kunt lenen. Geldverstrekkers kijken hiervoor naar twee belangrijke ratio’s: de loan-to-value (LTV) en de loan-to-income (LTI). De laagste van deze twee vormt het uitgangspunt voor uw maximale leenbedrag. Voor meer inzicht in lening opties, is het goed om deze principes te kennen.
De LTV zorgt ervoor dat u niet meer leent dan de waarde van de woning; u kunt maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. De LTI vergelijkt uw bruto salaris met de hypotheek die u wilt afsluiten. Een stabiel inkomen is grotendeels bepalend voor uw maximale hypotheek. Financiële verplichtingen verminderen de hoogte van uw maximale hypotheek. Denk aan openstaande leningen, partneralimentatie en erfpacht. Vooral erfpacht kan een flinke invloed hebben op uw leencapaciteit. Voor ondernemers wordt het inkomen bepaald door een gemiddelde van de jaarcijfers van de laatste drie jaar. Heeft u een partner, dan telt diens inkomen voor een groot deel mee.
Het aanvragen van een hypotheek omvat diverse stappen, van oriëntatie tot de uiteindelijke notariële inschrijving. Voordat u start, is het slim om uw financieringsopties te bekijken. Een typisch Nederlands hypotheekproces bestaat uit vijf fasen, waaronder:
Voor een lening specifiek voor een verbouwing brengt u eerst de kosten in kaart met offertes en facturen, en laat u de marktwaarde van uw woning taxeren. Het indienen van de hypotheekaanvraag gebeurt vaak via een financieel adviseur. Een stap in het nieuwbouw stappenplan is ook het afsluiten van een hypotheek. De kredietverstrekker beoordeelt altijd de acceptatievoorwaarden voor goedkeuring.
Nadat u uw maximale hypotheek heeft berekend, beginnen de concrete stappen richting uw hypotheekaanvraag met het kiezen van een adviseur en het plannen van gesprekken. Een hypotheekaanvraag is een zorgvuldig proces. Na het berekenen van de maximale hypotheek kunt u vrijblijvend een afspraak maken voor een gratis oriënterend gesprek.De volgende stappen helpen u verder:
Voor de meeste mensen is de begeleiding van een adviseur in dit proces onmisbaar. Zeker wanneer u een gezin heeft en zekerheid zoekt, wilt u precies weten welke hypotheekvorm het beste past bij uw situatie.
Ja, een hoger bruto inkomen vergroot uw leenmogelijkheden voor een hypotheek. Kredietaanvragers met een hoog inkomen kunnen verantwoord een hoger bedrag lenen. Dit kan oplopen tot 35.000 euro, of zelfs 150.000 euro. U moet wel genoeg geld overhouden voor vaste lasten na aflossing. Lenen met onderpand maakt ook hogere leenbedragen mogelijk. Zelfs leners zonder vast contract, maar met een koophuis, kunnen zo meer lenen. Een onvast inkomen kan de rente op een lening verhogen. Mensen lenen vaak voor een huis, tweede woning (meer dan 100.000 euro), auto of huisverbeteringen (15.000-20.000 euro).
De hypotheekrente beïnvloedt direct hoeveel u maximaal kunt lenen voor een hypotheek. Een hogere rente zorgt ervoor dat uw maandlasten stijgen, waardoor uw leencapaciteit afneemt. De hoogte van de hypotheekrente wordt bepaald door diverse factoren, waaronder de gekozen hypotheekvorm, de looptijd van de rentevaste periode, de heersende marktrente en de zekerheden die u als hypotheekgever biedt. Daarnaast verminderen andere leningen, zoals een persoonlijke lening, uw maximale hypotheek, afhankelijk van de mate waarin deze uw financiële ruimte beïnvloeden.
Als uw maandlasten stijgen, betaalt u maandelijks meer geld voor uw hypotheek. Een stijging van de rente kan leiden tot hogere maandelijkse hypotheeklasten. Ook de looptijd van de lening en de waarde van het huis bepalen uw maandelijkse lasten. Bij een hypotheek van €150.000 over 360 maanden tegen 4,0% rente betaalt u circa €716 per maand; de totale rentekosten bedragen dan circa €107.800. De bruto hypotheeklasten zijn de maandelijkse bedragen die u aan uw geldverstrekker betaalt voor rente en aflossing. Deze totale kosten zijn zonder verrekening van belastingvoordelen. Netto maandlasten zijn de kosten na de teruggave van fiscale of andere bedragen.
Een overlijdensrisicoverzekering is niet wettelijk verplicht bij een hypotheek. Toch is een overlijdensrisicoverzekering soms wel verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Dit hangt af van de voorwaarden van de geldverstrekker, want een hypotheekverstrekker stelt dit vaak als voorwaarde. Deze verzekering kan verplicht zijn als de lening relatief hoog is ten opzichte van de woningwaarde. De verzekering dekt een hogere hypotheekschuld af voor nabestaanden, wat hen beschermt bij uw overlijden.