Overdrachtsbelasting financieren via uw hypotheek is niet mogelijk; u betaalt dit uit eigen middelen. Het tarief is 2% of 10,4%. U leest hier alles over de regels en de verschillende tarieven. Ook leggen we uit hoe u de benodigde overdrachtsbelasting berekent voor uw aankoop.
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt wanneer u eigenaar wordt van bestaand vastgoed. Deze heffing is verplicht bij de verkrijging van onroerende zaken, zoals een huis. Als koper bent u degene die deze eenmalige belasting voldoet bij de aankoop. De overdrachtsbelasting valt onder de kosten koper en wordt door de notaris namens de Staat in rekening gebracht op de nota van afrekening. Stel, u koopt een bestaande woning; dan bedraagt de overdrachtsbelasting meestal 2 procent van de koopsom. Houd er rekening mee dat u voor overdrachtsbelasting eigen geld moet reserveren, want deze kosten kunt u niet meefinancieren.
Nee, overdrachtsbelasting kunt u niet meefinancieren in uw hypotheek. Sinds 2018 kunt u maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen voor uw hypotheek. Dit betekent dat u, wanneer u een woning koopt, de overdrachtsbelasting altijd uit eigen spaargeld moet betalen.
Overdrachtsbelasting is een vast onderdeel van de kosten koper. Het valt dus onder de totale kosten die u als koper betaalt om de woning op uw naam te krijgen. Deze belasting op onroerende zaken wordt geheven bij de overdracht van eigendom. U betaalt deze als koper altijd bij de aankoop van onroerend goed. Uiteindelijk werkt dit als een kostprijsverhoging voor uw aankoop.
De belangrijkste beperking bij het financieren van overdrachtsbelasting is dat u deze altijd uit eigen spaargeld moet betalen. U kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. Als woningkoper moet u daarom eigen geld reserveren voor deze belasting en bijkomende kosten.
Toch zijn er voorwaarden waardoor u de overdrachtsbelasting niet hoeft te betalen of kunt verrekenen. Starters onder 35 jaar hebben recht op een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling is van toepassing als u jonger bent dan 35 jaar en de vrijstelling nog niet eerder heeft gebruikt. Vanaf 1 januari 2026 gelden hiervoor de nu al geldende voorwaarden. Dit verlaagt de financiële drempel voor jonge kopers.
Ook kan overdrachtsbelasting onder voorwaarden worden verrekend met schenkbelasting. Dit is mogelijk als de verkrijger van een woning een schenking ontvangt, al heeft een belastingvrije schenking van ouders wel enkele voorwaarden.
Overdrachtsbelasting berekent u door de koopsom te vermenigvuldigen met het geldende tarief; de formule is simpel: koopsom × tarief = overdrachtsbelasting. De koopsom is meestal de basis voor deze berekening, maar de economische waarde van de woning is altijd de berekeningsgrondslag. Bij een onzakelijke koopsom gebruikt u de overeengekomen prijs of de hogere verkoopwaarde. Vergeet niet dat een aandeel in een VvE lening ook meetelt bij de koopprijs voor de berekening.
Het is cruciaal om vooraf te weten welk tarief voor uw situatie geldt. Voor een koopwoning die u zelf als hoofdbewoner gebruikt, is dit 2% van de koopsom; u vermenigvuldigt de koopsom dan met 0,02. Starters met een vrijstelling betalen 0% overdrachtsbelasting, terwijl doorstromers 2% betalen. Koopt u een vakantiewoning, een woning voor verhuur, of een zakelijk pand, dan geldt een tarief van 10,4%.
De kosten koper zijn inderdaad niet meefinancierbaar in uw hypotheek. Dit betekent dat u deze kosten uit eigen middelen moet betalen, bovenop de koopsom van uw woning. De kosten koper omvatten diverse posten die u betaalt bij de aankoop van een bestaand huis. Hieronder vallen bijvoorbeeld taxatiekosten en notariskosten voor zowel de hypotheekakte als de transportakte. Ook de kosten voor een bouwkundige keuring vallen hieronder. Daarnaast zijn er de advies- en afsluitkosten van een hypotheekadviseur, of advies- en bemiddelingskosten voor financiering, die doorgaans tussen de €500 en €3.500 liggen, afhankelijk van de benodigde expertise. Soms bevatten de kosten koper ook de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie. Al deze bijkomende kosten, inclusief de overdrachtsbelasting, kunt u niet opnemen in uw hypotheek.
