Restschuld financieren: NHG, renteaftrek en lening of hypotheek

Een restschuld financieren kan op drie manieren: meefinancieren in de hypotheek van je volgende koophuis, een regeling of lening via je huidige hypotheekverstrekker, of een persoonlijke lening. Kijk eerst of je recht hebt op kwijtschelding via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en of je de rente mag aftrekken. Dat maakt vaak meer uit dan de rente van de lening zelf. Moet je je huis nog verkopen, praat dan vóór de verkoop met je hypotheekverstrekker.

Wat is een restschuld?

Je hebt een restschuld als je huis minder opbrengt dan je nog aan hypotheek hebt. De Belastingdienst rekent zo: trek de verkoopkosten, zoals de makelaar en het energielabel, af van de verkoopprijs. Is je hypotheekschuld hoger dan wat overblijft, dan is het verschil je restschuld. Voorbeeld van de Belastingdienst: je schuld is € 420.000, je verkoopt voor € 400.000 en de verkoopkosten zijn € 1.500. Je restschuld is dan € 21.500.

Na de verkoop is de restschuld een gewone schuld bij je hypotheekverstrekker. Is hij meer dan € 250, dan meldt de verstrekker hem bij BKR, met het bedrag en de looptijd waarin je hem moet terugbetalen (Reglement CKI, artikel 21). Eind 2025 stonden er 11,5 duizend restschulden op hypotheken bij BKR (BKR Monitor 2025).

Kwijtschelding van je restschuld met NHG

Had je een hypotheek met NHG, dan beoordeelt NHG na de verkoop of je restschuld kan worden kwijtgescholden. Je hypotheekverstrekker dient daarvoor een verliesdeclaratie in, en je krijgt een brief met de uitkomst (NHG). NHG kijkt naar twee dingen.

Je kon de lening niet betalen om een reden die NHG 'te goeder trouw' vindt:

• je bent met je partner uit elkaar gegaan;
• jij of je partner bent arbeidsongeschikt geworden;
• jullie inkomen is gedaald, en dat was niet jullie schuld of keuze;
• een andere bijzondere of schrijnende situatie, of een overlijden waardoor de woning moest worden verkocht.

Je hebt volledig meegewerkt: je hebt zo veel mogelijk doorbetaald tot de verkoop, het huis goed onderhouden, onderhands verkocht via een makelaar, een bod eerst aan je hypotheekverstrekker voorgelegd, en je eigen inkomen en spaargeld ingezet om het verlies te beperken. Heb je genoeg inkomen of vermogen om een deel te betalen, dan moet je meebetalen.

Geen kwijtschelding krijg je als je verkoopt omdat je groter of ergens anders wilt wonen, als je de hypotheek niet meer kunt betalen doordat je vrijwillig te veel andere leningen bent aangegaan, of bij werkloosheid door eigen schuld. Had je naast de hypotheek met NHG ook een deel zonder NHG, dan geldt de kwijtschelding niet voor dat deel. Twijfel je of jouw situatie telt? Vraag je hypotheekverstrekker dan vóór de verkoop om NHG je situatie te laten beoordelen.

Kun je je hypotheek tijdelijk niet betalen, maar wil je in je huis blijven? Met NHG is er ook de woonlastenfaciliteit, een tijdelijke verlaging van je woonlasten die je later terugbetaalt (Rijksoverheid).

Wordt je restschuld niet kwijtgescholden, dan betaal je hem terug aan NHG, aan je hypotheekverstrekker of aan allebei. Voor het deel van NHG kun je kiezen uit een afkoopsom, die vaak lager is dan de hele schuld, of een vast bedrag per maand gedurende 3 of 5 jaar. Houd je je aan die regeling, dan hoef je daarna het restant niet meer te betalen.

Rente over een restschuld aftrekken: voorwaarden en einddatum

Of je de rente op je restschuld mag aftrekken, hangt af van de datum waarop je je huis verkocht (Belastingdienst):

Voor de aftrek gelden deze voorwaarden:

• Het ging om je eigen woning, je hoofdverblijf.
• Je mag de betaalde rente en financieringskosten aftrekken, ook als je daarna huurt of een ander huis koopt. Je hoeft de restschuld niet af te lossen om de aftrek te houden.
• De aftrek stopt 15 jaar na de verkoopdatum. Voor alle restschulden uit deze periode stopt hij dus uiterlijk op 31 december 2032.
• Krijg je een schenking om de restschuld af te lossen, dan wordt de restschuld kleiner en vervalt de aftrek over dat deel.
• In je aangifte vul je de rente in bij de rubriek 'restschuld vroegere eigen woning'.

