Kosten koper financieren met overwaarde: zo werkt het

Kosten koper financieren met overwaarde is mogelijk door de overwaarde van uw huidige woning te gebruiken. U kunt deze overwaarde inzetten om zowel de kosten koper als een eventueel overbod te financieren, vaak via een hypotheeklening bij sommige geldverstrekkers die de kosten geheel of gedeeltelijk meefinancieren. Een lening met overwaarde als onderpand, zoals een tweede hypotheek of een overbruggingshypotheek, maakt de overwaarde opneembaar, ook voor woningbezitters met overwaarde maar onvoldoende spaargeld.

Wat zijn kosten koper en overwaarde van je huis?

Kosten koper zijn de totale bijkomende kosten naast de koopsom bij de aankoop van een woning in Nederland. Ze bestaan uit aankoopkosten en financieringskosten voor de woningkoper. Deze bedragen liggen meestal tussen de 4 en 6 procent van de aankoopwaarde van de woning. Gemiddeld gaat het om 6% van de waarde van het huis; voor een kersverse woningeigenaar bedragen de kosten koper ongeveer 6 procent van de marktwaarde. Bij een woningwaarde van €300.000 bedragen de kosten koper circa €18.000. Deze bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en taxatiekosten, zijn voor eigen rekening.

Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, bankgarantiekosten en hypotheekadvieskosten. Bij een bestaande woning omvatten de kosten koper onder andere overdrachtsbelasting en notariskosten voor de overdracht. Ook de taxatiekosten van de te kopen woning vallen hieronder. De kosten voor een bouwkundige keuring horen ook bij de kosten koper. Daarnaast omvatten de kosten koper in Nederland ook kadastrale rechten. Bij een nieuwbouwwoning zijn er ook bijkomende kosten, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en kosten voor meerwerkopties.

Hoe kun je kosten koper financieren met de overwaarde van je woning?

U kunt de kosten koper financieren met de overwaarde van uw huidige woning. Een overbruggingshypotheek is een methode om overwaarde te gebruiken voor de kosten koper van een nieuwe woning, zelfs als de oude woning nog niet is verkocht. Deze lening geeft u een bedrag op basis van de overwaarde in uw woning. Overwaarde van uw huidige woning kan ook worden ingezet om het overbieden en de kosten koper te dekken. Een woningbezitter met overwaarde en onvoldoende spaargeld kan zo de kosten koper betalen uit de overwaarde. Kunt u de kosten koper ook meefinancieren in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), of zonder NHG? Meestal niet: een hypotheek mag sinds 2018 maximaal 100% van de marktwaarde van de woning zijn, met of zonder NHG. Alleen als de marktwaarde hoger is dan de koopsom, is er soms ruimte om een deel van de kosten mee te financieren.

Voorwaarden en fiscale regels bij het gebruiken van overwaarde voor kosten koper

Wanneer u overwaarde gebruikt voor de kosten koper, gelden specifieke voorwaarden en fiscale regels. De bijleenregeling is hierbij cruciaal: als doorstromer bent u verplicht de overwaarde uit de verkoop van uw oude woning te herinvesteren in de aankoop van een nieuwe woning binnen drie jaar. Doet u dit niet, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek voor het deel van de hypotheek dat gelijk is aan de niet-geïnvesteerde overwaarde. Dit betekent dat u de volledige hypotheekrenteaftrek alleen behoudt als u de overwaarde volledig inbrengt in de nieuwe woning.

Ook bij een overbruggingskrediet is het correct toepassen van de overwaarde essentieel. De rente over een overbruggingskrediet is alleen fiscaal aftrekbaar als de overwaarde uit de oude woning daadwerkelijk wordt gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. De hoogte van de kosten die u maakt bij het financieren met overwaarde wordt beïnvloed door factoren zoals de gekozen financieringsvorm en de actuele rentetarieven.

Hoe bereken je de beschikbare overwaarde en het bedrag voor kosten koper?

Om uw beschikbare overwaarde te berekenen, trekt u de openstaande hypotheekschuld af van de actuele woningwaarde. U kunt hiervoor de WOZ-waarde of een taxatiewaarde gebruiken. Als u uw woning verkoopt, is de overwaarde de verkoopprijs min de eigenwoningschuld. Bijvoorbeeld, een verkoopprijs van €350.000 met een hypotheekschuld van €150.000 levert €200.000 overwaarde op.

De kosten koper bestaan uit overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten, zoals notariskosten en kadastrale rechten. Voor 2025 bedragen de kosten van een aankoopmakelaar ongeveer 1% van de koopsom, plus btw. Bij een woning van €224.539 waren de bijkomende kosten in 2025 bijvoorbeeld €10.424. Voor een woning van €225.000 liggen de bijkomende kosten tussen de €8.000 en €10.000. U heeft minimaal 4-6% van de koopsom aan eigen geld nodig voor deze extra kosten. Een lening voor kosten koper bij een woning van €300.000 kan oplopen tot circa €18.000.

Stappenplan: overwaarde opnemen voor het betalen van kosten koper

Het financieren van de kosten koper met overwaarde volgt een aantal logische stappen. U gebruikt de overwaarde van uw huidige woning om de bijkomende kosten van uw nieuwe woning te dekken. Dit is vooral handig omdat u de kosten koper niet kunt meefinancieren in uw hypotheek.

