Ja, u kunt nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar de regels zijn strenger geworden. Grote banken zoals Rabobank, ABN AMRO en ASN Bank verlagen het maximale aflossingsvrije deel, vaak van 50% naar 30% van de woningwaarde. De kosten van een aflossingsvrije hypotheek bestaan uit de rente die u betaalt over het geleende bedrag. Deze rente is afhankelijk van de marktrente en uw persoonlijke situatie; momenteel ligt een gangbare rente voor een aflossingsvrij deel vaak rond de 4,5% op jaarbasis voor een langere rentevaste periode. Bij een aflossingsvrij deel van €120.000 tegen 4,5% rente op jaarbasis, betaalt u circa €450 aan rente per maand. Op deze pagina leest u alles over de nieuwe voorwaarden en wat dit voor u betekent.
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de lening niet aflost. Dit betekent dat de schuld aan het einde van de looptijd volledig openstaat en dan in één keer moet worden afgelost. Tijdens de looptijd betaalt u maandelijks alleen de rente over de geleende hoofdsom. Hierdoor bouwt u geen automatisch vermogen op in uw eigen woning. Bovendien heeft een aflossingsvrije hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Ja, u mag in 2025 nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten als woningkoper in Nederland. Deze hypotheekvorm is beschikbaar, net als andere hypotheekvormen. Voor 2025 geldt doorgaans een maximale financiering van 50% van de marktwaarde van het huis. Echter, veel geldverstrekkers hanteren nu al een maximum van 30% van de woningwaarde voor het aflossingsvrije deel. Een aflossingsvrije hypotheek die nieuw wordt afgesloten in 2025 is niet toegestaan in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Houd er rekening mee dat de regels voor aflossingsvrije hypotheken zullen veranderen. Vanaf 2026 wordt de maximale financiering voor nieuwe aflossingsvrije leningdelen verder beperkt tot 30% van de marktwaarde van de woning. De ruimere voorwaarden van maximaal 50% aflossingsvrij gelden tot de ingangsdatum van deze nieuwe regels.
De regels en voorwaarden voor aflossingsvrij lenen hangen sterk af van de situatie. Nieuwe regels voor het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek treden in werking vanaf 11 mei 2026. Voor de renteaftrek gelden specifieke eisen: een lening voor een eigen woning moet aan een aflossingseis voldoen om renteaftrek te krijgen. Dit betekent dat u de lening annuïtair moet aflossen binnen maximaal 30 jaar.
Voor leningen die vóór 2013 zijn afgesloten, gelden andere voorwaarden. Een klant met een aflossingsvrije lening van vóór 2013 mag deze bij de eigen bv ook aflossingsvrij maken. Ook een lening aan kinderen afgesloten vóór 2013 mag aflossingsvrij blijven. Stel, u heeft een aflossingsvrije lening van vóór 2013 en overweegt deze bij uw eigen bv onder te brengen. Dan is het belangrijk dat u maatregelen treft om de lening na de looptijd af te lossen. Volgens de Belastingdienst zal een aflossingsvrije lening van de bv aanvullende voorwaarden vereisen. Een aflossingsvrije hypotheek heeft vanaf 1 december 2025 geen vergoeding voor extra aflossen. Dit geeft u de vrijheid om boetevrij extra af te lossen wanneer u dat wilt.
De maximale hoogte van een aflossingsvrije hypotheek hangt af van meerdere factoren, waaronder de marktwaarde van uw woning en uw inkomen. Het aflossingsvrije deel mag vaak niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van uw woning, waarbij sommige geldverstrekkers een maximum van €100.000 hanteren.
Heeft u overwaarde, dan kan de maximale aflossingsvrije hypotheek tot €60.000 bedragen. Dit wordt berekend als 50% van de marktwaarde van uw woning minus uw huidige aflossingsvrije hypotheek. Uw inkomen is een sleutelfactor, want de maximale hypotheek is onderworpen aan regels over uw financiële draagkracht, zoals de Rijksoverheid aangeeft. Geldverstrekkers kijken naar uw bruto jaarinkomen, schulden, type dienstverband, leeftijd, actuele rente en looptijd.
