Overdrachtsbelasting financieren via uw hypotheek is niet mogelijk, aangezien u maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen. Dit betekent dat u de overdrachtsbelasting uit eigen middelen moet betalen. Op deze pagina leest u meer over de regels en mogelijke vrijstellingen, zoals de 0% overdrachtsbelasting voor starters in 2026.
De startersvrijstelling geldt voor kopers tussen de 18 en 35 jaar die een woning kopen om zelf in te wonen, mits de aankoopwaarde tot €555.000 bedraagt. Boven deze grens betalen starters 2% overdrachtsbelasting over het volledige aankoopbedrag. Deze vrijstelling is eenmalig en wordt via de notaris aangevraagd met een specifieke verklaring.
De notaris betaalt de overdrachtsbelasting namens de koper op het moment van de overdracht. Als er geen notariële akte is opgesteld, moet u de overdrachtsbelasting zelf regelen en betalen binnen een maand nadat u woningeigenaar bent geworden.
Overdrachtsbelasting is een belasting op onroerende zaken die u betaalt bij de aankoop van een woning of ander vastgoed. Deze belasting wordt geheven wanneer het eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen. U betaalt de overdrachtsbelasting over de koopprijs of de taxatiewaarde van het onroerend goed. De woningkoper moet deze belasting altijd betalen. Het is een vast onderdeel van de ‘kosten koper’, ook als u bijvoorbeeld bouwgrond koopt.
Nee, u kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. De hypotheek mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Dit betekent dat u de overdrachtsbelasting uit eigen spaargeld moet betalen. Houd hier rekening mee bij de aankoop van een woning, want deze kosten moet u zelf dragen.
Wanneer u overdrachtsbelasting moet betalen, is de belangrijkste beperking dat u deze niet kunt meefinancieren in uw hypotheek. U moet de overdrachtsbelasting altijd betalen uit uw eigen spaargeld. Dit betekent dat u voldoende eigen geld moet reserveren voor zowel de overdrachtsbelasting als andere bijkomende kosten bij de aankoop van een woning.
Om het benodigde eigen geld voor overdrachtsbelasting te berekenen, vermenigvuldigt u het geldende percentage met de koopsom of taxatiewaarde van de woning. Dit bedrag moet u altijd uit eigen middelen voldoen. Overdrachtsbelasting kan namelijk niet worden meegenomen in de hypotheek.
Naast de overdrachtsbelasting heeft u ook eigen geld nodig voor andere bijkomende kosten. Denk hierbij aan notariskosten, taxatiekosten en eventuele leges. Eigen geld is ook nodig voor het bouwrijp maken van de grond. Al deze kosten moeten volledig uit uw eigen spaargeld komen.
De meeste kosten koper kunt u niet meefinancieren in uw hypotheek. Dit komt omdat de maximale hypotheek wettelijk is begrensd op 100% van de woningwaarde. U moet deze aankoopkosten zelf betalen, zo stelt de Consumentenbond. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en hypotheekadvieskosten.
Een uitzondering hierop is extra geld voor energiebesparende maatregelen. Dit mag u wel meenemen in de hypotheek, tot maximaal 106% van de marktwaarde van de woning. Een deel van de kosten koper kan ook worden gedekt als de woning hoger wordt getaxeerd dan de aankoopprijs.
U kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. Gelukkig zijn er alternatieven om deze kosten te vermijden, zoals de startersvrijstelling en het kopen van een nieuwbouwwoning. Dit zijn de belangrijkste opties.
De startersvrijstelling biedt de mogelijkheid om 0% overdrachtsbelasting te betalen. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar kunnen hiervan profiteren, zo stellen de Rijksoverheid en de Consumentenbond. De woning mag maximaal €555.000 kosten en moet dienen als uw hoofdverblijf. Een andere manier om overdrachtsbelasting te omzeilen, is de aankoop van een nieuwbouwwoning. Bij nieuwbouw betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar u moet wel btw financieren.