1. Bepaal uw overwaarde en behoeften. Eerst berekent u hoeveel overwaarde u heeft op uw huidige woning. Een woningbezitter kan deze overwaarde gebruiken om zowel de kosten koper als een eventueel overbod voor de nieuwe woning te betalen. Door overwaarde in te zetten, verlaagt u de benodigde hypotheek voor de koopprijs en bijkomende kosten van uw nieuwe woning.
2. Plan de financiering van bijkomende kosten. U moet bijkomende aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten, uit eigen middelen financieren. Dit betekent dat u eigen geld moet reserveren voor deze posten. De overwaarde kan hierbij helpen, aangezien u deze kosten niet kunt meefinancieren in de hypotheek.
3. Regel de uitbetaling en afhandeling. De overwaarde van uw verkochte woning wordt pas uitbetaald na de verkoop. De woningverkoper kan dan de kosten koper voor de nieuwe woning direct uit deze overwaarde voldoen. Houd er rekening mee dat u bij het gebruiken van overwaarde ook afsluitkosten voor de nieuwe hypotheek betaalt, zoals advies- en notariskosten.

Alternatieven voor het financieren van kosten koper naast overwaarde

Naast het gebruik van overwaarde zijn er diverse manieren om de kosten koper te financieren. U kunt spaargeld inzetten voor deze bijkomende kosten. Een persoonlijke lening of consumptieve lening is ook een optie om de kosten koper te betalen. Houd er wel rekening mee dat een lopende lening meetelt bij de berekening van uw maximale hypotheek. Daarnaast kunt u denken aan een schenking van ouders of derden. Een familielening biedt eveneens een mogelijkheid.

Voor starters kan een starterslening van de gemeente uitkomst bieden. Soms helpt een hogere taxatiewaarde van de woning om extra financiering te krijgen voor de kosten koper. Dit is mogelijk wanneer de marktwaarde van de woning aanzienlijk hoger is dan de aankoopprijs. Bepaalde geldverstrekkers nemen notariskosten voor de hypotheekakte en bankkosten mee in de hypotheek. Ook de kosten voor de NHG-regeling kunnen worden meefinancierd in de hypotheek.

Gevolgen voor hypotheekrenteaftrek en belasting bij gebruik van overwaarde

De bijleenregeling heeft belangrijke gevolgen voor uw hypotheekrenteaftrek en belasting als u overwaarde gebruikt. Wanneer u uw woning met overwaarde verkoopt en een nieuwe woning koopt, dient u deze overwaarde opnieuw in te leggen. Doet u dit niet, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over een deel van uw nieuwe hypotheek. Dit deel is gelijk aan de niet-ingelegde overwaarde. De financiële impact hiervan hangt af van de hoogte van de niet-ingelegde overwaarde en de geldende hypotheekrente.

Gebruikt u de overwaarde niet binnen drie jaar na de verkoop van uw oude woning? Dan vervalt uw recht op hypotheekrenteaftrek voor dat bedrag. Echter, als u de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming van uw nieuwe woning, kan de rente over dit deel van de lening wel aftrekbaar zijn van de belasting. Hypotheekrenteaftrek geeft u het recht om betaalde rente en kosten voor uw eigen huis af te trekken van de belasting.

Hypothecaire lening als optie bij het financieren van kosten koper

Een hypothecaire lening kan een optie zijn om de kosten koper mee te financieren bij de aankoop van een woning. U kunt de kosten koper meefinancieren bij de aangekochte woning. Sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om deze kosten, geheel of gedeeltelijk, in de hypotheeklening op te nemen. Dit is vaak mogelijk als de marktwaarde van de woning hoog genoeg is.

U moet rekening houden met bijkomende kosten zoals taxatiekosten, notariskosten en eventuele NHG-kosten. Deze bijkomende hypotheekaanvraagkosten kunnen ook worden meegefinancierd. Ook met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag de hypotheek niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning; alleen voor energiebesparende maatregelen geldt extra ruimte. De algemene regel is dat een hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. Daarom kunnen niet alle bijkomende kosten altijd worden meegefinancierd; een deel moet u dan uit eigen middelen voldoen.

Goedkoop geld lenen: mogelijkheden naast overwaarde

Naast het gebruik van overwaarde zijn er andere manieren om geld lenen te overwegen, bijvoorbeeld voor een verbouwing. U kunt hiervoor een persoonlijke lening overwegen. Ook eigen spaargeld is een alternatief voor het financieren van een verbouwing.

Als u al een lening heeft, kan herfinanciering deze goedkoper maken. Dit gebeurt als de marktrente gunstiger is of uw risicoprofiel is verbeterd. Snel een hoog bedrag lenen, zoals 50.000 euro, is een gevaarlijke financieringsoptie en wordt afgeraden. Geld lenen bij een buitenlandse aanbieder zonder Nederlandse vergunning biedt minder bescherming, en zo'n aanbieder is volgens de AFM niet gebonden aan het Nederlandse maximum voor de kredietvergoeding.