Andere financiële verplichtingen beïnvloeden ook het maximale bedrag dat u kunt lenen. Denk hierbij aan een leasecontract, persoonlijke lening of studieschuld. Ook betaalverplichtingen zoals openstaande leningen, partneralimentatie of erfpacht tellen mee. De hypotheekverstrekker bepaalt de maximale hypotheek mede op basis van de maandelijkse aflossing van een studielening. Een hypotheekadviseur kan het maximale aflossingsvrije leenbedrag op basis van inkomen berekenen, zoals de Consumentenbond aangeeft. Houd er rekening mee dat de maximale hypotheek ook afhangt van de executiewaarde van de woning, die meestal rond de 75% van de marktwaarde ligt. Voor een gedetailleerde berekening van hoeveel u aflossingsvrij kunt lenen, is persoonlijk advies essentieel.
Aflossingsvrij lenen kent specifieke voor- en nadelen die belangrijk zijn om te overwegen. De keuze voor deze hypotheekvorm hangt sterk af van uw persoonlijke financiële situatie en toekomstplannen.
De belangrijkste voordelen zijn:
Daartegenover staan enkele nadelen:
Voor iemand die de discipline heeft om zelf te sparen voor de aflossing, kunnen de lagere maandlasten aantrekkelijk zijn. Maar zonder een gedegen plan voor de eindafrekening kan aflossingsvrij lenen een financieel risico vormen.
Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken is hypotheekrenteaftrek niet mogelijk. Een aflossingsvrije hypotheek heeft geen recht op renteaftrek sinds 2013. De rente op een aflossingsvrije hypotheek is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Hypotheekrenteaftrek is alleen toegestaan voor hypotheken met aflossing, zoals annuïtaire of lineaire hypotheken. Dit betekent dat u de betaalde rente niet mag aftrekken van uw belastbaar inkomen. Een aflossingsvrije hypotheek afsluiten is nog mogelijk sinds 2013, maar dan zonder hypotheekrenteaftrek.
Heeft u echter een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013? Dan kan deze onder een overgangsregeling wel recht houden op hypotheekrenteaftrek. Volgens de Belastingdienst mag de betaalde hypotheekrente voor deze oudere leningen worden afgetrokken in de aangifte, mits het hypotheekbedrag bij oversluiten gelijk blijft. Een aflossingsvrije hypotheek heeft fiscaal voordeel in de vorm van belastingaftrek van hypotheekrente, mits afgesloten vóór 1 januari 2013 en voor maximaal 30 jaar. De rente van de aflossingsvrije hypotheek is na 30 jaar mogelijk niet meer fiscaal aftrekbaar. Wilt u de renteaftrek behouden voor een nieuwe lening? Dan wordt de rente van een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar als deze wordt omgezet naar een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Aan het einde van de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek moet u de volledige geleende som terugbetalen. Dit geldt ook als u uw woning tussentijds verkoopt. U lost de hele hypotheekschuld dan in één keer af. De gehele hypotheeksom moet worden terugbetaald. Dit kan op verschillende manieren. Denk aan de opbrengst van de verkoop van uw woning. Of u gebruikt een zelf opgebouwd spaartegoed, eventueel uit een verzekering of belegging. Een andere mogelijkheid is het afsluiten van een nieuwe hypotheek om de oude af te lossen. Voor veel mensen is het belangrijk om hier vroegtijdig over na te denken — een onverwachte aflossing kan anders voor financiële stress zorgen.
Zoekt u alternatieven voor een aflossingsvrije hypotheek? Geldverstrekkers bieden naast deze vorm ook de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek aan. Een annuïteitenhypotheek heeft vaste maandlasten, waarbij u elke maand een deel aflost en rente betaalt. Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de rentekosten over tijd dalen.
Ook zijn er hybride hypotheken, die elementen van verschillende hypotheekvormen combineren. Hybride Hypotheken zijn alternatieven voor de aflossingsvrije hypotheek. De keuze voor een alternatief hangt af van uw persoonlijke financiële situatie en wensen.
Een onderhandse lening kan aflossingsvrij worden verstrekt. Dit betekent dat u over een bepaalde periode alleen rente betaalt. De aflossingsvrije onderhandse lening wordt dan pas na een afgesproken periode, soms aan het einde van de looptijd, in zijn totaliteit terugbetaald. Na de aflossingsvrije periode kan een termijn ingaan waarin de lening alsnog wordt afgelost.
Een aflossingsvrije lening is ook mogelijk als u leent van uw eigen bv, volgens de Belastingdienst. Hierbij gelden vaak aanvullende zakelijke voorwaarden. Een gebruikelijke voorwaarde is dat de rente in termijnen wordt betaald. Het rentetarief is dan vaak hoger dan de marktrente voor leningen met termijnaflossing. Ook is de waarde van de zekerheid vaak hoger dan bij een lening met termijnaflossing. Voor meer informatie over deze specifieke leningvorm kunt u terecht op lening.nl.