Rekenvoorbeeld: Stel u koopt een woning van €350.000. De overdrachtsbelasting bedraagt dan 2%, wat neerkomt op €7.000. Hierbij komen nog andere kosten koper, zoals circa €600 voor taxatiekosten, €1.500 voor notariskosten, €400 voor een bouwkundige keuring en €2.500 voor advies- en afsluitkosten. In dit voorbeeld dient u dan een totaalbedrag van circa €12.000 (€7.000 + €600 + €1.500 + €400 + €2.500) uit eigen middelen te betalen, naast de koopsom van de woning.
Alternatieven voor het financieren van overdrachtsbelasting zijn er nauwelijks, omdat u deze belasting altijd uit eigen middelen moet betalen. Overdrachtsbelasting is een heffing op onroerende zaken en wordt geheven bij de overdracht van eigendom. Een woningkoper moet eigen geld reserveren voor de overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten. Dit vormt vaak een financiële drempel voor wie wil verhuizen op de woningmarkt. U kunt de overdrachtsbelasting dus niet meefinancieren via uw hypotheek – dat is een vaststaand feit.
Deze belasting maakt deel uit van de kosten koper. Andere uitgaven waarvoor eigen geld nodig is, zijn bijvoorbeeld notariskosten, leges en het bouwrijp maken van de grond. Ook bijkomende kosten zoals taxatie moeten volledig uit eigen middelen worden voldaan. De notaris handelt de betaling van de overdrachtsbelasting af. Uw eigen spaargeld is de meest directe en vaak de enige haalbare oplossing voor deze verplichte uitgaven.
U kunt onder bepaalde voorwaarden vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting. Vooral starters op de woningmarkt profiteren hiervan, wat het financieren van de overdrachtsbelasting overbodig maakt.
In 2026 kunnen huizenkopers tussen 18 en 35 jaar vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen voor een woning van maximaal € 555.000, zoals de Rijksoverheid meldt. Deze startersvrijstelling geldt alleen als u zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, het zogenaamde hoofdverblijfcriterium. Denk bijvoorbeeld aan een jong stel dat voor het eerst een huis koopt; zij kunnen elk afzonderlijk van deze regeling gebruikmaken als ze voldoen aan de voorwaarden.
U mag deze vrijstelling slechts één keer gebruiken en niet eerder hebben ontvangen. Om hiervan gebruik te maken, vult u de ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ in en ondertekent deze. Deze verklaring dient u uiterlijk twee werkdagen voor de overdracht in bij de notaris, die de betaling van de overdrachtsbelasting afhandelt.
Voor specifieke mogelijkheden om geld te lenen bij Rabobank voor het financieren van kosten koper is geen gedetailleerde informatie beschikbaar. Wel kan geld lenen een oplossing zijn als u grote uitgaven heeft en niet genoeg spaargeld bezit. Een woningkoper mag bepaalde kosten koper meefinancieren en deze gespreid terugbetalen via een lening. Het maximale leenbedrag hiervoor hangt af van uw inkomsten en vaste lasten. Voor het financieren van kosten koper moeten zowel uw inkomen als de marktwaarde van de woning hoog genoeg zijn. Ook is voldoende inkomen nodig en mag u niet al het maximale hypotheekbedrag lenen. Wie kosten koper financiert met een persoonlijke lening, moet de benodigde leensom goed bepalen. De rente op een persoonlijke lening voor kosten koper kan belastingaftrekbaar zijn. Meer weten over de algemene leenmogelijkheden bij Rabobank? Bezoek de Rabobank leningen. Uiteindelijk kost geld lenen altijd geld; u betaalt het geleende bedrag terug, plus de rente.
