Taxatiewaarde lager dan koopsom: wat betekent dit voor het financieringsvoorbehoud?

Als de taxatiewaarde van een woning lager is dan de koopsom, betekent dit dat de hypotheekverstrekker uitgaat van de lagere taxatiewaarde. De bank financiert maximaal de getaxeerde waarde: u mag maximaal 100% van de waarde van de woning lenen (Rijksoverheid). Het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde kan niet worden geleend en moet u met eigen geld overbruggen. Het financieringsvoorbehoud kan uitkomst bieden als de woning lager wordt getaxeerd dan de koopprijs, maar alleen als de tekst van uw voorbehoud dat dekt. U leert op deze pagina wat u kunt doen als de taxatiewaarde lager uitvalt en hoe het financieringsvoorbehoud werkt.

Wat is de taxatiewaarde en waarom is deze belangrijk bij het kopen van een woning?

De taxatiewaarde van een woning is de marktwaarde, vastgesteld door een erkend taxateur. Deze marktwaarde is gelijk aan de taxatiewaarde van de woning. Het is een professionele evaluatie van de waarde van een huis. Een woningtaxatie geeft inzicht in de marktwaarde van de woning.

Deze waarde is belangrijk omdat het de hypotheekverstrekker en u als woningkoper inzicht geeft in de echte waarde van de woning. De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde van de woning op basis van de koopprijs of de taxatiewaarde. Dit inzicht is essentieel voor het opstellen van een passend hypotheekplan.

Hoe werkt het financieringsvoorbehoud bij een lagere taxatiewaarde dan de koopsom?

Het voorbehoud van financiering geldt in de woningkoop ook als de taxatiewaarde lager is dan het bod. Dit beschermt u als woningkoper tegen een financieel risico door een financieringstekort, vooral als u onvoldoende eigen geld heeft om het verschil aan te vullen. Bij een lagere taxatiewaarde dan de koopprijs heeft u drie opties: onderhandelen over de prijs, meer eigen geld inbrengen, of afzien van de koop. Als u bijvoorbeeld €350.000 biedt met een gelijkwaardig financieringsvoorbehoud, ontstaan er financiële moeilijkheden als de taxatiewaarde lager is dan uw bod.

U kunt ook een lager bedrag aan financieringsvoorbehoud opnemen dan de volledige koopsom. Een woningkoper met een gedeeltelijk financieringsvoorbehoud stelt dit op voor een bedrag lager dan het bod, bijvoorbeeld €300.000 bij een bod van €350.000 en €50.000 eigen geld. Dit is gunstig voor de verkoper, omdat u hiermee aantoont dat u het verschil met eigen geld kunt overbruggen en het verhoogt het vertrouwen van de verkoper in uw financiële situatie. Verkopers nemen soms een lager bedrag op in het financieringsvoorbehoud dan het verkoopbedrag van de woning. Het financieringsvoorbehoud moet vastleggen dat u geen 100% financiering nodig heeft door een specifiek financieringsbedrag te noemen, anders kan de ontbinding beperkt worden en blijft u aansprakelijk.

Welke gevolgen heeft een lagere taxatiewaarde voor je hypotheek en eigen geld?

Een lagere taxatiewaarde dan de koopsom heeft directe gevolgen voor uw hypotheek en de hoeveelheid eigen geld die u moet inbrengen. De bank financiert maximaal de getaxeerde waarde van de woning. U moet het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf aanvullen. Een hogere eigen inbreng leidt tot een lagere hypotheek en lagere maandelijkse kosten. Wanneer u toch meer mag lenen, bijvoorbeeld voor energiebesparende maatregelen, leest u op de pagina meer lenen dan de waarde van je woning.