Verkoop je niet, maar verhuur je je oude huis, of is het na je verhuizing aan het eind van het derde kalenderjaar nog niet verkocht? Dan stelt de Belastingdienst dat gelijk aan een verkoop. Over de restschuld die dan ontstaat, is de rente niet aftrekbaar en valt de schuld in box 3 (Belastingdienst, paragraaf 10.6). Wil je een aftrekbare restschuld oversluiten of anders financieren, vraag dan eerst de Belastingdienst of een belastingadviseur of de aftrek blijft.

Restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek

Koop je een ander huis, dan mag de hypotheekverstrekker je restschuld meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Normaal mag een hypotheek niet hoger zijn dan de waarde van de woning, maar een restschuld uit de verkoop van je vorige huis telt voor die grens niet mee (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 5 lid 2). De hypotheek moet wel passen bij je inkomen. Meer over deze grens lees je bij meer lenen dan de waarde van je woning.

Met NHG kan dit ook, als je oude en je nieuwe hypotheek allebei NHG hebben (NHG):

• De kosten van je nieuwe huis inclusief de restschuld zijn in 2026 niet hoger dan € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen.
• De nieuwe hypotheek past bij je inkomen.
• Je sluit de nieuwe hypotheek pas af als je oude huis is verkocht.
• De geldverstrekker beslist of je de restschuld kunt meefinancieren.

Voordeel: de rente van een hypotheek is meestal lager dan die van een persoonlijke lening en je lost over een lange periode af, dus je maandlast blijft laag. Nadeel: je lost de schuld veel langzamer af en betaalt daardoor in totaal meer rente. Is je restschuld ontstaan na 31 december 2017, dan is de rente over dat deel ook in de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. Twijfel je tussen een lening en je hypotheek, lees dan lening of hypotheek. Heb je al een persoonlijke lening voor je restschuld en koop je later een huis, dan lees je bij persoonlijke lening oversluiten naar hypotheek wat daarbij komt kijken.

Restschuld financieren bij je hypotheekverstrekker

Koop je niet opnieuw, bijvoorbeeld omdat je gaat huren, dan blijft de restschuld een schuld bij je hypotheekverstrekker. Hij meldt de restschuld bij BKR, met het bedrag en de looptijd waarin je moet terugbetalen. Hoe je terugbetaalt, spreek je met hem af. Loop je op een restschuld 3 maanden achter, dan volgt een achterstandsmelding bij BKR (Reglement CKI, artikel 12). Het Nibud adviseert om bij betalingsproblemen altijd contact op te nemen met je hypotheekverstrekker; vaak is er dan een oplossing te vinden.

De voorwaarden verschillen per verstrekker. Vraag vóór de verkoop welke mogelijkheden er zijn, wat de rente wordt en of je boetevrij extra mag aflossen.

Restschuld financieren met een persoonlijke lening

Je kunt de restschuld ook in één keer aflossen met een persoonlijke lening, bijvoorbeeld als je hypotheekverstrekker geen passende regeling aanbiedt. De kredietverstrekker toetst je aanvraag gewoon: hij raadpleegt BKR, kijkt naar je inkomen en lasten, en mag niet lenen als de maandlast niet past. Je andere leningen tellen daarbij mee.

De nadelen tegenover een hypotheek: de rente is meestal hoger en de looptijd korter, dus je maandlast is hoger. Een rekenvoorbeeld voor een restschuld van € 20.000, annuïtair berekend met een maandrente van een twaalfde van de jaarrente:

De persoonlijke lening kost in dit voorbeeld € 136,74 meer per maand, maar in totaal € 6.506,40 minder rente, omdat je veel sneller aflost. De rentes zijn voorbeelden; wat je nu betaalt, zie je in de rentevergelijking. Met lening berekenen reken je je eigen bedrag en looptijd door.

Lukt het niet om de restschuld naast je andere vaste lasten terug te betalen, sluit dan geen lening om gaten te vullen. Zoek hulp bij je gemeente; die is gratis. Waar je terechtkunt, lees je bij schulden aflossen met een lening.