Particulieren komen vaak bij ons met de vraag of het voor hen mogelijk is om een huurwoning te kopen, omdat appartementen en woningen in de grote Nederlandse steden als interessante investeringen worden beschouwd. Voorheen kwamen Particulieren pas in aanmerking voor een buy-to-let hypotheek als zij minimaal drie jaar in Nederland waren. Er zijn echter nieuwe partijen met minder strenge eisen voor Particulieren die een buy-to-let hypotheek willen afsluiten.
Een verhuurhypotheek: Een goede investering
Het kopen van een appartement om te verhuren kan vaak een goede investering zijn, omdat naast de huurinkomsten ook een waardestijging van het onroerend goed kan worden verwacht. Uiteraard kunt u dergelijke woningen met uw eigen geld kopen als u over voldoende middelen beschikt. Maar door een groot deel van de aankoopprijs als hefboom te gebruiken, hoeft u slechts een deel van uw eigen geld te gebruiken om tot aankoop over te gaan. Normaal gesproken is de jaarlijkse huurwaarde hoger dan de kosten van een hypotheek, aangezien het grootste deel van een hypotheek alleen rentegevend is.
Voorwaarden voor een buy-to-let hypotheek
Voor Particulieren gelden de volgende voorwaarden:
Box 1 inkomen, geen minimum bruto inkomen Financiering tot 80% loan-to-value is mogelijk met een maximum van 60% interest only Mits aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, kan een hypotheek worden aangevraagd. De buy-to-let hypotheek kan alleen worden gebruikt voor langdurige verhuur; Airbnb of een andere kortlopende verhuurconstructie is niet toegestaan. De bank hanteert een zogenaamd grotere-stedenbeleid, wat inhoudt dat alleen woningen in de relatief grotere steden gefinancierd kunnen worden.
Soorten verhuurhypotheken
Voor maximaal 60 procent van de waarde van het onroerend goed kan de hypotheekvorm een alleenrentehypotheek zijn (met een maximale looptijd van 30 jaar). Als u financiering nodig hebt voor meer dan de 60 procent lening-tot-waarde, moet de rest een lineaire hypotheek zijn die lineair moet worden afgelost binnen 10 jaar. Dit kan op elk moment binnen 10 jaar geheel of gedeeltelijk worden afgelost, zonder boete. Daarnaast moeten de huuropbrengsten hoger zijn dan de rente en aflossing op basis van een verhouding van 1,25. De jaarlijkse huurwaarde moet dus 1,25 maal de som van de rente en aflossing over het eerste jaar zijn. Als u al inkomsten uit een verhuurde woning ontvangt, daalt deze verhouding naar 1,05.
Fiscale gevolgen voor de verhuurhypotheek
Huurwoningen worden tot uw vermogen gerekend, dat wordt belast in box 3. De huurpenningen van uw verhuurde woning zijn niet belast. Voor 2018 zijn er verschillende schijven in Box 3, afhankelijk van de totale waarde van uw bezittingen. Hieronder vindt u de belastingheffing voor 2018 over uw totale vermogen.
Initiëe kosten Buy to let hypotheek
U koopt een appartement met een koopprijs van 260.000 euro. Wanneer u de bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting en de notariskosten, optelt, bedragen de totale kosten 275.000 euro. Het appartement is nog niet verhuurd.
Taxatie van het onroerend goed
De bank eist een taxatierapport, en de waarde van het appartement in verhuurde staat is 255.000 euro. Op basis van deze taxatie is de maximale hypotheek die u kunt aanvragen 204.000 euro (80 procent van de woningwaarde). Eigen spaargeld is nodig ten bedrage van 71.000 euro.
Netto huur berekenen
De huur wordt geschat op 15.500 euro per jaar. De kosten voor de verhuurder worden geschat op 2.500 euro per jaar, zodat de netto huur 13.000 euro per jaar zal bedragen. In verhouding tot de nettohuur mag de hypotheekrente en aflossing voor het eerste jaar niet meer bedragen dan 10.400 euro (nettohuur gedeeld door 1,25 of 1,05, als u al een verhuurde woning heeft).
Vergelijk huur met kosten
Uitgaande van een rentepercentage van 4,5 procent, zou een hypotheek van 80 procent van de marktwaarde te hoog zijn om aan de 1,25-criteria te voldoen. U zou de hypotheek iets moeten verlagen. Dit voorbeeld voldoet echter wel aan het 1,05-criterium, aangezien een maximale hypotheeklast van 12.380 euro mogelijk zou zijn. In dit geval zou u reeds een verhuurde woning moeten bezitten.
Herzie de financiëe structuur
Als dit uw eerste buy-to-let appartement is, is de geschikte financiëe structuur voor een woning met een totale kostprijs van 275.000 euro een hypotheek van 191.250 euro (75% loan-to-value) en een aanbetaling van 83.750 euro.
Over ons lening.com
Een lonende investering
Of een buy-to-let huurwoning een goede investering voor u is, hangt af van de vraag of u aan de hypotheekvoorwaarden kunt voldoen, hoeveel eigen spaargeld u beschikbaar hebt en of u bereid bent tot het financiëe beheer dat nodig is. Als u bereid bent te investeren voor de lange termijn, kan een buy-to-let appartement vaak een zeer winstgevende onderneming blijken te zijn.