U kunt in bepaalde situaties vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld als u een starter bent. Vanaf 1 januari 2026 geldt een eenmalige vrijstelling voor woningkopers onder de 35 jaar. U betaalt dan 0% overdrachtsbelasting, mits u de woning als hoofdverblijf gebruikt. Daarbij moet u verklaren dat u de vrijstelling nog niet eerder heeft toegepast. Deze vrijstelling is bedoeld voor meerderjarigen die nog geen 35 zijn en nog niet eerder van deze regeling gebruikmaakten.
Naast de startersvrijstelling zijn er andere uitzonderingen. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u geen overdrachtsbelasting, omdat er al omzetbelasting is geheven op de levering. Ook bij de uitkoop van een partner, zoals na een scheiding, is de overdrachtsbelasting meestal vrijgesteld. Soms geldt een vrijstelling bij de overname van onroerend goed als onderdeel van een bedrijfsovername. Zelfs voor nieuwe, ongebruikte vakantiewoningen kan een vrijstelling van toepassing zijn.
Bij Rabobank kunt u de kosten koper, waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten, niet meefinancieren in uw hypotheek. Een hypotheek financiert namelijk maximaal 100% van de waarde van het koophuis. Dit betekent dat u deze kosten met eigen geld moet betalen. Een hypotheek kan niet gebruikt worden voor de financiering van kosten koper. Rabobank financieringsopties voor overwaarde kunnen wel helpen.
Heeft u overwaarde op uw huidige woning? Dan kunt u deze overwaarde gebruiken om de kosten koper te financieren. Rabobank biedt hiervoor verschillende mogelijkheden, zoals het afsluiten van een lening of het verhogen van uw bestaande hypotheek. Voor starters tussen 18 en 35 jaar kan de startersvrijstelling de benodigde hoeveelheid eigen geld verminderen, omdat zij dan geen overdrachtsbelasting betalen.
Om extra kosten bij de aankoop van een huis, zoals overdrachtsbelasting, zo goedkoop mogelijk te financieren, is een persoonlijke lening een optie als u onvoldoende spaargeld heeft. Houd er wel rekening mee dat lenen de totale kosten altijd verhoogt vergeleken met betalen uit eigen middelen. U kunt hier meer lezen over voordelig geld lenen.
Een woningkoper heeft extra geld nodig voor bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Deze extra bijkomende kosten bij het kopen van een eerste huis bestaan vaak uit overdrachtsbelasting. Eigen geld is nodig voor deze extra kosten, omdat ze niet door de maximale hypotheek gedekt worden. Extra kosten bij huisaankoop mogen namelijk niet extra worden geleend met een hypotheek.
Stel, u heeft uw droomhuis gevonden, maar uw spaargeld is net niet toereikend voor de overdrachtsbelasting en notariskosten. Een woningkoper zonder eigen geld voor bijkomende kosten kan dan gebruik maken van financieringsopties. Een persoonlijke lening kan een oplossing zijn als u onvoldoende spaargeld heeft om deze bijkomende kosten te betalen. Ook geld geleend van ouders kan hiervoor gebruikt worden. De meest voordelige optie blijft altijd betalen uit eigen spaargeld, want lenen maakt de totale kosten hoger door rente en andere kosten. Daarom is het van belang om rekening te houden met lage leningkosten door alleen te lenen wat nodig is en extra af te lossen.
Nee, overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting. Deze kostenpost kunt u niet aftrekken van uw inkomstenbelasting, ook niet voor een eigen woning. De overdrachtsbelasting geldt als een niet-aftrekbaar belastingvoordeel bij de a aankoop van een huis.
Het betalen van overdrachtsbelasting voor een tweede woning werkt anders dan voor een hoofdverblijf. Voor een tweede woning betaalt u een hoger tarief. In 2024 was dit 10,4 procent van de koopsom. Vanaf 1 januari 2026 wordt dit tarief verlaagd naar 8 procent. Net als bij een eerste woning kunt u deze overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. U betaalt dit bedrag uit eigen middelen. De hoge overdrachtsbelasting maakt een tweede woning een aanzienlijke investering.