Kosten koper financieren met overwaarde is mogelijk door de overwaarde van uw huidige woning te gebruiken. U kunt deze overwaarde inzetten om zowel de kosten koper als een eventueel overbod te financieren, vaak via een hypotheeklening bij sommige geldverstrekkers die de kosten geheel of gedeeltelijk meefinancieren. Een lening met overwaarde als onderpand, zoals een tweede hypotheek, maakt de overwaarde opneembaar; voor woningbezitters met overwaarde maar onvoldoende spaargeld biedt RegelingFD een specifieke oplossing.
Kosten koper zijn de totale bijkomende kosten naast de koopsom bij de aankoop van een woning in Nederland. Ze bestaan uit aankoopkosten en financieringskosten voor de woningkoper. Deze bedragen liggen meestal tussen de 4 en 6 procent van de aankoopwaarde van de woning. Gemiddeld gaat het om 6% van de waarde van het huis; voor een kersverse woningeigenaar bedragen de kosten koper ongeveer 6 procent van de marktwaarde. Bij een woningwaarde van €300.000 bedragen de kosten koper circa €18.000. Deze bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en taxatiekosten, zijn voor eigen rekening.
Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, bankgarantiekosten en hypotheekadvieskosten. Bij een bestaande woning omvatten de kosten koper onder andere overdrachtsbelasting en notariskosten voor de overdracht. Ook de taxatiekosten van de te kopen woning vallen hieronder. De kosten voor een bouwkundige keuring horen ook bij de kosten koper. Daarnaast omvatten de kosten koper in Nederland ook kadastrale rechten. Bij een nieuwbouwwoning zijn er ook bijkomende kosten, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en kosten voor meerwerkopties.
U kunt de kosten koper financieren met de overwaarde van uw huidige woning. Een overbruggingshypotheek is een methode om overwaarde te gebruiken voor de kosten koper van een nieuwe woning, zelfs als de oude woning nog niet is verkocht. Deze lening geeft u een bedrag op basis van de overwaarde in uw woning. Overwaarde van uw huidige woning kan ook worden ingezet om het overbieden en de kosten koper te dekken. Een woningbezitter met overwaarde en onvoldoende spaargeld kan de kosten koper meefinancieren met een oplossing via RegelingFD. U kunt de kosten koper meefinancieren in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het is ook mogelijk de kosten koper te financieren zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit betekent dat u de kosten koper gespreid kunt terugbetalen.
Wanneer u overwaarde gebruikt voor de kosten koper, gelden specifieke voorwaarden en fiscale regels. De bijleenregeling is hierbij cruciaal: als doorstromer bent u verplicht de overwaarde uit de verkoop van uw oude woning te herinvesteren in de aankoop van een nieuwe woning binnen drie jaar. Doet u dit niet, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek voor het deel van de hypotheek dat gelijk is aan de niet-geïnvesteerde overwaarde. Dit betekent dat u de volledige hypotheekrenteaftrek alleen behoudt als u de overwaarde volledig inbrengt in de nieuwe woning.
Ook bij een overbruggingskrediet is het correct toepassen van de overwaarde essentieel. De rente over een overbruggingskrediet is alleen fiscaal aftrekbaar als de overwaarde uit de oude woning daadwerkelijk wordt gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. De hoogte van de kosten die u maakt bij het financieren met overwaarde wordt beïnvloed door factoren zoals de gekozen financieringsvorm en de actuele rentetarieven.
To calculate uw beschikbare overwaarde, trekt u de openstaande hypotheekschuld af van de actuele woningwaarde. U kunt hiervoor de WOZ-waarde of een taxatiewaarde gebruiken. Als u uw woning verkoopt, is de overwaarde de verkoopprijs min de eigenwoningschuld. Bijvoorbeeld, een verkoopprijs van €350.000 met een hypotheekschuld van €150.000 levert €200.000 overwaarde op.
De kosten koper bestaan uit overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten, zoals notariskosten en kadastrale rechten. Voor 2025 bedragen de kosten van een aankoopmakelaar ongeveer 1% van de koopsom, plus btw. Bij een woning van €224.539 waren de bijkomende kosten in 2025 bijvoorbeeld €10.424. Voor een woning van €225.000 liggen de bijkomende kosten tussen de €8.000 en €10.000. U heeft minimaal 4-6% van de koopsom aan eigen geld nodig voor deze extra kosten. Een lening voor kosten koper bij een woning van €300.000 kan oplopen tot circa €18.000.
Het financieren van de kosten koper met overwaarde volgt een aantal logische stappen. U gebruikt de overwaarde van uw huidige woning om de bijkomende kosten van uw nieuwe woning te dekken. Dit is vooral handig omdat u de kosten koper niet kunt meefinancieren in uw hypotheek.
Naast het gebruik van overwaarde zijn er diverse manieren om de kosten koper te financieren. U kunt spaargeld inzetten voor deze bijkomende kosten. Een persoonlijke lening of consumptieve lening is ook een optie om de kosten koper te betalen. Daarnaast kunt u denken aan een schenking van ouders of derden. Een familielening biedt eveneens een mogelijkheid.
Voor starters kan een starterslening van de gemeente uitkomst bieden. Soms helpt een hogere taxatiewaarde van de woning om extra financiering te krijgen voor de kosten koper. Dit is mogelijk wanneer de marktwaarde van de woning aanzienlijk hoger is dan de aankoopprijs. Bepaalde geldverstrekkers nemen notariskosten voor de hypotheekakte en bankkosten mee in de hypotheek. Ook de kosten voor de NHG-regeling kunnen worden meefinancierd in de hypotheek.
