Bij het kopen van een woning in Nederland is de overdrachtsbelasting een verplichte belasting op onroerende zaken en een belangrijk onderdeel van de kosten koper. De overdrachtsbelasting financieren werkt in de praktijk meestal niet volledig via je hypotheek, omdat de hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde mag bedragen. Dit betekent dat je, afhankelijk van de situatie (bijvoorbeeld het standaardtarief van 2 procent van de koopsom voor een eigen woning of 10,4 procent voor een beleggingspand), deze kosten op een andere manier moet financieren. Op deze pagina lees je precies wat overdrachtsbelasting inhoudt, wanneer je deze betaalt en hoeveel het bedraagt. We verkennen de verschillende financieringsmogelijkheden, de bijbehorende voorwaarden en regels, en bieden een handig stappenplan. Ook krijg je concrete tips om de kosten te beperken, antwoorden op veelgestelde vragen en bespreken we specifieke opties zoals een Freo lening, of geld lenen bij ING en Rabobank.
De overdrachtsbelasting is in Nederland een verplichte belasting die je betaalt bij de eigendomsovergang van bestaand vastgoed, zoals een huis, appartement of stuk grond. Deze belasting wordt geheven over de koopsom of de marktwaarde van het onroerend goed, waarbij de hoogste van de twee als basis dient voor de berekening.
Als woningkoper betaal je de overdrachtsbelasting op het moment dat de eigendomsoverdracht officieel plaatsvindt bij de notaris. De notaris verrekent dit bedrag via de nota van afrekening en draagt het namens jou af aan de Belastingdienst. Omdat je de overdrachtsbelasting meestal niet volledig kunt meefinancieren in je hypotheek – aangezien de maximale hypotheek 100% van de woningwaarde bedraagt – is het belangrijk om alternatieve mogelijkheden te verkennen voor het overdrachtsbelasting financieren.
Bij de aankoop van een woning in Nederland betaal je overdrachtsbelasting, waarbij het tarief doorgaans 2 procent van de koopsom bedraagt voor een woning die je zelf permanent gaat bewonen. Dit is het standaardtarief voor de meeste woningkopers. Echter, voor woningen die je niet zelf permanent gaat bewonen, zoals een tweede huis, een vakantiewoning, of een beleggingspand voor de verhuur, is het tarief aanzienlijk hoger: 10,4 procent van de koopsom of de marktwaarde, afhankelijk van welk bedrag het hoogst is. In specifieke gevallen kan de overdrachtsbelasting zelfs 0 procent bedragen, bijvoorbeeld wanneer je als jonge koper (onder bepaalde voorwaarden) voor het eerst een woning koopt en daar zelf gaat wonen.
Deze belasting is een vast onderdeel van de kosten koper en wordt altijd door de woningkoper betaald. De notaris verrekent dit bedrag via de nota van afrekening en draagt het af aan de Belastingdienst. Aangezien de maximale hypotheek vaak 100% van de woningwaarde bedraagt, kun je de overdrachtsbelasting in principe niet meefinancieren in je hypotheek. Hierdoor is het noodzakelijk om alternatieve mogelijkheden te overwegen voor het overdrachtsbelasting financieren, wat een aanzienlijke eigen inleg vereist naast de koopsom zelf.
Voor het overdrachtsbelasting financieren, wat meestal niet volledig via de hypotheek kan omdat deze maximaal 100% van de woningwaarde beslaat, zijn er verschillende mogelijkheden. De meest directe manier is het inzetten van eigen spaargeld. Als eigen middelen niet voldoende zijn, overwegen veel woningkopers een persoonlijke lening of een doorlopend krediet bij kredietverstrekkers, zoals de eerder genoemde Freo, ING of Rabobank, om dit deel van de kosten koper te dekken. Daarnaast bestaan er specifieke regelingen die de noodzaak tot financiering verminderen, zoals de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters onder 35 jaar die voldoen aan de daarvoor geldende voorwaarden. Bovendien kan, onder bepaalde voorwaarden, de overdrachtsbelasting worden verrekend met schenkbelasting als de woningkoper een schenking heeft ontvangen, wat de financiële last aanzienlijk kan verlichten. Deze alternatieve financieringsvormen zijn essentieel om de overdrachtsbelasting, die een kostprijsverhoging is bij de aankoop van onroerend goed, tijdig te kunnen voldoen.