Door een groter deel van de woningwaarde met eigen middelen te financieren, verlaagt u de totale hypotheekschuld. Dit resulteert niet alleen in lagere maandlasten, maar kan ook leiden tot een lagere hypotheekrente. Een lagere hypotheek door een hogere inbreng van eigen geld heeft wel een keerzijde. U kunt dan minder hypotheekrente aftrekken bij de inkomstenbelasting. Kosten koper, zoals notariskosten en eventuele overdrachtsbelasting, kunt u in principe niet meefinancieren. Dat kan alleen als u minder voor de woning betaalt dan de taxatiewaarde: dan is er ruimte tot 100% van de getaxeerde waarde.

Rekenvoorbeeld: taxatiewaarde € 15.000 lager dan de koopsom

Heeft u die € 15.000 niet, dan kunt u onderhandelen, een beroep doen op uw financieringsvoorbehoud (als de tekst dat toelaat) of een andere oplossing zoeken, zoals hieronder beschreven.

Wat kun je doen als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom?

Als de taxatiewaarde van een woning lager is dan de koopsom, kunt u de aankoop mogelijk kosteloos annuleren via het financieringsvoorbehoud, als de tekst van uw voorbehoud dat toelaat en u op tijd bent. U kunt ook met de verkoper onderhandelen over een lagere prijs. Een andere optie is om het verschil zelf bij te leggen met eigen geld.

Onderhandelen met de verkoper over de koopsom

U kunt met de verkoper onderhandelen over de koopsom van een woning. Dit is een essentieel onderdeel van het koopproces en volgt vaak na een openingsbod. De woningkoper onderhandelt dan over de prijs en de voorwaarden, wat kan leiden tot een besparing op kosten. Het doel is overeenstemming te bereiken over de prijs, overgangsdatum en aanvullende afspraken. Zelfs bij ontdekte gebreken kunt u nog in onderhandeling gaan over de verkoopprijs. U moet altijd overeenstemming bereiken over alle voorwaarden voordat u de koopovereenkomst tekent.

Meer eigen geld inbrengen

Meer eigen geld inbrengen is vaak noodzakelijk bij de aankoop van een woning. Dit eigen geld is nodig voor de bijkomende kosten en extra uitgaven bij het kopen van een huis. Wanneer u bijvoorbeeld zonder voorbehoud van financiering biedt, vereist dit vaak een inbreng van eigen geld. Met eigen geld betaalt u ook de kosten koper, omdat u die niet in de hypotheek kunt meefinancieren. Een nadeel is wel dat het inbrengen van veel eigen geld uw financiële buffer voor onverwachte kosten kan verkleinen.

Alternatieve financieringsmogelijkheden en oplossingen

Als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom en u zoekt naar oplossingen, zijn de mogelijkheden voor een particuliere koper beperkt. Crowdfunding, factoring en investeerders zijn vormen van zakelijke financiering en passen niet bij het kopen van een eigen woning. Wat wel kan:

• Geld van familie: een onderhandse lening van uw ouders, of een schenking. Is uw kind tussen de 18 en 40 jaar, dan mogen ouders in 2026 eenmalig € 33.129 belastingvrij schenken (Belastingdienst).
• Een lagere koopprijs: vraag de verkoper om de prijs aan te passen aan de taxatiewaarde.
• Een persoonlijke lening: meestal geen goed idee. Een lopende lening telt mee in de hypotheektoets en verlaagt uw maximale hypotheek, en de rente is hoger dan die van een hypotheek.

Risico’s en valkuilen bij een taxatiewaarde lager dan de koopsom

Wanneer de taxatiewaarde lager is dan de koopsom, loopt u als woningkoper financiële risico’s. U krijgt dan te maken met een financieringstekort, omdat de bank maximaal de getaxeerde waarde financiert. Een lagere taxatiewaarde dan de koopsom heeft vervelende gevolgen voor uw woningfinanciering en de afhandeling van de koop. Dit verschil moet u zelf bijleggen met eigen geld.