De bijleenregeling heeft belangrijke gevolgen voor uw hypotheekrenteaftrek en belasting als u overwaarde gebruikt. Wanneer u uw woning met overwaarde verkoopt en een nieuwe woning koopt, dient u deze overwaarde opnieuw in te leggen. Doet u dit niet, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over een deel van uw nieuwe hypotheek. Dit deel is gelijk aan de niet-ingelegde overwaarde. De financiële impact hiervan hangt af van de hoogte van de niet-ingelegde overwaarde en de geldende hypotheekrente.
Gebruikt u de overwaarde niet binnen drie jaar na de verkoop van uw oude woning? Dan vervalt uw recht op hypotheekrenteaftrek voor dat bedrag. Echter, als u de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming van uw nieuwe woning, kan de rente over dit deel van de lening wel aftrekbaar zijn van de belasting. Hypotheekrenteaftrek geeft u het recht om betaalde rente en kosten voor uw eigen huis af te trekken van de belasting.
Een hypothecaire lening kan een optie zijn om de kosten koper mee te financieren bij de aankoop van een woning. U kunt de kosten koper meefinancieren bij de aangekochte woning. Sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om deze kosten, geheel of gedeeltelijk, in de hypotheeklening op te nemen. Dit is vaak mogelijk als de marktwaarde van de woning hoog genoeg is.
U moet rekening houden met bijkomende kosten zoals taxatiekosten, notariskosten en eventuele NHG-kosten. Deze bijkomende hypotheekaanvraagkosten kunnen ook worden meegefinancierd. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) maakt het in vrijwel alle gevallen mogelijk om de kosten koper mee te financieren. De algemene regel is dat een hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. Daarom kunnen niet alle bijkomende kosten altijd worden meegefinancierd; een deel moet u dan uit eigen middelen voldoen.
Naast het gebruik van overwaarde zijn er andere manieren om geld lenen te overwegen, bijvoorbeeld voor een verbouwing. U kunt hiervoor een persoonlijke lening overwegen. Ook eigen spaargeld is een alternatief voor het financieren van een verbouwing.
Als u al een lening heeft, kan herfinanciering deze goedkoper maken. Dit gebeurt als de marktrente gunstiger is of uw risicoprofiel is verbeterd. Snel een hoog bedrag lenen, zoals 50.000 euro, is een gevaarlijke financieringsoptie en wordt afgeraden. Geld lenen in het buitenland kan meer mogelijkheden bieden, mits de aanvraag goed is opgebouwd.
Nee, u kunt de volledige kosten koper niet altijd betalen met alleen de overwaarde van uw woning. De overwaarde die u overhoudt, wordt namelijk verminderd door de verkoopkosten van uw oude woning en de aankoopkosten van uw nieuwe woning. Dit betekent dat u, zelfs met overwaarde, mogelijk nog eigen middelen nodig heeft om alle bijkomende kosten te dekken. Plan daarom goed hoeveel overwaarde er netto overblijft na aftrek van deze kosten.
Wanneer u overwaarde gebruikt, verandert uw hypotheek. Overwaarde is niet direct vrij opneembaar, maar u kunt deze verzilveren door uw hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Dit kan via onderhands verhogen, oversluiten, of een speciale ‘Overwaarde Hypotheek’ voor bijvoorbeeld een verbouwing. Soms is het mogelijk een bestaande lening mee te nemen in de hypotheek als er genoeg overwaarde is. U kunt de overwaarde ook inzetten om schulden met hoge rente af te lossen. Let op: het opnemen van overwaarde kan uw maandlasten verhogen en leidt tot een blijvende schuld. Er is zelfs een risico op restschuld als de woningwaarde daalt onder het geleende bedrag.
De bijleenregeling, die sinds 2004 van kracht is, beschrijft de verplichting om de overwaarde van uw verkochte woning te gebruiken bij de financiering van een nieuwe woning. U moet deze overwaarde opnieuw inleggen om recht te houden op hypotheekrenteaftrek. Als u de overwaarde niet volledig investeert, vervalt uw recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel van de lening. Dit betekent dat de hypotheekrenteaftrek beperkt is tot de hypotheek over de koopsom van de nieuwe woning min de overwaarde van de verkochte woning. De rente op het bijgeleende bedrag is dan niet aftrekbaar. Deze regeling geldt voor drie jaar na de verkoop van uw woning. Zelfs als u naar een huurwoning verhuist, valt de overwaarde onder de bijleenregeling.
Nee, de kosten koper kunt u niet in termijnen betalen via de hypotheek als u geen overwaarde heeft. Geldverstrekkers lenen nooit meer dan 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat de meeste kosten koper niet in de hypotheek kunnen worden meefinancierd. U moet deze kosten grotendeels uit eigen middelen of spaargeld betalen. Overdrachtsbelasting is bijvoorbeeld vrijwel altijd niet meefinancierbaar. Een persoonlijke lening kan wel een alternatief zijn om de kosten koper in termijnen te voldoen. Sommige notariskosten voor de hypotheekakte en bankkosten neemt de geldverstrekker soms wel mee in de hypotheek.
Om uw overwaarde te berekenen, kijkt de bank naar verschillende gegevens. Ze beoordelen uw inkomen, inclusief eventueel pensioeninkomen, en uw leeftijd. Ook de waarde van uw huis is belangrijk voor deze berekening. Daarnaast bekijken ze de verhouding tussen uw totale lening en de woningwaarde. Voor een actuele waardebepaling van uw woning, vooral als u deze niet verkoopt, is een taxatie vaak vereist.