De voorwaarden en regels voor het overdrachtsbelasting financieren hangen sterk af van de gekozen financieringsmethode. Omdat je de overdrachtsbelasting in de meeste gevallen niet kunt meefinancieren in je hypotheek, kijk je naar alternatieve oplossingen die elk hun eigen set voorwaarden hebben. Bij het afsluiten van een persoonlijke lening of een doorlopend krediet via een kredietverstrekker, zoals Freo, ING of Rabobank, gelden de gebruikelijke kredietvoorwaarden. Deze omvatten onder meer de looptijd van de lening, de rente die je betaalt en de terugbetalingsvoorwaarden. Het is dan verstandig om te controleren of er mogelijkheden zijn voor boetevrij vervroegd aflossen en of een overlijdensrisicoverzekering van toepassing is, aangezien het beleid hiervoor verschilt per aanbieder en type lening.
Kies je voor een familielening of een combinatie met een schenking om de overdrachtsbelasting te dekken, dan gelden er belangrijke fiscale regels vanuit de Belastingdienst. Om te voorkomen dat de lening als een schenking wordt gezien, moeten de afspraken voldoen aan zakelijke voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van een bank. Dit betekent een duidelijke vastlegging van de leningsovereenkomst, inclusief een realistische rente, een aflossingsschema, en afspraken over aanwending van het geld. Daarnaast moeten eventuele jaarlijkse schenkingen, die de lening kunnen verminderen, voldoen aan de geldende vrijstellingen en goed worden gedocumenteerd. Niet voldoen aan deze fiscale eisen kan leiden tot belastingheffing alsof het gehele bedrag een schenking is. Tot slot is er de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters onder 35 jaar, mits aan specifieke voorwaarden – zoals zelfbewoning en een maximale woningwaarde – wordt voldaan, wat de noodzaak tot financiering voor die groep volledig wegneemt.
Om de overdrachtsbelasting financieren overzichtelijk aan te pakken bij je woningkoop, volg je dit praktische stappenplan:
Hoewel het overdrachtsbelasting financieren vaak een noodzakelijke stap is bij de aankoop van een woning, zijn er concrete manieren om de hoogte van deze kostenpost te beperken. Door proactief te handelen, kun je mogelijk minder overdrachtsbelasting betalen.
Hier zijn enkele tips om de kosten van overdrachtsbelasting te verlagen:
In de regel kun je de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in je hypotheek. De reden hiervoor is dat de maximale hypotheek die je kunt krijgen, wettelijk is vastgesteld op 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat je als woningkoper altijd eigen geld moet reserveren voor de overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten, zoals notariskosten. Voor het overdrachtsbelasting financieren is het dus van groot belang dat je deze eigen inleg op voorhand regelt en hier rekening mee houdt in je financiële planning.
Het financieren van overdrachtsbelasting is voornamelijk geschikt voor woningkopers die niet over voldoende eigen spaargeld beschikken om deze verplichte kostenpost direct te voldoen, naast de aankoopprijs van de woning. Dit komt doordat de maximale hypotheek in Nederland doorgaans 100% van de woningwaarde bedraagt, waardoor de overdrachtsbelasting en andere kosten koper niet volledig via de hypotheek meegefinancierd kunnen worden. Specifieke doelgroepen die vaak baat hebben bij alternatieve financieringsvormen zijn:
De overdrachtsbelasting is immers een kostprijsverhoging bij de verkrijging van onroerende zaken en maakt deel uit van de totale kosten koper, welke altijd betaald moet worden bij de overdracht van eigendom in Nederland.
De fiscale gevolgen van het overdrachtsbelasting financieren zijn direct verbonden met de aard van deze belasting: overdrachtsbelasting behoort tot de niet aftrekbare kosten koper. Dit betekent dat je de betaalde overdrachtsbelasting zelf niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Wanneer je een lening afsluit om deze kosten te dekken, bijvoorbeeld een persoonlijke lening of doorlopend krediet, is de rente die je over die financiering betaalt in principe evenmin fiscaal aftrekbaar. In tegenstelling tot hypotheekrente voor de eigen woning, die onder voorwaarden aftrekbaar kan zijn, vallen de kosten voor het overdrachtsbelasting financieren buiten de regeling voor de aftrek van financieringskosten voor de eigen woning.