Voor een aflossingsvrije lening houdt belastingvrij lenen vooral in dat u geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Een aflossingsvrije lening komt namelijk niet in aanmerking voor renteaftrek. Ook een aflossingsvrije lening voor woningverbouwing is niet aftrekbaar van de belasting, volgens de Belastingdienst. Dit geldt ook als u een aflossingsvrije hypotheeklening heeft waarbij u gedurende de looptijd geen kapitaal hoeft af te lossen.
U kunt wel een aflossingsvrije lening afsluiten met uw eigen bv. Als u renteloos leent of tegen een lage rente, ziet de Belastingdienst het rentevoordeel als een schenking. Dit betekent dat de niet gerekende rente als gift geldt. Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht op belastingvrij lenen.
Ja, u kunt een aflossingsvrije hypotheek verlengen of oversluiten na de looptijd. Huiseigenaren kunnen hun bestaande aflossingsvrije hypotheek oversluiten, soms naar een andere aanbieder voor gunstigere voorwaarden volgens de Consumentenbond. Verlenging op de einddatum is ook mogelijk, mits u aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoet. Het is echter niet altijd zeker dat verlengen of een nieuwe hypotheek afsluiten lukt, want banken kunnen of willen de hypotheek mogelijk niet verlengen. Een woningbezitter kan de openstaande schuld herfinancieren, zelfs door over te stappen naar een hypotheekvorm met aflossing. Soms kan een hypotheek tussentijds opnieuw worden afgesloten om aflossing uit te stellen. Let wel op: herfinancieren kan leiden tot aanzienlijk hogere maandlasten en een gedaalde woningwaarde kan oversluiten bemoeilijken.
Een aflossingsvrije hypotheek brengt verschillende risico’s met zich mee, vooral de verplichting om de volledige schuld in één keer af te lossen aan het einde van de looptijd of bij verkoop. Dit kan leiden tot een restschuld na verkoop van de woning, zeker als u meer heeft geleend dan de woningwaarde of als de woningwaarde is gedaald. Er is ook een risico op financiële problemen en onzekerheid over de eindaflossing als u niet genoeg spaargeld heeft opgebouwd, of als het gespaarde geld niet daadwerkelijk opzij is gezet. De rente voor een aflossingsvrije hypotheek is vaak hoger dan die voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek, omdat de bank een hoger risico loopt. Oversluiten kan moeilijk zijn bij een gedaalde woningwaarde, en 78.000 huishoudens lopen risico op herfinancieringsproblemen, wat zelfs kan leiden tot een woningverblijfsrisico op pensioendatum.
Uw inkomen beïnvloedt sterk de mogelijkheden voor een aflossingsvrije hypotheek. De bank of geldverstrekker kijkt bij een aanvraag altijd naar het inkomen van de aanvrager. Dit geldt ook als u de aflossingsvrije hypotheek wilt verlengen of oversluiten op de einddatum. Geldverstrekkers toetsen zowel uw huidige inkomen als uw toekomstige pensioeninkomen, zeker bij vervroegd verlengen met een resterende looptijd van maximaal 10 jaar. Een lager inkomen, bijvoorbeeld door pensionering, kan ertoe leiden dat u de hypotheek niet kunt oversluiten of verlengen. Uw inkomen moet voldoende zijn om aan de eisen van de geldverstrekker te voldoen. Het type inkomen en de hoogte ervan zijn belangrijke factoren voor de maximale lening. Het verschil tussen uw inkomsten en uitgaven, inclusief vaste lasten, bepaalt uiteindelijk het bedrag dat u kunt lenen.
Ja, u kunt een aflossingsvrije hypotheek in één keer aflossen. Een volledige vervroegde aflossing van de gehele restschuld is een optie. U moet het volledige hypotheekbedrag in één keer terugbetalen aan het einde van de looptijd. Dit geldt ook bij de verkoop van uw woning. Tussentijds boetevrij aflossen is vaak mogelijk. De hypotheeksom kunt u dan terugbetalen met de opbrengst van de verkoop van uw huis of een verwachte erfenis. U kunt de hypotheek ook oversluiten naar een vorm met aflossing om ineens aflossen te vermijden.