Het grootste risico is dat u de koop niet kunt afronden als u niet genoeg eigen middelen heeft. U moet dit verschil kunnen opvangen met eigen middelen. Als u de woning dan niet afneemt, riskeert u de boete uit de koopovereenkomst; in de gangbare modelkoopakte is dat 10% van de koopsom. Dit kan gebeuren als u overbiedt en de taxatie lager uitvalt, zonder dat u voldoende spaargeld heeft.

Stappenplan: zo ga je om met een lagere taxatiewaarde en het financieringsvoorbehoud

Omgaan met een lagere taxatiewaarde en het financieringsvoorbehoud vraagt om een gestructureerde aanpak. Volg deze stappen om goed voorbereid te zijn:

1. Begin met het berekenen van uw maximale hypotheek en bepaal hoeveel eigen geld u kunt inleggen.
2. Verzamel alle benodigde documenten op tijd en laat uw financiële situatie vooraf beoordelen door een adviseur.
3. Bepaal uw biedgrens, rekening houdend met de taxatiewaarde van de woning.
4. Zorg dat u antwoorden heeft op de vraag wat u doet als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom.
5. Ken uw financiële situatie goed voordat u een bod doet zonder financieringsvoorbehoud.
6. Als de taxatiewaarde lager is dan uw bod, moet u het verschil overbruggen met eigen geld.
7. Als u niet genoeg eigen geld heeft, moet u een beroep doen op het financieringsvoorbehoud.

Voorbehoud van financiering en verkoop eigen woning: wat betekent dit?

Het voorbehoud van financiering en het voorbehoud van verkoop eigen woning zijn belangrijke voorwaarden bij het kopen van een huis. Het voorbehoud van financiering betekent dat u de aankoop kosteloos kunt annuleren als de financiering niet rondkomt. Dit is de bekendste ontbindende voorwaarde en geeft u de zekerheid dat u niet vastzit aan de koop. U kunt dan afzien van de koop als de hypotheek door de geldverstrekker wordt geweigerd binnen een afgesproken termijn. Of u via deze contractclausule ook kosteloos onder de koop uit kunt als de taxatiewaarde lager is dan uw bod, hangt af van de tekst: staat er een lager financieringsbedrag in dan de koopsom, dan lukt dat vaak niet. Het beschermt u vooral als de bank de hypotheekverstrekking weigert. Meer hierover leest u bij onder voorbehoud van financiering en voorbehoud van financiering verlengen.

Als u al een eigen woning heeft, kunt u een voorbehoud van verkoop eigen woning opnemen. De aankoop van uw nieuwe huis gaat dan alleen door als uw huidige woning verkocht is. U kunt de koop annuleren als dit niet binnen de afgesproken termijn lukt, waardoor de koopovereenkomst ontbonden wordt.

Gedeeltelijk voorbehoud financiering: mogelijkheden en aandachtspunten

Een gedeeltelijk voorbehoud van financiering betekent dat u een voorbehoud opneemt voor een lager bedrag dan de koopsom. Wilt u zich ook beschermen tegen een lage taxatie, dan kunt u daarnaast een taxatievoorbehoud vragen: een voorwaarde dat de koop alleen doorgaat als de taxatiewaarde minimaal een bepaald bedrag is. Dat is belangrijk, want Nederlandse banken baseren de maximale hypotheek op de getaxeerde waarde, niet op de koopprijs. Het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde moet u dan overbruggen met eigen geld. Een goedgekeurde hypotheek is niet voldoende als u te weinig eigen geld heeft om dit gat op te vangen.

U kunt overwegen andere hypotheekconstructies of aanvullende financiering te zoeken. Ook kan de verkoper bereid zijn om de koopprijs aan te passen naar de getaxeerde waarde. Let op dat hypotheekvoorwaarden kunnen veranderen bij een financieringsgat. Bij een hypotheek met NHG gelden extra strikte regels. Een hypotheekadviseur kan adviseren over het opnemen van een voorwaarde met een minimale taxatiewaarde. Meer over het gedeeltelijk voorbehoud van financiering leest u op een aparte pagina.