Een overdrachtsbelasting calculator is een handige online tool die automatisch het bedrag aan overdrachtsbelasting berekent dat je verschuldigd bent bij de aankoop van een woning. De calculator werkt doorgaans op basis van een paar essentiële gegevens die jij invoert. Je vult de koopsom van de woning in en selecteert of de woning bestemd is voor eigen bewoning of als beleggingspand, en in sommige gevallen ook je leeftijd. Op basis van deze informatie past de tool het juiste overdrachtsbelastingtarief toe (bijvoorbeeld 2% voor eigen bewoning, 10,4% voor een beleggingspand, of 0% voor starters met vrijstelling) om zo direct de geschatte kosten te tonen. Deze snelle berekening is cruciaal voor een realistische financiële planning, vooral omdat het overdrachtsbelasting financieren vaak buiten de maximale hypotheek valt en dus eigen middelen of een aparte lening vereist.
Naast het regulier overdrachtsbelasting financieren met een lening of het aanspreken van je eigen spaargeld, bestaan er nog andere manieren om de benodigde gelden voor deze kostenpost te verkrijgen. Een belangrijke mogelijkheid is het vrijmaken van extra kapitaal door de verkoop van andere bezittingen die je in eigendom hebt. Denk hierbij aan een bestaande woning die je niet meer zelf permanent bewoont, een vakantiehuis of zelfs waardevolle investeringen. Door zo vermogen liquide te maken, voorzie je in de overdrachtsbelasting zonder hiervoor een nieuwe financiering af te sluiten, wat de noodzaak voor een aanvullende lening vermindert. Dit is vooral een overweging als je de startersvrijstelling niet kunt benutten of geen schenking hebt ontvangen.
Een Freo lening kan een waardevolle oplossing bieden voor het overdrachtsbelasting financieren, vooral wanneer de overdrachtsbelasting niet in de hypotheek kan worden meegenomen. Als voordelige kredietverstrekker staat Freo bekend om het aanbieden van persoonlijke leningen met concurrerende rentes. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om een persoonlijke lening van €10.000 af te sluiten met een rentepercentage van 6,1% of €25.000 tegen 5,5% (rentepercentages per 2024-12-09), wat helpt om deze verplichte kostenpost beheersbaar te houden.
Het aanvragen van een Freo lening is doorgaans eenvoudig en snel Freo beoordeelt inkomende aanvragen en kan vaak dezelfde dag nog een offerte uitsturen als aan de acceptatievoorwaarden is voldaan. Deze snelle en professionele verwerking maakt Freo een aantrekkelijke optie voor woningkopers die op korte termijn extra financiële middelen nodig hebben om de overdrachtsbelasting op tijd te kunnen voldoen.
Wanneer je de overdrachtsbelasting niet via je hypotheek kunt financieren, bieden ING persoonlijke leningen een alternatieve oplossing. Een persoonlijke lening bij ING is geschikt voor grote aankopen en kan dus ingezet worden voor het overdrachtsbelasting financieren. Het voordeel van een persoonlijke lening is dat het volledige leenbedrag direct wordt uitgeleend, wat handig is aangezien overdrachtsbelasting op een specifiek moment betaald moet worden via de notaris. De rentetarieven variëren afhankelijk van het leenbedrag; zo bedraagt de rente voor een persoonlijke lening van €2.500 bij ING 10,2% en voor €5.000 is dit 9,8% (geldig in 2024), met vaste maandlasten en een vooraf bepaalde looptijd.
Wanneer de hypotheek voor je nieuwe woning niet toereikend is om de volledige overdrachtsbelasting te dekken, kun je overwegen om geld te lenen bij een grootbank zoals de Rabobank. Als een van de drie grootste banken in Nederland en een coöperatieve bank, biedt Rabobank brede financiële dienstverlening en kan een persoonlijke lening van Rabobank een optie zijn voor het overdrachtsbelasting financieren. Net als bij andere kredietverstrekkers beoordeelt Rabobank je aanvraag op basis van je financiële situatie en draagt het verantwoord lenen hoog in het vaandel, gezien het toezicht door instanties zoals De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.