Rekenvoorbeeld: Bij een persoonlijke lening van €10.000 over 60 maanden tegen een illustratieve rente van 6,5% betaalt u maandelijks circa €195,67. De totale kosten van de lening bedragen dan €11.740,20.
Goedkoop geld lenen voor extra aankoopkosten begint met het begrijpen van de totale uitgaven. Externe financiering brengt altijd extra kosten met zich mee. Zo kan extra woning financiering ook kosten koper financieren omvatten. Geld lenen voor een aankoop, zoals een auto, is duurder dan betalen met eigen geld. Een autofinanciering is doorgaans duurder dan direct kopen, omdat u rente betaalt over het geleende bedrag. Dit nadeel van extra kosten verhoogt de totale aanschafkosten.
Een extra aanbetaling bij een autofinanciering vermindert het totale leasebedrag. U kunt als auto financieringsklant zo’n extra aanbetaling invullen. Let op: sommige kredietverstrekkers rekenen kosten voor extra vervroegd aflossen van een persoonlijke lening. Dit is een punt om op te letten als u uw financiering slim wilt aanpakken.
Praktisch voorbeeld: Stel, u overweegt €5.000 te lenen voor bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, met een looptijd van 48 maanden en een illustratieve rente van 7%. De maandelijkse aflossing zou dan ongeveer €119,72 bedragen. Over de gehele looptijd komt het totaal terug te betalen bedrag uit op circa €5.746,56. Dit illustreert duidelijk de extra kosten die gepaard gaan met het financieren van dergelijke uitgaven.
Nee, een starter kan de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in de hypotheek; deze moet uit eigen middelen betaald worden. Overdrachtsbelasting is een belasting op onroerende zaken en wordt geheven bij eigendomsoverdracht. Deze belasting is onderdeel van de kosten koper. Wel kunnen starters in de woningmarkt, tussen 18 en 35 jaar, onder voorwaarden vrijstelling krijgen, wat betekent dat zij 0% overdrachtsbelasting betalen. Zo geldt in 2025 een verhoogde startersvrijstelling voor woningen tot €525.000. Voor starters jonger dan 35 jaar is er ook geen overdrachtsbelasting bij een huiswaarde tot maximaal €440.000, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 0%. Als de woningwaarde hoger is dan de geldende grens, of u niet aan de leeftijdsvoorwaarde voldoet, betaalt u 2% van de koopsom. Overdrachtsbelasting, of dit nu 0% of 2% is, maakt deel uit van de kosten koper die u zelf voldoet.
Nee, overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting. Het is een belasting op onroerende zaken die wordt geheven voor de verkrijging van onroerende zaken. Als koper betaalt u deze belasting bij de eigendomsovergang van bestaand vastgoed. Overdrachtsbelasting is onderdeel van de totale kosten koper en werkt als een kostprijsverhoging. Dit geldt voor onroerend goed zoals een huis, winkel of kantoorpand, maar ook voor rechten zoals opstal of erfpachtrecht. De notaris verrekent deze kosten op de nota van afrekening. Het algemene tarief bedraagt 10,4 procent, en dit is geen aftrekbare post.
Bij doorverkoop van een woning binnen zes maanden betaalt u overdrachtsbelasting over de waardestijging. U hoeft geen belasting te betalen over de oorspronkelijke aankoopprijs van de woning. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting alleen geldt voor het verschil tussen de eerste en de tweede koopsom, mits het huis niet in waarde is gestegen. Als koper kunt u afspraken maken met de verkoper over het vergoeden van dit belastingvoordeel.
Wanneer u een tweede woning koopt, betaalt u overdrachtsbelasting. Deze belasting bedraagt 10,4 procent van de koopsom, een tarief dat in 2024 gold voor dit type aankoop. U betaalt deze heffing, die onder de kosten koper valt, altijd uit eigen spaargeld. De notaris verrekent de overdrachtsbelasting voor u via de nota van afrekening. Als bezitter van de tweede woning bent u hiervoor belastingplichtig.